一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及技术的要求不可能停留在现有的水平上。房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等。
规划设计是房地产开发建设的源头，物业管理的早期介入应从物业管理的规划设计阶段开始。专业设计部门与物业管理部门对小区规划设计都有不同的着重点。有经验的房地产商在请专业设计规划部门设计时，同时会请有经验的物业管理公司参与设计意见。
一、在规划阶段前期介入工作的原则
物业管理公司参与规划设计提出自己的建议时一般应遵循以下的原则：实用、美观耐用、安全、方便使用、方便管理、节能、节省维护维修费用等。
1实用性
在房屋设计时应注意房屋的采光，应做到每个房间均能得到自然采光；使房屋尽量采用自然通风比较好的方位。选用材料及附件、设计方案尽量能保温，达到冬暖夏凉的效果；尽量提高房屋实用率，在合理的情况下减少公用面积，减少承重柱。规划、设计时注意实用率与不注意实用率的设计结果，会产生至少5的实用率差值，即从业主利益考虑直接隐含影响了楼价的5上升或下降的结果。比较典型的代表，如某一中档小区，注意实用率的设计，每台车所占位为20—25平方米，住宅利用率可达85以上，如不注意实用率的设计，可使每台车所占位高达40平方米，住宅利用率只有80以下。
2美观、耐用性
有些开发商仅单纯追求美观，突出一些造型，用寿命短的材料装修一些间隔墙或造型，特别是一些公共部分，造成物业管理公司在接手管理后没几年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主造成很大的后期经济负担。“房产物业是百年大计”的工作！开发商应站在广大业主的角度考虑问题，处理好美观与耐用二者的关系，可使业主得到实惠，物业管理公司的维修量大量减少，开发商在业界的信誉会越来越高！影响房屋美观除了建设前期的问题，还应考虑使用后期可能出现的问题，应尽量提到建设前期来解决。例如：住宅空调统一留位，防盗网、门统一安装，尽量减少二次装修影响公共外观不统一的工作，以上材料尽量采用不锈、耐用材料，以免长时间锈迹，污染外墙，影响整体美观等。
3功能性
除了正常规划设计应考虑的功能性，还应注意一些常被忽视的功能性设施、设备的配备：高层楼宇维修、清洁外墙所用机具在建筑设计时应预留一定的位置；高层楼宇的楼顶不宜作为花园卖出或赠送，否则不利于日后外墙维护工作的开展。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等。无垃圾处理能力的地区，房地产开发商要考虑处理垃圾设施。
4安全性
有条件的物业管理项目，尽量设计成“封闭式”以利治安管理；利用防盗、火灾报警系统，安装防火、防盗系统网络，最好能联结公安消防治安部门，遇事能得到及早发现，得到支持，减少损失。装修材料除了上面所谈到的美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料，防盗网一定要注意设置火灾救生窗。
5节能性
公共区域照明，尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细化，不宜一个开关控制多个区域照明灯，应按每组灯的功能性要求配备开关，水景设计应考虑到后期的维护成本。
二、规划设计阶段前期介入工作要点
物业管理专业人员在规划设计阶段参与房屋管理主要根据以往的管理经验从以下两个方面发现的规划设计上的种种问题或缺陷：第一，物业项目的规划设计能否满足物业管理工作的要求，配置、设施维护要求简便和维护成本低，有利于后期的物业管理；第二，物业项目的规划设计能满足业主需要，物业规划设计的功能能否满足业主入住后若干年的需要。如发现规划和设计问题，物业管理企业有责任和义务向开发企业和设计单位提出建议，最后以咨询报告的形式书面提交给开发商，由开发商和设计单位协商，设计单位在设计中予以纠正。设计阶段容易忽略的问题主要表现在以下几个方面。
1物业管理用房配备
目前许多物业项目在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小区建成以后，再考虑设置物业管理用房，此时已没有位置可建，往往只能占用公共空间，对此住户意见很大。物业管理工作需要一定的空间来开展，如办公室、接待室、值班室、制作用膳室、仓库等，有条件还可配几间管理人员集体宿舍。这需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。此项工作做好了，可以减少物业管理费预算费用，减轻日后业主管理费负担，为物业管理奠定良性循环基础。
2配套设施要完善
各类配套设施的完善，是任何物业充分发挥其整体功能的前提，房地产实行综合开发的目的也在于此。如果配套设施等硬件建设不完善，日后的物业管理很难做好。
对于住宅小区、幼儿园、学校等公共设施，各类商业服务网点如商店、饮食店、邮电所、银行等，小区内外道路交通的布置，环境的和谐与美化，尤其是人们休息、交往、娱乐的场所与场地的布置在规划设计中应给予充分的考虑。对于写字楼、商贸中心等，则商务中心和停车场的大小与位置就显得很重要。小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足。现在实施的车位、车库配比标准是1998年由建设部、公安部制定的，住宅小区每户平均建筑面积若在100平方米以下，按10的比例配比；户均面积100平方米以上的，按50的比例配比。据估算，其平均配比率在30左右。从目前私家车拥有量来看，这个标准是明显偏低的，由此带来了车位紧缺的生活难题。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具——自行车的车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。
小区配套公共设施规划设计要一步到位：管道煤气、智能综合布线、二次加压的管路及闸阀、用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑，为此物业管理公司参与规划设计非常重要。
3水、电、气等设计
水、电、气等供应容量要留有余地、设施设备安装注意安全、要有完善科学节能措施。水、电、气等供应容量是项目规划设计时的基本参数。人们生活和工作质量的提高与改善，必然不断增大对水、电、气等基本能源的需求。设计人员在设计时通常参照国标设计，而国标制定的是下限。因此规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要，要留有余地，不能硬套国标，否则不能正常使用或造成事故。
设施设备设计要从操作方便、安全性能等方面加以考虑。水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。楼道内电表箱等其他线盒、箱不要用通用锁，应采用专用锁，楼道开关总闸应内藏，以防小孩和他人捣乱拨弄。
小区公共部分的用电属于商业用电，电价比居民用电要高，价格是0937元/千瓦时（不满1千伏），0927元/千瓦时（1—10千伏），而居民用电价格是0573元/千瓦时，因此要注意采取节能措施。小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，采用节能灯胆，方便日常维修、减少开支。单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关，以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。一般核定一个单元楼道灯用电量一个月大约十度左右，故电表配制要选用最小容量，以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出。消防水泵、二次供水等设备设施功率大，但用电量很少，可以考虑合用一个电表。
由于商业用水和居民用水的收费标准不同，商业用水费是315元/立方米，而居民用水费则采用阶梯计价。居民用水和商业用水的管路应分开并各配计量表，以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定得比较高，无形中又会长期多支出费用。
4安全保卫系统
规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视。在节约成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主们创造一个安全的居家环境。如用报警系统替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离现场。此时的安全，彼时却成了更大的危险。小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。
5垃圾处理要避免污染
设计时应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站的位置等。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋。这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等，并由专人收倒垃圾。垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。无垃圾处理能力的地区，房地产开发商要考虑处理垃圾设施。
6绿化、景观小品布置
绿化、景观小品布置既要起到造景需要，又要考虑养护问题。绿化应考虑气候、环境、造型、布局等，特别要根据需要搭配，如常绿与落叶、针叶与阔叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树木与花草之间要合理搭配。绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致、四季有花有香外，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳、易于养护的植物。建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。
小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准。
（1）小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。
（2）要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30，旧区不低于25，绿地指标组团不低于05平方米/人，小区不低于1平方米/人。同时，绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。
（3）绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。
（4）绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。
小区内标牌和建筑小品设计与景观造景既要协调又要易于低成本维护。
7消防设施
在建筑设计中，消防设施的配套设置有严格要求。自动灭火器位置、自动报警机位置、安全出口、扶梯及灭火器、沙箱等应利于防火、灭火。物业管理企业则更着眼于各种消防死角。例如，楼梯的通道部分、电缆井部分在消防设计中一般都考虑不周，自动喷淋装置也不可能顾及每个角落，所以物业管理企业就应建议在这些地方配备灭火器(电器部分应用二氧化碳灭火器)或灭火沙箱。小区内的消防水管要用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。
8建筑材料选用
建筑材料的选用涉及工程质量、造价与维修管理和防火安全。物业管理企业应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用情况，向设计单位提交一份各品牌、型号的常用建材使用情况的跟踪报告，以便设计单位择优选用。
9建筑设计的细节问题
在进行规划设计时，一些细节问题如果考虑不周可能会给业主的生活带来不便，因此物业前期介入时应与规划人员进行充分交流让其重视这些细节，如果在设计方案中发现该类问题应要求设计方进行整改。
设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁，应减少卫生死角和高空作业。现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配两个地漏（其中一个为洗水机排水用），否则业主在二次装修布管时施工不规范会引发一系列问题。高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带，既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水而造成地面青苔。所有单元进户门应设计遮雨棚防雨水和淋花水。信报箱的设置也要考虑邮政需要放在首层，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗，以减少高空抛物现象。
排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。重要管路和线路要预留备用管线或活口，以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财。阳台设计要考虑到花盆座架，底部应向里倾斜以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便。分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。
总之，在设计阶段，物业管理企业选派有经验的物业管理人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参与，并提出建议。