在历史上，古巴比伦一直以“全世界首富之都”称誉于世。然而它的财富并非与生俱来，而是因为古巴比伦人几乎人人都是理财高手。在古巴比伦城内，最精于理财的人是富商阿卡德，他有一套理财妙招，可以“使手中的金子免于受损”，这套理财妙招，至今还在西方广泛流传。在这套理财妙招中，最著名的就是“投资不动产理论”：即一定要投资有价值的房地产，它们将永久保有其价值和收益。
“麦当劳”就是“投资不动产理论”的最佳执行典范。
全世界的孩子几乎都爱吃麦当劳汉堡。但是，在一次酒会中，麦当劳“快餐王国”的创始人雷·克罗克却在无意中泄漏了“天机”，他说：“全世界一提到我的名字，就会想到‘这是餐饮业的大亨’，可实际上，我不仅仅是做汉堡生意的，我真正的生意是房地产！”没错，那些密密麻麻分布在全球各地的“麦当劳”小店，都是以特许经营的方式加盟麦当劳体系的餐饮小买卖。麦当劳总部的投资策略是：在一个城市，未来人流最旺、最具投资价值的地区建起快餐店，然后再寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，并向他们收取特许经营费和这块商业旺地的租金。
麦当劳在中国开设的第一家分店，就位于北京东单与长安街交界的黄金地段。上世纪80年代末，麦当劳进驻北京时，人们都不知道这块土地有多大的投资价值。后来，北京改造王府井，麦当劳仅仅是土地拆迁补偿金，就赚了一大笔。更不用说麦当劳将它转租给别人，从中赚取的高额租金。
从麦当劳最近公布的财务报表中，我们可以见到，麦当劳收入的1/3来自直营，2/3来自加盟，而在加盟收入中，最重要的部分是房产增值的收益。这就是麦当劳“投资不动产”、“以房养房”的敛财行动，这是这个“快餐王国”不可或缺的利润来源。
由此可见，投资不动产是积累财富的绝妙招数。那么对于普通老百姓来说，如何投资不动产，以房养房呢？
以房养房，就是指贷款购置了房产之后，自己不居住，而将房产出租，以租金收入偿还该房产月供的投资方式。原则上说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则应自住或出售。
近几年，我国银行的储蓄利率持续走低，投资者若将积蓄存入银行，收取的利息收益微乎其微，但如果将积蓄投资物业，然后将其出租，以目前市场上的租金水平来计算，以房养房的收益率肯定要高于银行存款的利率。此外，以房养房的租金收益也相对稳定，所以近年来，以房养房的投资方式，受到了许多投资者的追捧。然而，随着以房养房热的掀起，以房养房的投资风险也日益凸显。倘若银行贷款利率调整，还贷额必将上升；倘若房子老化或房产空置，则出租的租金总额必将下降；倘若家庭其他收入下降，则有可能挪用租金，最终导致还贷风险。
那么对于普通百姓来说，“以房养房”到底是不是投资的正途呢？
其实，任何投资都有风险，要想得到收益，就要学会认识风险、避免风险，这样才能将风险降至最低，将收益提至最高。以房养房不是不可以，只是必须在操作过程中，注意以下问题。
首先，不要轻易“满仓”。以房养房作为不动产投资项目，其流动性较差，在现有的多元化投资组合中，房产只应该是投资组合中的一项，而不应该是全部，这样才可以避免因为全部投资不动产，而引起资金流转的不便，最终导致投资落空，满盘皆输。
其次，评估投资回报率。许多人投资，总喜欢盲目跟风，别人亏损了自己也就必然亏损。所以，在投资房产前，一定要全面评估投资回报率。最好对所要投资房产的物业环境、整体布局、升值空间和租金行情进行充分的调查和了解，在确定会有源源不断的承租人之后，再决定购买。
再者，租金不能是唯一的还款来源。按揭贷款要具备稳定的还款来源，房屋出租收入由于不能预先确定，所以不能作为唯一的还款来源。因此，投资者要结合自身的收入状况，慎重选择是否要投资不动产，以房养房。
那么，究竟如何投资不动产，才能让以房养房成为家庭致富的妙招呢？你可以出租旧房，购置新房。如果你的月收入不足以支付银行贷款的本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而你却拥有一套可以出租的旧房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么你就可以考虑采用这个方案，购置新房，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款。
你还可以投资购房，出租还贷。有些人好不容易买了套房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行，而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数，心里就不是滋味。在这种情况下，可以再买一套房子，用来投资。如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子贷款本息的绝大部分，这样不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。
你还可以出售或抵押旧房，购置新房。如果你手头有一套住房，但并不满意，想改善居住条件，可手里又没钱，可以把手中的旧房出售变成现金，就可以得到足够的资金购买新房。你可以将这部分钱分成两部分，一部分买房自住，一部分投资购房、出租还贷。但如果你卖了旧房，一时却买不到合适的新房自住，就不如把原来的房产抵押给银行，用银行的抵押商业贷款先买房投资，再买房自住。这样，不用花自己的钱，就可以实现你做房东拿房祖的幸福梦想了。
当然，当前国家出台了不少严控“二套房”、“三套房”的调控政策，以房养房就不那么容易了。要根据政策走向早做打算。