（1）统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则甲总价=16+32=(1+8%)0.5+32=1+8%=76.42(万元）
乙总价=15.00（万美元）
（2）统一价格单位。
①统一价格表示单位。统一采用单价：
甲单价=764X200=200
=3X821.00(元/平方米建筑面积）
乙单价=150X000=2X500
=60.00（美元/平方英尺使用面积）
②统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。已知乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.739X5元人民币，则。
甲单价=3X821.00（元/平方米建筑面积）
乙单价=60.00×7.739X5
=464.37(元/平方英尺使用面积）
③统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，已知乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则
甲单价=3X821.00(元/平方米建筑面积）
乙单价=464.37×0.75
=348.28(元/平方英尺建筑面积）
④统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺=0.092X903X04平方米，则
甲单价=3X821.00（元/平方米建筑面积）
乙单价=348.28=0.092X903X04
=3X748.85（元/平方米建筑面积）
5.5交易情况修正
5.5.1交易情况修正的含义
可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应对它进行修正。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格，变成了正常价格。
5.5.2造成成交价格偏离正常价格的因素
要把可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常价格，首先要了解有哪些因素可能使可比实例的成交价格偏离正常价格及其是如何偏离的。由于房地产具有不可移动、独一无二、价值较大等特性，以及房地产市场是一个不完全市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几方面。
（1）交易双方或某一方对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉的交易。如果买方不了解交易对象或不熟悉市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高。相反，如果卖方不了解交易对象或不熟悉市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。
（2）交易双方或某一方对交易对象有特殊偏好的交易。例如，买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下，成交价格往往偏高。
（3）被迫出售或被迫购买的交易。包括强迫出售或强迫购买、急于出售或急于购买的交易。强迫出售的价格通常低于正常价格，强迫购买的价格通常高于正常价格。欠债到期，只有出售房地产来偿还。在这种急于出售情况下的成交价格往往偏低。相反，在急于购买情况下的成交价格往往偏高。
（4）利害关系人之间的交易。例如，亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易，多数情况下成交价格低于正常价格。但也有出于特殊动机，成交价格高于正常价格的。例如，实际中容易发生的上市公司的大股东将其房地产高价卖给上市公司的关联交易。
（5）交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、公证费、补交出让金等费用。根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补交出让金等费用；有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的估价对象价值，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。例如，营业税、土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳；契税、补交出让金等费用本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳；交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中某一方全部负担。在某些地区，房地产价格之外还有代收代办收费。这些代收代办收费也可能存在类似的转嫁问题。
（6）相邻房地产的合并交易。房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价值通常较低。但这类房地产如果与相邻房地产合并后，则利用价值会提高，从而会产生附加价值或“合并价值”。因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，往往愿意出较高的价格，出售人通常也会索要高价，从而相邻房地产合并交易的成交价格往往高于单独存在或与不相邻者交易的正常价格。
例如，在图51中有甲、乙两宗面积过小（或形状不规则，宽度与深度的比例不适当等）的相邻土地，市场价格分别为50万元和30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大或形状变得规则而有利于利用，合并后的土地市场价格为120万元。可见，合并产生的增值为40万元（120—50—30=40）。在这种情况下，如果土地甲的拥有者购买土地乙（反之亦然），土地乙的拥有者可要价30万—70万元（30+40=70），合理的要价为45万元（30+40×30/80=45）。土地甲的拥有者愿意付出高于30万元的价格取得土地乙也是正常的，因为他至少没有损失，而且还可能分享合并所产生的增值收益。
（7）特殊交易方式的交易。形成房地产正常成交价格的交易方式，应是买卖双方根据市场供求关系，经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标等方式容易受诸如现场气氛、情绪，竞买人之间的争强好胜，甚至购买房地产看中的不是房地产本身的价值而是购买房地产这种行为所带来的广告宣传效应等因素的影响，从而使成交价格失常。但中国目前建设用地使用权出让是例外。拍卖、招标、挂牌方式形成的价格尽管也会受非理性因素的影响，但相对于协议方式较能反映市场行情，协议方式形成的价格通常偏低。其原因是管理体制尚不完善，出让人是政府（实际的运作者是政府的某个部门及某些个人），受让人是与自身利益较为密切的企业、个人等，致使协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让人是追求自身利益最大化的“理性经济人”，就难以出现这种情况。
有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。
5.5.3交易情况修正的方法
交易情况修正的方法主要有：①总价法和单价法；②差额法和百分率法。
总价法是基于总价进行修正，单价法是基于单价进行修正。
采用差额法进行交易情况修正的一般公式为
可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格
采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为
可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格
在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%（当可比实例成交价格比其正常价格高时，为+S%；低时，为—S%），则有
可比实例正常价格×（1±S%）=可比实例成交价格
因此有可比实例成交价格×1=1±S%=可比实例正常价格
通过上式可知，交易情况修正系数是1=1±S%，而不是±S%，也不是1±S%。
在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准，是因为采用市场法估价要求选取多个可比实例。这样，如果以正常价格为基准，只会有一个比较基准，而如果以每个可比实例的成交价格为基准，则会有多个比较基准。例如，以正常价格为基准，说可比实例成交价格比其正常价格高10%，意即
可比实例成交价格=可比实例正常价格×（1＋10%）
假设可比实例正常价格=1X500元/m2，则有
可比实例成交价格=1X500×（1＋10%）
=1X650（元/m2）
如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常价格比其成交价格低10%，意即
可比实例正常价格=可比实例成交价格×（1—10%）
假设可比实例成交价格=1X650元/m2，则有
可比实例正常价格=1X650×（1—10%）=1X485（元/m2）
因此，“可比实例成交价格比其正常价格高10%”与“可比实例正常价格比其成交价格低10%”的含义不同。为此，在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。
进行交易情况修正不仅需要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格，还需要测定这些特殊因素使成交价格偏离正常价格的程度。但由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时很困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，需要房地产估价师凭其扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验及对当地房地产市场行情和交易习惯等的深入调查后作出判断。不过，房地产估价师平常就应搜集整理交易实例，对其成交价格进行分析、比较，在积累了丰富经验的基础上，把握适当的修正系数或修正金额也是不难的。其中，对交易税费非正常负担的修正，只要调查清楚了实际情况，然后按照有关公式进行计算即可。
对交易税费非正常负担的修正，具体是将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定（没有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。修正的公式为
正常成交价格—应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额
正常成交价格＋应由买方缴纳的税费=买方实付金额
买方实付金额—卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费
如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即
应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
则正常成交价格=卖方实得金额=1—应由卖方缴纳的税费比率
正常成交价格=买方实付金额=1+应由买方缴纳的税费比率
【例54】某宗房地产的正常成交价格为2X500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方的实得金额和买方的实付金额。
【解】卖方的实得金额计算如下：
卖方实得金额=正常成交价格—应由卖方缴纳的税费
=2X500—2X500×7%
=2X325（元/m2）
买方的实付金额计算如下：
买方实付金额=正常成交价格＋应由买方缴纳的税费
=2X500＋2X500×5%
=2X625（元/m2）
【例55】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2X325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该房地产的正常成交价格。
【解】已知卖方的实得金额为2X325元/m2，则该房地产的正常成交价格求取如下：
正常成交价格=卖方实得金额=1—应由卖方缴纳的税费比率
=2X325=1—7%=2X500（元/m2)
【例56】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2X625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该房地产的正常成交价格。
【解】已知买方的实付金额为2X625元/m2，则该房地产的正常成交价格求取如下：
正常成交价格=买方实付金额=1+应由买方缴纳的税费比率
=2X625=1+5%=2X500(元/m2)
5.6市场状况调整
5.6.1市场状况调整的含义
可比实例的成交价格是成交日期的价格，是在成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是在过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象价值应当是估价时点的价值，应是在估价时点的房地产市场状况下形成的。如果估价时点是现在（多数估价项目为这种情况），则应是在现在的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，政府出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在成交日期的价格调整到在估价时点的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。经过市场状况调整之后，可比实例在成交日期的价格就变成了在估价时点的价格。
5.6.2市场状况调整的方法
在可比实例的成交日期至估价时点期间，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌3种情况。当房地产市场价格平稳时，可不进行市场状况调整（实际上是进行了市场状况调整，只是调整系数为100%）。而当房地产市场价格上涨或下跌时，则必须进行市场状况调整，以使价格符合估价时点的房地产市场状况。
市场状况调整的方法主要是百分率法，其进行市场状况调整的一般公式为
可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格
其中，市场状况调整系数一般应以成交日期的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格上涨或下跌的百分率为±T%（从成交日期到估价时点，当可比实例的市场价格上涨时为＋T%，下跌时为—T%），则
可比实例在成交日期的价格×（1±T%）=可比实例在估价时点的价格通过上式可知，市场状况调整系数是（1±T%），而不是±T%。