同理，如果有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减，其计算公式都能较容易地推导出。其中，在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为V=I=Y±gI—E=Y±gE
在此公式中，有两种情况应注意：一是有效毛收入的折现值与运营费用的折现值之间必然是相减的；二是有效毛收入逐年递增时，gI前取“—”，逐年递减时，gI前取“+”；运营费用逐年递增时，gE前取“—”，逐年递减时，gE前取“+”。
6.2.7净收益在前后两段变化规律不同的公式
净收益在前后两段变化规律不同的公式，根据前段净收益的变化，有无规律变化、每年不变、按一定数额递增、按一定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减等情形；后段净收益的变化，在实际估价中主要是假定每年不变，也可根据具体情况设定为按一定数额递增、按一定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减等情形；根据收益期限，又分为有限年和无限年两种。下面以后段净收益每年不变的情形来说明。
1.收益期限为有限年的公式
收益期限为有限年的公式为V=∑t=i=1Ai=(1+Y)i+A=Y(1+Y)t1—1=(1+Y)n—t
式中：t——净收益有变化的期限。公式原型为V=A1=1+Y+A2=(1+Y)2+…+At=(1+Y)t+A=(1+Y)t+1+A=(1+Y)t+2+…+A=(1+Y)n
此公式的假设前提是：①净收益在未来t年（含第t年）有变化，分别为A1，A2，…，At，在第t年以后无变化为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期限为有限年n。
2.收益期限为无限年的公式
收益期限为无限年的公式为
V=∑t=i=1Ai=(1+Y)i+A=Y(1+Y)t
公式原型为
V=A1=1+Y+A2=(1+Y)2+…+At=(1+Y)t+A=(1+Y)t+1+A=(1+Y)t+2+…+A=(1+Y)n+…
此公式的假设前提是：①净收益在未来t年（含第t年）有变化，分别为A1，A2，…，At，在第t年以后无变化为A；②报酬率为Y，且Y0；③收益期限为无限年。
净收益在前后两段变化规律不同的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益是不同的。但如果采用净收益一直每年不变或者有规律变化的公式如
V=A=Y1—1=(1+Y)n或V=A=Y
来估价，则有时未免太片面；而如果根据净收益无规律变化的实际情况来估价，又不大可能（除非收益期限较短）。为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，预测其未来5—10年的净收益，并假设此后的净收益每年不变或者按一定规律变动，然后对这两段净收益进行折现处理，计算出房地产的价值。特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因收益可能不稳定，然后逐步趋于稳定，更适用这类公式来估价。
6.2.8预知未来若干年后价格的公式
预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为Vt，则其现在的价格为
V=∑t=i=1Ai=(1+Y)i+Vt=(1+Y)t
式中：V——房地产现在的价格。
t——预测净收益的期限。如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则t为持有房地产的期限，简称持有期。
Ai——房地产未来t年的净收益，简称期间收益。
Vt——房地产未来第t年末的价格（为第t年末的市场价值或残值。如果购买房地产的目的是持有一段时间后转售，则为预测的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值，称为净转售价值或期末转售收益，是在持有期末转售房地产时可以获得的净收益）。
公式原型为
V=A1=1+Y+A2=(1+Y)2+…+At=(1+Y)t+Vt=(1+Y)t
此公式的假设前提是：①房地产未来t年的净收益分别为，A1，A2，…，At；②房地产在第t年末的价格为Vt；③期间报酬率和期末报酬率相同，为Y。
上述公式根据期间收益的变化，可具体化为下列公式。
1）期间收益每年不变的公式
如果期间收益每年不变为A，则公式为
V=A=Y1—1=(1+Y)t+Vt=(1+Y)t
2）期间收益按一定数额递增的公式
如果期间收益按数额b逐年递增，则公式为
V=A=Y+b=Y21—1=(1+Y)t—b=Y×t=(1+Y)t+Vt=(1+Y)t
3）期间收益按一定数额递减的公式
如果期间收益按数额b逐年递减，则公式为
V=A=Y—b=Y21—1=(1+Y)t—b=Y×t=(1+Y)t+Vt=(1+Y)t
4）期间收益按一定比率递增的公式
如果期间收益按比率g逐年递增，则公式为
V=A=Y—g1—1+g=1+Yt+Vt=(1+Y)t
5）期间收益按一定比率递减的公式
如果期间收益按比率g逐年递减，则公式为
V=A=Y+g1—1—g=1+Yt+Vt=(1+Y)t
如果难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率（即相对价值变动），如增值率为Δ，即Vt=V(1+Δ)，以期间收益每年不变的情形为例，则公式为
V=A=Y1—1=(1+Y)t+V(1+Δ)=(1+Y)t
对此公式进行整理，可得到下列公式：
V=A［(1+Y)t—1］=Y［(1+Y)t—(1+Δ)］
=A=Y—ΔY=(1+Y)t—1
=A=Y—Δa=A=R
式中：a——偿债基金系数，a=Y=(1+Y)t—1；
R——资本化率。
如果预测的是未来价格，每年的上涨率为g，即Vt=V(1+g)t，则公式为
V=A=Y1—1=(1+Y)t+V(1+g)t=(1+Y)t
对此公式进行整理，可得到如下公式：
V=A［(1+Y)t—1］=Y［(1+Y)t—(1+g)t］
=A=Y1—(1+g)t—1=(1+Y)t—1
预知未来若干年后价格的公式适用于以下两种情况：一种情况是，由于房地产目前的价格难以知道，但可根据发展前景较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预期有较大的变化；另一种情况是，对于收益期限较长的房地产，有时不是按照其收益期限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。实际上，收益性房地产是一种投资品，其典型的收益包括两部分：一是在持有期间每单位时间（如每月、每年）所获得的租赁收益或经营收益；二是在持有期末转售房地产时所获得的收益。因此，预知未来若干年后价格的公式成了评估收益性房地产价值的最常用公式。
6.3收益期限的确定
收益期限是指预计估价对象未来可以获取收益的时间；具体是自估价时点起至估价对象未来不能获取收益之日止的时间。收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。但是，利用预知未来若干年后价格的公式求取价值的，收益期限为合理的持有期。求取承租人权益价值的；收益期限为剩余租赁期限。
建筑物剩余经济寿命是指自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工日期起，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，如图63所示。
图63建筑物的经济寿命
建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。
建设用地使用权剩余期限是自估价时点起至建设用地使用权使用期限结束的时间。建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有下列3种情况。
（1）建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束。在这种情况下，收益期限为建筑物剩余经济寿命或建设用地使用权剩余期限。
（2）建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值，等于整个剩余期限的建设用地使用权在估价时点的价值，减去以建筑物剩余经济寿命为使用期限的建设用地使用权在估价时点的价值。例如，某宗收益性房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年，求取该房地产现在的价值，可先求取该房地产30年收益期限的价值，然后加上30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权的价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权的价值。
（3）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，分为两种情况：①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。对于第一种情况，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。对于第二种情况，以建设用地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。
6.4净收益的测算
6.4.1净收益测算的基本原理
运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象未来各期的净收益。在实际估价中，测算净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，测算净收益时应从收入中扣除哪些、不扣除哪些。
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，如存在大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。在英国，将前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既有大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入来测算净收益。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。
1.基于租赁收入测算净收益的基本原理
基于租赁收入测算净收益的基本公式为
净收益=潜在毛租金收入—空置和租金损失＋其他收入—运营费用
=有效毛收入—运营费用
净收益是净运营收益（NetOperatingIncome，NOI）的简称，是指从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。
潜在毛收入（PotentialGrossIncome，PGI），是指房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。住宅、写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加上其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。其他收入是租赁保证金或押金的利息收入及如写字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入。
空置的面积目前没有收入。租金损失是指租出的面积因承租人拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或不付租金造成的收入损失。空置和租金损失通常是按照潜在毛租金收入的一定比例估算。
有效毛收入（EffectiveGrossIncome，EGI）是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。
运营费用（OperatingExpense）是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。对此进一步说明如下。
（1）对于抵押的房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值为前提的。由于抵押贷款并不影响房地产整体的正常收益，并由于抵押贷款额和偿还方式不同，抵押贷款还本付息额会有所不同，所以如果运营费用包含抵押贷款还本付息额，则会使不同抵押贷款额和偿还方式下的净收益出现差异，从而影响到这种情况下房地产估价的客观性。如果在扣除运营费用后得到的净收益再扣除抵押贷款还本付息额，则得到的收益称为税前现金流量（PreTaxCashFlow，PTCF），税前现金流量是指从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估房地产自有资金权益的价值。
(2）房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修、家具等的折旧费。建筑物的有些组成部分（如电梯、空调、锅炉、地毯等）的经济寿命比整体建筑物的经济寿命短，它们在经济寿命结束后要重新购置或更换才能继续维持房地产的正常使用（如电梯的经济寿命结束后如果不更换，房地产就不能正常运营），由于它们的购置成本是确实发生的，所以其折旧费或重置提拨款应包含在运营费用中。所谓重置提拨款（ReplacementAllowance），是指在建筑物经济寿命内，为定期更换（需要一次性支付）经济寿命较短的构件等所提供的费用；或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件等所提供的费用。重置提拨款是运营费用的一种。
（3）房地产改扩建能通过增加房地产每年的收入而提高房地产的价值。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产价值增加额相当，从而两者可相抵，因此不将它作为运营费用的一部分。如果房地产改扩建能大大提高房地产的价值，房地产改扩建费用大大低于其所带来的房地产价值增加额，则这种房地产属于“具有投资开发或再开发潜力的房地产”，应采用“假设开发法”来估价。
（4）运营费用中不包含所得税，这是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关。如果包含所得税，则估价会失去作为客观价值指导的普遍适用性。而在评估投资价值时，通常是采用扣除所得税后的收益，这种收益称为税后现金流量（AfterTaxCashFlow，ATCF）。