很清楚，这无疑是一次资本主义的监管危机，但首当其冲的问题是，究竟是资本主义还是监管应该承担最主要的责任。
——杰弗里·弗里德曼（Jeffrey Friedman）
一位历史学家曾经说过：“艰难岁月就是美好时光的借鉴。”当前的经济危机显然堪称艰难岁月，因而我们至少可以从中学习和借鉴。诚然，其中的许多东西还是不学为妙。
或许，首当其冲要质疑的，便是那些似乎从当前的经济崩溃推导出来的若干结论，即如果政府对房地产市场以及金融市场再多一些监管，便能够防止房地产的暴涨暴跌，以及对经济所造成的严重伤害，此外，政府调控是防止当前经济危机再次发生的唯一方法。这样的观点在《纽约时报》的一篇社论中简洁地表述出来：
几乎人人都同意造成国家当前经济危机的成因无非就是：贪得无厌的借款人、虚弱的政府监管、更加虚弱的政府监管机构，以及将风险无限放大的金融机构。
在《纽约时报》“几乎人人”范畴之外的“少数人”中，便有来自斯坦福大学胡佛研究院的研究员彼得·史威泽，他在《建筑师的破产》（Architects of Ruin）一书中写道：
没有政府对经济的干预，经济崩溃便不会发生。我们也不会看到次级贷款的破灭，以及信贷标准激荡人心的放水。房利美也不会被允许吹胀房地产气泡，而像Countrywide 这样的次级借款人也不可能成长为剧毒的巨兽。如果没有以《社区再投资法案》为形式的政府干预，银行便不会被迫将数亿万计的美元信贷给信用糟糕的人群。如果没有政府干预，投资巨大的房地产将在50年前便可学会，诸如剧毒的抵押贷款型金融衍生品的高风险投资，最终将让自己倾家荡产。
从任何意义上讲，《纽约时报》的定论似乎都过于仓促，尽管多数媒体都似乎赞同它的观点和结论。
那些目前主张良好的监管将得到预想效果的人士，无非还在老生常谈一个十分吸引人，在实践中却非常误导人的理念。同样，理查德A.波斯纳教授在他的著作《资本主义的失败》一书中谈及，“我们需要一个更富实际的行动，更智慧的政府，以防止我们的资本主义经济模式偏离轨道。”其表达的也是同样的意思。如此理想主义的一个政府具有什么样的共性没有说明。一个行动效率卓越，其智慧却奉献给了自己的政治目标而非经济的整体福利的政府，有可能造成的巨大伤害，这也同样没有描述。凭空幻想出一个假想的政府却要它处理现实世界里的难题，是一种危害巨大的嗜好，尤其是在一个许多人渴求“市场失效”而为政府干预打通道路的世界里，犹如政府永不出错。
毫无疑问，完美的政府干预能够解决房地产市场的问题，并阻止这些问题演化为吞噬整个经济的金融问题。推而广之，自由市场的完美运作也同样能够解决这些问题。完美的人性同样更能够从根本上阻止问题的发生。然而，这样的老生常谈并不具有现实的意义。解决任何严重问题的严肃手段，都必须依托现实世界的现实人性，以及现实的机构，而不是我们希望或但愿的那样。
市场：自由与不自由
许多事情完全可以以其他的方式来进行，不论是政府部门还是私营企业，这样便有可能保护经济免于受房地产市场大起大落的冲击，甚至有效阻止房地产的大起大落。而这，正是想辨明房地产大起大落之后经济深度衰退的原因而并非易事的原因所在，同时也是许多著名经济学家在何为主要原因的问题上，意见分歧之所在。各大事件的摘要重述也许会有所帮助，区分助力因素、受迫因素以及突发因素也许也能够有所帮助。
助力因素
触动房地产起飞，并一飞冲天地去往不可思议的高房价的，正是由美联储制定的各项政策下唾手可得的宽松信用，其中，美联储将利率降低到了历史很低的水平，并维持多年。由于房价对利率的敏感特性，导致房价高企及快速上涨成为可能，同时不可避免地引发房地产投机。不过，即便美联储的政策全国通行，但是，房地产的暴涨暴跌却高度区域化，主要集中在一些特定的地区，诸如加利福尼亚州沿海各地，以及实施有建筑限制令的地区，后者意味着，增长的需求遇上了不足的供给，于是房价飞涨。
与此形成鲜明对比的地区，诸如休斯敦和达拉斯，在美国房价暴涨暴跌阶段，均表现出房价的小幅稳定波动，即便同样的宽松信用下的助力因素也在这里通行。房地产需求增加的效果，不论其原因是美联储的政策还是其他，都不会引发房价的自动上涨，除非与此同时出现了供给限制，就像我们多次在许多区域看到的那样，住宅和公寓的建筑相对不受太多约束的地区，对房产需求的增加只会引发供给的应声而起，而不是房价的一飞升天。
总之，不止一个助力因素，也包括一些受迫因素，以及一些突发因素，它们全部合力制造了这场房地产市场以及经济的“完美海啸”。也就是说，许多人做了许多错事，才导致经济如此混沌而惨烈。
受迫因素
在受迫因素中，来自政府监管部门对抵押贷款借款人逐渐增加的压力首当其冲，监管部门要求借款人放低信贷要求，这样低收入人群，以及低信用评级人群便有可能成为购房者。尽管这些压力因为有了对种族歧视的口诛笔伐，以及构建“经济适用房”，让不富裕人群成为房主的轰轰烈烈的运动，而充满了政治意义和政治动能，但是，降低抵押信贷标准从总体上来说，使得许多既不贫穷也非少数种族的人群获得了高风险的贷款，为了减少自己的现金支出，他们乐于尝试“创新性”的融资工具，即便他们完全符合30年期，20%首付款的传统抵押贷款资格。此外，宽松信用以及“创新性”的融资工具还使得房地产投机泛滥，房地产投机一跃成为将房价送上九霄云外的强大需求背后的主要助力。
简言之，没有理由认为，大多数采取高风险“创新性”抵押贷款融资工具的人群不是贫困户便是少数种族。在2005～2006年房地产最狂热的时候，更多的次级贷款流向了中产阶级甚至高收入群体，而不是中低收入人群。若以具体的抵押贷款的数额来衡量，富裕人群抵押贷款的数额超过了次富裕人群的两倍，这或许也体现了富裕人群购买房产的价值更高的事实吧。
这些持续的高风险的信贷实践，既可以说是助力因素，也可以看作受迫因素。一个自由市场在正常的压力下，会逐渐阻碍高风险抵押贷款的销售，或是向他人的转移。但是，由于有了房利美和房地美这样的政府资助型企业的存在，事情变得与众不同。住房与城市发展部为房利美和房地美设定了购买抵押贷款的具体指标，这些抵押贷款由银行或其他借款人发放给“被服务水平低下”的人口，对于能够将抵押贷款转售并快速获取利润的借款人来说，风险自然无须关注，因为它将随着转售成为政府资助型企业（最终为纳税人）的问题。然而，房利美和房地美并不是这些高风险抵押贷款的唯一出口，事实上，其他金融机构所购买的次级贷款，甚至超过了这些政府资助型企业所买入的次级贷款。
在自由市场上，如果高风险的抵押贷款逐渐吞噬房利美和房地美的资产，或是诸如贝尔·斯特恩斯这样的私营企业的资产，那么，它们发行的证券也将逐渐难以销售给投资者，进而高风险抵押贷款的生产也将逐渐得以刹车。但是，在诸如穆迪、标准普尔以及菲奇等评级机构给予高风险抵押贷款型证券高等等级信用评级的情况下，这些高风险的证券便受到了全美乃至全球投资者的欢迎。这些评级机构曾经是，或者现在是私营企业，但是，它们的运作却无法遵循自由市场的机制。
尽管市场上存在着上百家评级机构，但在2003年之前，仅有3家评级机构——穆迪、标准普尔以及菲奇，得到证券交易委员会的官方认可而成为授权评级机构，这3家评级机构的评级结果被采用到证券交易委员会对于金融资产的安全性的监管规则当中。正如纽约大学劳伦斯J.怀特（Lawrence J.White）教授于2002年对上述情形的总结一样：
在任的证券评级机构是受保护的，潜在的进入者是遭到排斥的，评价债务（以及资本配置）风险的新思想和新技术很可能因此被摒弃。这样的进入机制是一个好的意图却走向了扭曲和错误的完美案例。
证券交易委员会的机制，将原本可以成为拥有无数评级机构的自由市场，转化成为了一个仅存在寥寥几家评级机构的垄断市场。
在自由市场下，众多的评级机构会为争取客户而充分竞争，努力提高自己对风险评估的可靠性。而在垄断的市场下，不论是屈指可数被证券交易委员会钦定认可的机构，还是其他没有被认可的机构，都没有动机去像自由市场下为竞争同一块业务而努力开发更新、更先进的风险评估方法。证券交易委员会钦定的评级机构“天然”地拥有这块市场，而其他的评级机构没有证券交易委员会的许可更没有动机去开发新的评估新证券的方法，因为这样的业务对它们而言，不在法律许可范畴之内。随后多年，尤其是在2006年联邦立法之后，更多的评级机构被加入到证券交易委员会许可的名单中，但是，这一切基本都发生在房地产疯狂至顶峰之后，甚或是由狂热至破灭之后。
在房地产繁荣上涨阶段的大部分时期，仅有穆迪、标准普尔以及菲奇得到证券交易委员会的钦定认可。并不是说证券交易委员会对评级机构的特定选择有什么问题，而是给予这几间评级机构垄断市场的政策本身出了问题。当评级机构历经多年，在一个更广泛的金融证券范畴内对风险的评估的可靠性已经树立起让人钦羡的声誉之后，却在一个更窄小的证券范畴内，在一个更短的证券时间内，在缺失自由市场竞争压力的情况下，无法继续表现优异，那么，这说明，这并不是一个自由市场的失败。
即便对新的、复杂的，历史记录奇缺的证券做出评级——高或低，并不是个容易解决的难题，更没有什么现成的解决方案，但如果采用其他的方法评估风险，这或许意味着来自其他评级机构的激烈竞争，或许能够唤起巨人的警觉，至少可构建起更准确的评级的可能性。要知道，就算评级机构拥有积累了几代人的大量的有关各种种类证券的数据，但是，这样的数据对于指导标新立异的证券进行操作来说，毫无可靠性可言，犹如关于南极洲天气的大量数据对于夏威夷的天气预报的作用一样，一位前穆迪官员如此总结。
即便精准评级标新立异的证券的方法不可能存在，自由市场与政府监管市场依旧区别巨大，这样的证券在自由市场上的销售势必前景黯淡，举步维艰，结果便会是，从私人投资者处涌入，助长房地产市场腾飞的资金将在其得逞之前便弹尽粮绝。换而言之，政府授权的评级卡特尔的错误担保构成了一个助力因素，在房地产的繁荣时期，它助长房价飞升；在房地产的破灭阶段，它推动房价狂泻，对金融市场造成更严重、更广泛的影响。
呼吁政府更多、更好地监管的人忽视了一个事实，那就是，决定标新立异证券风险的问题对于政府监管来说并非易事，政府监管部门缺乏与评级机构对抗的专业知识或智慧，后者对其他种类证券的评级已然享有多年的成功声誉。此外，房地产市场的现实情况也不能够给监管部门提供其他合理的、政治的基础。正如一位金融专家所言：
这些年来，抵押贷款的信用条件好得不能再好了。到2005年时，失业下降，房价飙升，抵押贷款逾期率和违约率都降到了历史低点。在圣地亚哥和迈阿密，几乎找不到会延期支付月供的贷款人。在这样的形势下，监管机构很难找出借款人信贷标准的不合理之处：监管机构没有具体的证据这么做，即便他们希望如此。
总之，我们没有必要去假定什么来解释某些人的行为，即便他们做事的方法不同或许将避免发生的经济危机。那个隐含的论断，即事前具备足够的知识，不论是对市场而言，还是对政府而言，这其实是不现实的，正如另一项研究所指出的那样：
在房地产市场企稳回升之前，没有人能够知道次级抵押贷款的违约率最终会是多少；也无法判断抵押贷款类型的证券的最终价格；更不能够断定哪些银行决策英明，而哪些银行愚蠢轻率。
某些房地产专家声称，对所谓“有毒资产”的价值评估大多严重低估，这些资产或许最终被证明无毒无害。但财政部部长蒂莫西·盖特纳，在会见完各家企业和银行的总裁之后，得出了相反的结论，即总裁们一致认为自己的资产难副其实。一项有关房地产及金融危机的研究表明：
盖特纳或许是对的，但也可能是错的。他，同样，也是人，正如他在美联储工作期间所展现出的对危机无所作为的那样。但是，不管他在多大程度上坦诚自己的虚弱，作为监管者，他却不得不表现得无所不知。