从财务的角度来说，用银行的钱赚钱更显本事。一项生意，如果自己不出一分钱，全部用银行的钱，除去利息之后，如果还有剩余，相对于零投入，收益率就等于无穷大。更为重要的是，借助银行这个杠杆，开发商凭借手中少数的资金就可以玩动几亿甚至几十亿元的项目。阿基米德把地球撬动了，也不见得谁给他发一张奖状，但开发商就可以坐享富贵。
这也相当于一场赛跑，运动员只有两名，一方是开发商，一方是银行。与其他比赛一般都喜欢争个先后不同，银行乐于跟在开发商屁股后面。开发商自然可以大块吃肉，而银行也可以分到足够的羹。
银行和开发商已经成为一对死党，开发商在前面冲锋陷阵、开山辟路，银行就给他提供足够的火力支持。开发商与银行是最亲密的哥俩好。这一点我们可以用一个例子来进行说明。
2001年12月26日，深圳振兴路规划国土局拍卖现场，这一天深圳将拍卖位于红树湾片区的三宗土地。
红树湾片区地理位置非常优越，它位于滨海大道以北，南临深圳湾，远眺香港元朗，总面积达29平方公里，将建成10多万人居住的大型富人区。
早在2001年6月，深圳国土局就曾在香港举办的展销会上透出风声，红树湾片区年底将有大手笔。这让不少媒体都对这块地充满期待，由于这三幅土地是当年深圳推出的最大一宗地产项目，都想见证新“深圳地王”的诞生。
众多地产大鳄都对这三块地垂涎三尺，国内知名开发商悉数到场。拍卖开始以前，人人都可以感觉到空气中充满了硝烟味。谁都知道个个都是来者不善，这也绝对是一场龙争虎斗。
然而结果却大大出乎人们的意料。
长期以来，外界都以为香港大地产商对这几块地早已虎视眈眈，势在必得。然而在拍卖会上，参与竞投的香港大地产商寥寥无几，新世界、恒基、新鸿基等一批“地产巨头”甚至都没有想过搅和一下，名都不报。李嘉诚旗下的和黄地产虽然报了名，最后却连一次牌都没举，完全心不在焉。
更大的意外是三块地和万科、中海、招商等深圳知名开发商根本一点关系都没有。这场拍卖最大的赢家是持39号牌的泰华房地产（中国）有限公司，它独得前两块地，总共付出了1455亿元。百仕达地产斩获其一，付出了78亿元的代价。
泰华地产似乎有意将三块地全部收入囊中，最后一块地最后阶段也是泰华与百仕达的缠斗，百仕达地产太过执著，泰华才最终放弃。这个结果让很多大企业都傻眼了。
1455亿元的资金在当时绝对是个天文数字，是谁给了泰华罗掌门这样的胆子呢？
泰华地产每年销售额仅有数亿元，一下子拿出如此之多的钱，只有变戏法了。但罗掌门不是魔术师，国土局也是不见兔子不撒鹰，不可能看见罗掌门画的一个饼就和他签订土地出让合同。
按泰华当时的实力，想要拿出1455亿真金白银出来，不是不可能，而是根本不可能。
然而众多不可能硬是在泰华罗掌门手上变成了可能，罗掌门也成为当年深圳地产的风云人物，风头无人能及。泰华让世人惊诧的并非只有红树湾“地王”之争。2001年年底泰华在各类土地招标拍卖场上使用资金就达近30亿元人民币，罗掌门当之无愧地赢得深圳“地产标王”称号。
罗掌门的信心来源于银行，竞购红树湾地王，泰华共获得建行深圳分行的14亿多元贷款支持，如果泰华比百仕达更执著一些，建行的支持将会达到22亿元左右。
在红树湾地王的拍卖会上，深圳各家银行基本全部到场。在拍卖会之前，很多的银行已经与他们的老客户进行了积极的联络，很多开发商都被授以“大客户信贷额度”。银行似乎比开发商更有信心，他们不愁自己手中没钱，而是愁自己的客户胆不够大，该出手时不出手。
事后，其他开发商和银行，终于知道泰华获得的贷款名称叫“封闭式贷款”，泰华拿地的钱靠银行，以后在这几块地上盖房子，银行还会义无反顾地支持泰华。泰华变成银行的一个打工者和代言人，只不过泰华不会像一个小伙计那样受老板苛刻的对待，反而是银行提供一系列完美的服务。
但是我们都知道，银行贷款必须进行风险控制，对于高风险的房地产行业尤为如此。这就要求开发商必须有一定的自有资金，这就是所谓资本金制度，国务院在1998年7月20日就曾发布了《城市房地产开发经营管理条例》，其中明确规定，开发商自有资金不能低于项目总投资的20%。
可是在具体的执行中，20%的门槛很难被真正执行，这才有泰华地产和建设银行合伙搞出的“封闭式贷款”。
这种贷款的风险是显而易见的。2002年10月，泰华董事长罗瑞希因病去世，许多人便开始对这两块地担忧，银行方面也迅速派工作组进驻泰华。曾有传言，签发贷款的负责人在罗逝世后便被停职，整天泡在泰华公司。泰华一旦有什么变故，银行真是叫天天不应，叫地地不灵了。
如果所有银行都来个“照葫芦画瓢”，把开发商都变成自己的打工者，中国的金融体系随时出大事情的可能性就会大大提高。
后来不乏有人到各大银行北京总行成功申请到封闭式贷款，但未能在土地拍卖市场上使出来，这也使泰华的封闭式贷款成为绝响，因为中央政府迅速把这道闸门关上了。
泰华上演了银行、企业深度合作的惊险一幕，最后泰华地产将两块烫手的“地王”转卖给了央企——中信华南地产。然而在现实中，就算没有封闭式贷款，开发商仍习惯于刀尖上舔血的日子。
这似乎又源于政府对房地产开发的资本金比例的规定，它明明就是纵容开发商以小博大，给银行大量的存款找出路。
1998年，政府规定房地产企业的资本金比例为20%，这个比例明显偏低，开发商手中200万元的资金就可以玩转1000万元的项目。到了2003年，这个比例提高到30%，2006年，这个比例提高到35%，后由于美国次贷危机打个岔，开发商大叫受不了，这个比例又降到30%。
当我们打开各房地产企业的资产负债表时，都不免会发出一些惊叹。
据统计显示，2010年第一季度末，上市房企整体资产负债率达6713%。万科、保利、金地等地产“大腕”的负债率个个高高在上，中国房地产企业负债在80%以上的也不在少数。
这也意味着，企业的总资产中，有70%左右都是靠借款获得的，企业要为借款支付庞大的利息。用银行的钱来赚钱确实比较显本事。如果开发商一旦跑在了银行的后面，利息支付都出现困难时，一阵风就可以把这个企业吹倒。
有些人可能会说，你这完全是替古人担忧嘛，从行业来看，房地产企业不见得是负债率最高的，从总量上来看，开发商的贷款在社会总贷款中的规模并不算大。
再说了，国家对房地产行业的关注不会比普通人少。在央行发布的货币政策与执行报告中，专门有一小节是针对房地产行业的。数据可以击穿所有的谎言。
据央行发布的《2010年第二季度中国货币政策执行报告》，截至2010年第二季度，房地产贷款余额为871万亿元，而金融机构总贷款余额为474万亿元，只占1838%。
房地产贷款中并不是全部给了开发商，个人买房的贷款才是大头，占到了房地产开发商贷款差不多2/3，开发商贷的钱仅占1/4，在全社会总贷款中也仅占46%。
我承认，开发商的贷款看起来确实不多，但是和房地产相关联的产业太长了，它上面有建筑企业，再上面有水泥、钢筋等，都是贷款的大户，下游还包括装修、物业管理等。虽然我们不能分清各相关行业生产的多少钢筋用到了房地产上，但这个数字绝对不小。
银行系统是经济的神经中枢，如果一个人缺胳膊少腿，借助某些器械，还可以行动自如，一旦神经出了一点毛病，问题可就大了。
在高房价面前，银行不必故作镇静，否则那只能是自欺欺人。
提到房价，银行经常用一个词来给自己壮胆，那就是抗压力测试。如果房价下降个30%，银行的损失是多少，风险是不是还在可控范围之内。我们得到的最后结果往往是比较乐观的，银行安然无恙，诸位大可不必操心。
目前的贷款制度，房产证是押在银行的，如果购房者实在还不起贷款，银行手中至少还有一套房，它可以拿到市场上拍卖。买房至少是付了两成首期的，就算房子卖个八折，银行还能还本，既然如此，怕啥呢？
但我们要知道，银行手中是不可能握着一大把房产证的，它必须变现。如果房价已经下跌了2万元，银行再将手中的抵押房产投入市场，这时可能形成一场灾难，到处都是房子，市场的信心已经失去，房价可能再次下跌，从历史的经验来看，房价下跌个五六成并不少，在这种情况下，银行还能高枕无忧吗？
在开发商中仍然有世纪金源等异数，我就不给银行打工，所有资金就我自己出，把银行的利息也赚到自己的腰包里。
世纪金源推崇以战养战的开发模式，以项目销售形成的利润来不断滚动，避免掉进银行陷阱，自己有多少钱办多少事。
1998年8月，黄如论走出福州来到北京。当时，这片早就被北京华远、北京城开、天鸿集团、北辰集团等高手瓜分了的市场，已经没有黄如论占山为王的空间。
世纪金源进军北京的第一个项目是世纪嘉园，该项目总投资7亿元左右，这时黄如论差不多投入了4亿元，再加上合作单位的资金，基本上没有向银行贷过一分钱。最后黄如论用世纪嘉园的利润，完成了世纪城一、二期50亿元和三期698亿元的投资。
黄如论成为一个不拖银行下水的模范开发商，他仅靠贵阳世纪城、合肥世纪城及长沙湘江世纪城三个在售楼盘就取得了2009年全国销售面积第二的佳绩，把万科狠狠地压在了身下。
除了黄如论，还有一个模范，那就是史玉柱。在史玉柱的原则中，坚决不靠银行，就靠自有资金来盖楼。
但天有不测风云，史玉柱并没有黄如论那样的幸运，当他的脑黄金销售出现问题时，巨人大厦也顷刻间轰然坍塌。
不靠银行的史玉柱最终还是失败了，匍匐在银行脚下的开发商，就一定比史玉柱幸运吗？
海南岛的楼市泡沫，对中国经济来说，并不算一次太深的记忆。只因为1993年中国经济还处在转轨之中，虽然海南岛煞是热闹，但全国大多省份还躺在计划经济的襁褓中呼呼大睡，根本不在乎外面的风雨，海南岛泡沫的影响并没有波及全国其他省市。
海南省的泡沫危机使海南发展银行关张，但对于其他大型国有银行来说，也只是一个大伤口，随着时间的流逝，慢慢痊愈了。
而如今，房地产的范围已经扩展到全国，炒作之风已经吹遍了神州，银行和房地产的联系日渐紧密，想迅速脱身已经不可能。
房地产危险了，银行的灾难还会远吗？