一、接管验收的概念
接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收，同时接收图纸、说明、文件等物业资料。物业公司接管验收是物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。物业公司在该工作阶段起到组织和监控的作用，对工程质量把关作用非常关键，这和以前各个验收环节大不相同。
对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。对原有住房而言，接管验收是业主委员会（单位）向物业公司移交物业的工作过程。不管房屋原有状态如何，接管验收是房屋维修职权划分的分水岭，接管验收工作结束以后，房屋质量管理和维修由原有的开发商负主要责任转变为物业公司扮演主要角色。物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公共场所(地)、公用设施、公用设备的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备及道路、场地和环境绿化等内容。
（1）房屋本体自用部位及设施。自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。
（2）房屋本体共用部位。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。
（3）公共场所(地)、公用设施。公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。
（4）公用设备。公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发商售楼时与业主的约定为准。
二、接管验收与分户质量验收的关系
接管验收和分户验收都是针对工程的使用功能及观感质量的验收，都是为防止出现房屋质量问题、降低业主投诉率的一种有效模式。接管验收与房屋分户质量验收的区别在于以下几个方面。
1验收工作的参与者不同
接管验收是由物业服务公司接管开发商移交的物业，验收活动的主要参与者是物业公司，参与者有开发商；分户验收是由开发商验收、建筑商移交的物业，验收工作的组织者为开发商，参与者有建设商，如果选聘物业公司则物业公司也要参加，但是只参加验收而没有签字的权利。
2验收依据不同
接管验收是依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》进行的；分户验收是依据建设部2006年出台的一户一验制度（即“住宅工程质量分户验收”管理办法）进行的，各省、市根据该管理办法出台了本省、市《住宅工程分户验收管理办法》。
3验收的法律效应不同
接管验收是开发商和业主、物业公司之间权责划分的重要依据，并非法律效力的政府评价行为；而分户验收则具有法律效应，它是竣工验收的前提条件，如果没有《住宅工程质量分户验收汇总表》，质量监督部门将不予以进行竣工验收。住宅工程交付时，应将《住宅工程质量分户验收检查记录表》作为住宅质量合格证的附件一同交给住户。
4验收时间不同
接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房子幢、户编号已经有关部门确认；分户质量验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用，工程还没有进行竣工验收前进行的。
三、接管验收条件
物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足下列条件。
1接管验收一般条件
（1）土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过综合验收。一般来说，应取得以下证书：
①工程竣工核验证书；
②规划验收证书；
③消防验收意见书；
④电梯验收结果通知书；
⑤燃气管道工程验收证书；
⑥城建档案验收证书；
⑦人防工程验收证书；
⑧已签订《工程保修书》。
还需要凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。
（2）供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、中央空调、主题公园等设备和设施能正常使用。
2接管验收最低要求
在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求。
（1）室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕，可正常使用。
（2）向物业公司提供设备运行所必需的图纸及设备说明书，如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、中央空调系统图、室外管网图及设备说明书等。
（3）业主（用户）室内可进行精装修，可向物业公司移交钥匙。
四、接管验收工作的前期工作
1接管验收时间的确定
物业接管验收一般是由房地产投资有限公司工程部牵头组织，接管验收的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。工程项目通过验收后，房地产开发商就会向物业公司发出《接管验收通知单》，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终接管验收时间。物业管理公司接到开发商接管验收通知后，按“接管验收条件”对拟将接管的项目进行核对，如已具备条件应在一周内签发验收复函并约定验收时间。开发商接到物业公司的验收复函后通知施工单位配合验收，同时还要对接管验收需要移交的相关资料进行整理。
2组建接管验收小组
1)接管小组人员的配备
物业公司总经理负责组建物业接管验收小组，接管验收小组由下列人员构成：组长为物业公司总经理、副组长为管理处经理，组员为工程维修部主管、护卫服务部主管、客户服务主任、物业管理员、水电工。
接管验收小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备3—4人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象组织公司内相关专家及维修工作人员按系统进行验收。例如，一般毛坯房每组每天能验收60套房左右，精装修房每组每天能验收40套房左右。
2)接管小组的工作职责
接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。接管验收小组具体负责依据标准程序进行物业的接管验收工作。接管验收开始之前，接管验收小组应做好以下准备工作：与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制订好接管验收计划；提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作；工程处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
3)接管小组接管验收前的学习、培训
组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：
（1）学习规范、研读施工图纸；
（2）对配合验收的非专业人员进行强化培训（如保安）；
（3）熟悉工程情况、设备概况；
（4）组织接管验收演练培训时间不得低于10课时，还要进行现场实习。
3购置、准备接管验收工具
根据项目的规模及验收时分组情况，准备下列物品及工具（数量自定）：捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。
4准备验收规范、标准及施工图
1）开发商接管验收时须向物业验收小组移交的资料
(1)物业产权资料：①项目开发批准报告；②规划许可证；③投资许可证；④土地使用合同；⑤建筑开工许可证；⑥用地红线图。
(2)综合竣工验收资料：①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程的专业竣工图及地下管线布置竣工图）；②建设工程竣工验收证书；③建设消防验收合格证；④公共配套设施综合验收合格书；⑤供水合同；⑥供电协议书、许可证；⑦供气协议书、许可证；⑧光纤合格证；⑨通信设施合格证；⑩电梯准用证。
(3)施工设计资料：①地质报告书；②全套设计图纸；③图纸会审记录；④设计变更通知单；⑤工程预决算报告书；⑥重要的施工会议纪要；⑦隐蔽工程验收记录；⑧沉降观测记录；⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。
(4)机电设备资料：①机电设备出厂合格证；②机电设备使用说明书（要求中文）；③机电设备安装、调试报告；④设备保修卡、保修协议。
为了保证移交的完整性，一般房地产公司要准备《楼宇接管资料移交清单》表格，如表4—7所示。
(5)业主资料：①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；②购房业主的付款情况或付款方式。
表4—7楼宇接管资料移交清单
移交人：日期：
序号移交资料名称单位数量备注
2）物业公司准备验收表格、接管标准
准备《接管验收相关记录》中有关的验收表格、接管标准，如《房屋主体接管验收表》；《公共配套设施接管验收表》；《机电设备接管验收表》；《接管验收问题整改表》。
向开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。准备《引用法规、标准》中相关的规范、标准，如《建设工程质量管理条例》国务院令第［2000］279号、《物业管理条例》国务院令第［2003］379号、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300—305—88、《房屋接管验收标准》（ZBP30001—90）
《建筑物防雷设计规范》—（GB50057—94）、—《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ147—90、GBJ148—90、GB50168—92、GB50169—92、GB50170—92、GB50171—92、GB50182—93、GB50254—96、GB50258—96、GB50259—96）、《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166—92、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001、《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135—85、《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797—89、《室内消火栓》GB3445—93、《消火栓箱》GB14561—93、《防火门用闭门器试验方法》GA93—1995、《通风空调工程施工质量验收规范》GB50243—2002、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16—92、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198—94《体育场所开放条件与技术要求》GB190791—2003。
物业公司接管验收标准见表4—8至表4—27。物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管验收的工作，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。
物业的接管验收工作如图4—1所示。
图4—1接管验收工作流程图五、接管验收的工作方法
接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10的点抽检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。接管验收采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。
1对自用部位及设施的验收方法
物业公司对室内部分进行接管验收，按建设部ZBP30001—90标准要求，分别对每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。①确定物件数量是否符合；②外观上有无人为损坏；③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。
将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。对于旧楼宇，在双方对如何解决缺陷问题达成协议后，物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
2对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收方法
验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。
3物业进行接管验收的程序
1）初验
物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验）。
2）正式接管验收