第五章2 房产投资需要了解什么 (1)
也许，没有什么东西能比房子更能搅动大家的心了。不少人因之一夜暴富；而另一部分人因此一辈子被套牢。面对风险大，利益也大的房产投资，你需要作足房产投资的前期准备，才能得心应手、叱咤风云。
房地产投资的优势在哪里
房地产投资为什么令那么多人着迷，它究竟有什么优势呢？现在就让我们细细地盘点一下，看看其中的奥妙。
1.房地产投资一个最显著的特点就是：可以用别人的钱来赚钱。
几乎所有的人，在今天要购买房屋时，都会向银行或金融机构贷款，越是有钱的人、越是如此。在房地产投资中，你可以靠借钱买房，也就是举债，人们称之为投资房地产的“债务杠杆”。
银行之所以乐意贷款给你，主要是因为房地产投资的安全性和可靠性。除房地产外，你要投资其他类型的项目，可能就不会有这么好的运气轻而易举地借到钱了，通常，对于那些回报不太有保障的项目，银行多采取审慎的态度。
2.接下来的问题就是付贷款和利息了，很多投资者通过租房就能把这一问题轻松解决。因为投资者的债务都是由房客来承担的。从房地产投资的一般性资金流向来看，投资人在贷款购买房地产后，都是通过把所属房产出租来获得比益，然后再把租金收入还付给银行以支付贷款利息和本金。
3.此外，因为房地产是一项有关人们基本生存的资产，因此各国对房地产方面的融资总是予以最大的宽容度，不但贷款的期限长，而且利率也较之干其他消费贷款低很多。如果在房地产投资中，合理且最大化地利用房地产贷款这一优势，那就等于把房地产变成你的银行，它为你的房地产投资和其他方面的消费贷款提供数额可观的资金，但是只支付很低的利息。
4.房地产投资的另外一个显著的特点就是它具备很大的增值潜力。随着经济的发展和城市化进程的加快，在城市地区，大量有效的土地被一天天增多的人所占据，使之越来越少，其价值由此变得越来越高。
以日本和美国的土地价值比较，美国在地理上比日本大25倍，但从20世纪90年代的统计看，日本物业的价值相当于全美物业总值的5倍。理论上说，日本可以卖掉东京，而买下全美国；卖掉皇宫，就可以买下整个加州。从1955年至1990年，日本房地产的价值增长了75倍，物业的总价值为10万亿美元，相当于当时世界总财富的20％之多，也是当时全球股市总市值的两倍。日本这种土地的巨大价值，是极度稀缺的土地之于它所拥有的巨大生产能力而言的。
5.与现在城市房地产需求不断增加相联系的是，房地产投资的周期长，获利的空间就大，赢利时间也就长。一般情况下，一个房子的寿命在100年左右，最短也在60年以上。从借钱买房的角度来看，投资房地产不但得到了物业的产权，而且可以赢得至少40年以上的获利时间。房地产增值潜力表现的另一方面是，它能够有效地抵消通货膨胀带来的负面影响。在通货膨胀发生时，房地产和其他有形资产的建设成本不断上升，房地产价格的上涨也比其他一般商品价格上涨的幅度更大，但像钞票这样的非实质资产却因此不断贬值。在这个意义上，许多人都把房地产作为抗通货膨胀，增值、保值的手段。
影响房地产价值的外部因素有哪些
房地产的发展受到一个国家的整体社会背景和经济形势的影响，在许多情况下，房地产的价格随着这些外部因素而变化。因此要真正了解房地产价格变化的原因，就必须先搞清楚和房地产价格相关的各种外部因素。
就宏观方面而言，以下各种因素对房地产都会产生影响：这些因素主要包括：
1.经济因素
每年、每季和每月由权威部门公布的各项经济数据，如经济增长率、国民消费指数增长率、通货膨胀率、银行基准利率的变化等，这些都能引起房地产价格的波动。掌握了这些基本情况，对整体经济的运行趋势就有了基本的了解。
2.政治因素
政府大选时的政策，尤其税务制度改革方面的信息、各类支持经济发展的举措等也会引起房地产价格的波动。
3.技术因素
科技方面的发明创造，生产工艺的创新，重大技术的普及和运用可能会引起房产价格上涨。
4.人口增长
人口的变化、就业率的增加都能刺激房价。
还有很多因素，在这里就不一一列举了。根据“蝴蝶效应”的原理，这些因素中的任何一个都可能导致房地产价格的变化。
以利率对房地产的投资影响为例。所谓利率，更准确地说是基准利率，是一个国家的中央银行或储备银行独立于政府用来调控国家经济的一个杠杆。也就是说，这一基准利率是作为其他利率变化的基准线的，诸如房屋贷款中的标准浮动利率、银行的各种存贷款利率等的变化，都与这种基准利率有关。由于基准利率影响到资本市场的金钱的流量，进而直接影响到房地产投资的资金量的大小，比方说房屋贷款额度的大小，房地产价格也由此受到牵连。
在金融市场上，中央银行基准利率是市场利率的核心，后者一般追随前者而变动。高基准利率会降低金钱的供应量，引起房地产投资萎缩；低基准利率会增大货币供应量，推动房地产投资扩大。但长期的超低基准利率则会导致地价暴涨，甚至形成房地产价格的泡沫。
再比如说通货膨胀对房地产投资的影响。通货膨胀发生时，房地产价格肯定会上扬，因此，拥有房地产的人财富会跟随增值，而没有房地产的人则更加买不起房地产。其结果是，通货膨胀使那些拥有大量房地产的人的收入及财富成倍地增加，没有房地产或者只有少量房地产人的收入和财富则相应减少，从而导致一个国家的国民收入及财富进行再分配。通常，中、低收入群体受通货膨胀危害最重，因此，越来越多的人都把房地产当做抗通货膨胀、增值和保值的手段。
但是，房地产价格随通货膨胀升降的事实并非在任何情况下都如此。这就使我们在观察通货膨胀对房屋价格影响的同时，还应注意市场的供求关系。
房地产投资的原则是什么
投资房地产，一般来说，主要有三种投资方向，即投资写字楼、投资商铺、投资二手房。对于这些不同方向的投资，有着不同的投资原则，下面我们分别来看一下。
1．写字楼投资三原则
原则一：选择区位要准确。因为房产的增值主要来源于土地的增值，而只有城市的主中心区土地的稀缺性才显得突出，增值空间才大。而且城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首要因素。
原则二：楼房品质要高。写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理，房屋的结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
原则三：配套服务要完善。一流的硬件设施，只有一流的服务相匹配，才能更加焕发光彩。在配套服务方面，要着重考察信息化配置和智能化配置，如外部宽带接入、网络系统的配置程度与可变性等。物业管理的好坏也是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素。要考察物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等。
2．商铺投资三原则
原则一：良好的地段。地段是决定商铺是否值得投资的第一要素。地段决定了人气，如果地段好，即使价格稍微贵一点儿也是值得投资的。
原则二：人气。对商铺来说，最有人气的地方才最有价值，这是商界亘古不变的定律。传统商业区人气最为旺盛，各方面设施完善成熟，但一般成本较高；而一些新兴的商业中心，购物环境相对宽松，人气也在逐渐旺盛起来，投资这些新兴的商业中心，成本相对来说要低，升值空间更大。
原则三：准确的市场定位。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑一条街”、“餐饮一条街”等，找准市场定位可事半功倍。在社区商铺投资方面需要重点看三个方面：一看周边商业网点是否稀缺，二看人流是否大，三看开发商是否善于商铺的经营。
3．二手房投资三原则
作二手房投资时要多了解市场的价格走势，多看几个小区的房源及其周边环境，然后根据自己的投资计划，选择一套比较有升值潜力的房源。一般来说，有升值潜力的房源并不是当时看起来就很完美，而是未来具有较大的升值空间。投资二手房时应注意以下三个原则：
原则一：考察房屋结构。考察房屋结构，主要看户型，如果户型太老，设计明显不合理，那么以后很难出租或转卖。另外要考察房屋质量，如管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有开裂或者脱皮等明显问题。
原则二：考察配套设施。投资二手房不外用于出租或者转卖，要想房子好出租，必须考虑到这套房子一些必备的生活设施以及周围的交通情况，如暖气管道、水、电、天然气管道等。转让的话还得考虑整个小区的配套设施、周边环境，只有配套设施好，房屋升值空间才大，转让才能获利。
原则三：摸清房子的装修状况。许多购房者在看房过程中，都会发现房屋刚被简单装修过。其实，这种粉刷往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。还有些房主以前装修时，对房间的结构、设施设备进行了一些改造，卖房时，还把它作为抬高价格的筹码，但是有些改造存在着安全隐患。对于这些问题，一定要在签订协议前全部协商好，免得事后难办。
如何作好房产投资的前期准备
房地产行业同其他投资一样，不具有稳定性和可知性，没有人能十分肯定的保证做房地产稳赚不赔。而且由于房地产市场受到各种经济和政治等因素的影响，所以在投资房产前要做好充足的前期准备。
1．考察银行的风向标
通常大多数买房人看房产市场的方法其实很简单，就是看银行对买房贷款的态度，银行松手，说明市场看好；银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度有时候比政府官员和专家说出的话更真实、更可靠，可信度很高。所以，投资者也通常是以银行为考察依据。
2．从新闻报道中收集信息
目前，媒体的报道确实有不少的水分含量，投资者要学会收集资料，从这些报道中提取有用的信息。
3.把握好投资与投机的关系
同其他市场一样，在房地产市场赚钱，要把握好投资与投机的关系，有时也要善于投机，要会钻空子。
4.参考平均价
经常有人讲房屋平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了，持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵；某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府政策向导，便宜房子增多，首当其冲的一定是高价房的房价。
5.培养稳定的心理素质
其实房地产投资和其他投资一样，一定不要忽略人们的“羊群”心理，如果谁认为自己能摸到市场的价格底线，不如去买彩票。如果不是急于需要，当房价一路下跌时还是持币观望的好，宁愿市场开始走高买不到最低价，也不要有抄底心理。
投资房产有哪几种方式
住房投资是目前越来越流行的一种投资方式，除了直接购房这种方式外，人们还可以选择另外6种形式：
1.合建分成。合建分成就是寻找旧房，拆旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务须相当精通。目前不少房地产开发公司都采用这种方式开发房地产。
2.以旧翻新。把旧楼买来或租来，投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加值，然后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。
3.以租养租。即长期租赁低价楼宇，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚取租金养租。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。
4.以房换房。以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租从中牟利。
5.以租代购。开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。
6.到拍卖会上淘房。目前，许多拍卖公司都拍卖各类房产。这类房产一般由法院、资产公司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场价格的70%左右，且权属一般都比较清晰。