书城传记首富隆起
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第6章 潘石屹股市显形记

2007年10月8日。一付黑镜框的“中国潘”和一头挑染黄发的“美国张”,历经12年时间激烈的磨合与碰撞,最终在香港联合交易所里绽放出璀璨的财富之花。

当天上午9时30分,SOHO中国(香港交易所代码:410)在香港联合交易所主板正式挂牌交易。上市首日以10.10港元开盘,收盘报9.55港元,较8.30港元的发行价上涨了15.06%。以当日收盘价计算,SOHO中国总市值已经达到了477亿港元。潘石屹和张欣夫妇是SOHO中国的实际控制人,两人(以张欣名义持有)通过Capevale(Cayman)间接持有SOHO中国33.241亿股,占总股本的66.48%。以此计算,潘石屹、张欣夫妇的身价一飞冲天至350亿港元,成为中国最富有的夫妻。

也就是在那一天,《2007年福布斯中国富豪榜》如影随形而来。根据这家全球权威的财经杂志发布的数据显示:2006年,潘石屹、张欣夫妇在排行榜上位列235位,拥有个人财富12.50亿元人民币,而短短的一年后,他们已经跃升至第7位,拥有个人财富高达30.8亿美元。股市以其魔术般的手段,让这对夫妇从众多富豪中脱颖而出,摇身一变成为数百亿身价的巨富。

12年艰辛创业

一个男人和一个女人,用12年的时间来做夫妻,是件很难的事情;这12年当中,两人不但晚上要搭伙过日子,白天更要合伙去做生意,这真是件难上加难的事情;而用短短的12年时间,夫妻俩摇身变为百亿富豪,那简直是难于上青天的事情。但现龄43岁的潘石屹和42岁的张欣却把这些难事一一踩在了脚下。

1994年4月,刚从海南的房地产泡沫中“胜利大逃亡”来到北京发展的潘石屹,经过冯仑的介绍认识了在华尔街高盛银行工作的张欣。“土鳖”与“海龟”的爱情在半年时间内迅速开花结果,两人于当年10月举行了婚礼。新人需要新面貌。1995年9月,潘石屹在妻子鼓舞下离开万通,一起创办了红石实业。

在一位当年的创业伙伴眼里,这对夫妻俩的一幕给他留下了深刻的印记:“开始时张欣还没有从她任职的单位辞职,仍在国贸中心三十几层的办公楼上上班。有时我和潘石屹去找张欣,三个人常常站在临窗的办公室里,潘石屹兴奋地指着远处建外SOHO和现代城的两块地说,这就是我们的地盘啊!我们听了热血沸腾,有干一番大事业的强烈冲动。”

婚后一段时期,两人的创业生活并不是那么默契,而是充满了分歧与争执,甚至一度非常激烈。比如在开始推广“SOHO”概念时,国内对这一概念并不接受,甚至头几年都伴随着很激烈的批判声。其实当时老潘对这一概念也并不完全接受,他坚持认为,房地产就是要盖好房子,把它卖出去,概念再好,房子卖不出去,变不了现,都白搭;而张欣坚持的观点是,国内房地产的开发太滥,没有章法,乱造房子,迟早会成为泡沫,要在未来立于不败,必须了解国际最新潮流,并且领先一步。

虽然分歧和争吵一度非常激烈,但经过几年的磨合,这对“夫妻档”合作得日益默契和稔熟,就连张欣的名字后来都改成了潘张欣。两人逐渐形成了“张欣造房子,潘石屹卖房子”的合作模式,公司所有与国外的关系、商业决定以外的事情,像建筑设计工程管理等由张欣来做;而谈判、销售、政府关系和所有与钱有关的事情都是潘石屹来负责。潘石屹曾打过一个非常形象的比喻:“就像以前耍猴卖艺的,我是先出来敲锣的,然后张欣出来耍猴,最后再出来拿帽子收钱的又是我。”正因为这番旗鼓相当的合作,随后开创出了SOHO中国的大局面。

赶上一个好时机

在上市之前的9天时间内,潘石屹、张欣夫妇走完了香港、新加坡、伦敦、法兰克福、迪拜、纽约、波士顿和旧金山8个城市,进行了繁忙的路演。

辛苦换来了回报。在香港,SOHO中国上市得到了诸多大财团的支持,机构投资者共认购了此次SOHO中国全球发售股份数的的18.2%,占全部已发行股本的5.6%。其中,嘉里集团主席郭鹤年认购6亿港元,九龙仓主席吴光正认购6亿港元,渣打集团、中银投资、新加坡政府投资机构GIC、中信泰富、华人置业主席刘銮雄各认购2.28亿港元。嘉里建设和九龙仓均为香港商业地产巨头级企业。潘石屹称,一些香港发展商希望将来与SOHO中国合作。

在定价方面,潘石屹并未“利欲熏心”,主动放弃了中途“加价至8.8港元”的机会,最终定价为8.3港元,位于指导价格区间(6.30~8.30港元)的高端。

作为今年在港上市的明星地产股,SOHO中国此次集资128.6亿港元,与今年上半年缔造了内地新首富的碧桂园旗鼓相当。SOHO中国开盘报10.1港元,较招股价8.3港元涨21.69%,午后虽随大市走低有所回落,但仍收报9.55港元,较招股价高出15.06%,是当天香港市场成交金额第三大的股份。该公司目前总股本为50亿股(不包括超额配售权行使所发股份),以当天收盘价9.55港元计算,公司总市值为477.5亿港元。

SOHO中国此次在全球发售约15.49亿股,占发行后总股本的30.99%。扣除发行费用和其他应付开支,共募集资金98.63亿港元,如果全面行使超额配股权,还可以再额外发售原发售股份的15%。

潘石屹称,股市所筹集的资金将主要用于SOHO未来收购北京前门地区11块地块提供资金保证,还将为开发长城脚下的公社项目、建设光华路SOHO、三里屯SOHO项目提供资金及偿还债务。

据业内人士称,SOHO中国土地储备重质量不重数量,以名牌地产主攻商业,从而获得投资者青睐。据SOHO中国招股书披露,该公司2007年盈利将超过16亿元。

但也有分析人士认为,从基本面看,SOHO中国的估值过高。以首次公开募股价8.30港元计算,其资产净值约为171亿港元,合每股3.33港元,估值较资产净值存在大幅溢价,因此建议投资者等待观察更多记录数据。

据称,SOHO中国的土地储备不足200万平方米,而碧桂园(2007.HK)的市值为2156亿港元,土地储备有5740万平方米。即使假设SOHO中国土地储备的价值是碧桂园的4倍(因为前者的土地储备主要用于商业地产项目,而后者主要用于住宅项目),该股估值仍然非常高。

从1992年万科上市,一直到2003年前,只有合生等极少数房地产企业挂牌上市。从2003年前后开始,尤其是近几年,情况发生了翻天覆地的变化。广州富力地产、世茂地产纷纷上市。今年4月,继碧桂园、SOHO中国成功上市后,中远地产、华远地产、方恒地产等众多开发商都传出计划上市的消息。

国泰君安(香港)地产行业分析师DENNISYAO分析,“当年富力赴港IPO,融资不过区区20多亿元,富力的土地储备显然在SOHO中国之上,但那只能说IPO生不逢时。SOHO中国的上市刚刚赶上了一个好的时机,潘石屹赶在内地地产的牛市,还赶上了各路资本云集港股的好时机。撤离A股的QFII、QDII的产品,还有港股直通车,等等。”据悉,今年来内地地产股赴港上市备受追捧,已形成了一个示范效应。