建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。类似于有的人看上去比实际年龄小，有的人看上去比实际年龄大。有效年龄一般是根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在实际年龄的基础上进行适当的加减调整得出的。当建筑物的施工、使用、维护正常时，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造时，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差时，其有效年龄大于实际年龄。
建筑物的寿命（Life）分为自然寿命（PhysicalLife）和经济寿命（EconomicLife）。建筑物的自然寿命是指建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。此外，建筑物的经济寿命还可以通过后面将要介绍的市场提取法求出的年折旧率的倒数来求取。建筑物的经济寿命短于其自然寿命，如果建筑物经过更新改造，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
建筑物的剩余寿命（RemainingLife）是其寿命减去年龄后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命（RemainingEconomicLife）。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。因此，如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。
利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。因为只有这样，求出的建筑物折旧和价值才符合实际。例如，两幢同时建成的完全相同的建筑物，如果使用、维护状况不同，它们的市场价值就会不同，但如果采用实际年龄、自然寿命来计算建筑物折旧，则它们的价值就会相同。进一步来说，新近建成的建筑物未必完好，从而其价值未必高；而较早建成的建筑物未必损坏严重，从而其价值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在设计、施工质量缺陷或者使用不当，竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”；而有些20世纪初建造的旧建筑物，至今可能仍然完好，即使不考虑其文化内涵因素，也有较高的市场价值。
2）直线法
年限法中最主要的是直线法（StraightlineMethod）。直线法是最简单、迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为
Di=D=C—S=N=C(1—R)=N
式中：Di——第i年的折旧额，也称为第i年的折旧。在直线法下，每年的折旧额Di是一个常数D。
C——建筑物的重新购建价格。
S——建筑物的净残值，通常简称残值，是预计建筑物达到经济寿命不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值减去清理费用后的余额。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。
N——建筑物的预期经济寿命。
R——建筑物的净残值率，通常简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率。
另外，C—S称为折旧基数；年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，如果用d来表示，即
d=D=C×100%=1—R=N×100%
有效年龄为t年的建筑物折旧总额的计算公式为
Et=D×t=(C—S)t=N=C(1—R)t=N=C×d×t
式中，Et为建筑物的折旧总额。
采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为
V=C—Et=C—(C—S)t=N=C1—(1—R)t=N=C(1—d×t)
式中，V为建筑物的现值。
设建筑物的剩余经济寿命为n，则有N=t+n。现将采用直线法折旧下的计算建筑物现值的各种公式总结在图71的方框内。
图71直线法折旧下的建筑物现值计算公式总结
直线法求取建筑物折旧，可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法依次从粗到细。前面介绍的直线法即是综合折旧法。分类折旧加总法是把建筑物分解为结构、设备和装修三大类，分别根据它们的重新购建价格和有效年龄、预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取折旧后相加。个别折旧加总法是把建筑物分解为各个更为具体的组成部分，分别根据它们的重新购建价格和有效年龄、预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取折旧后相加。
3）成新折扣法
早期采用成本法求取建筑物现值时，习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年龄、寿命计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法称为成新折扣法，计算公式为
V=C×q
式中：V——建筑物的现值；
C——建筑物的重新购建价格；
q——建筑物的成新率（%）。
成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。
如果利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，则成新折扣法就成了年限法的另一种表现形式。用直线法计算成新率的公式为
2.市场提取法
市场提取法（MarketExtractionMethod）是通过含有与估价对象中的建筑物具有相同或相似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。相同或相似折旧状况，是指可比实例中的建筑物折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物折旧类型和折旧程度相同或相当。
市场提取法是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。因为适用于旧的房地的成本法公式为
旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格—建筑物折旧
所以，如果知道了旧的房地价值、土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，便可求出建筑物折旧，即
建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格—旧的房地价值
=建筑物重新购建价格—（旧的房地价值—土地重新购建价格）
=建筑物重新购建价格—建筑物折旧后价值
市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下。
（1）从估价对象所在地的房地产市场中搜集大量的房地交易实例。
（2）从搜集的房地交易实例中选取3个以上的可比实例。要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有相同或相似的折旧状况。
（3）对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整（注意不对其中折旧状况进行调整），但不进行市场状况调整。
（4）采用市场法或基准地价修正法求取每个可比实例在成交日期的土地重新购建价格，然后将前面换算、修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格，得出建筑物折旧后价值。
（5）采用成本法或市场法求取每个可比实例在成交日期的建筑物重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值，得出建筑物折旧。
（6）将每个可比实例的建筑物折旧除以其建筑物重新购建价格转换为总折旧率，即
总折旧率=建筑物折旧=建筑物重新购建价格
如果可比实例中的建筑物年龄与估价对象中的建筑物年龄相近，且求出的各个可比实例总折旧率的范围较窄，则可以将各个可比实例的总折旧率调整为适用于估价对象的总折旧率。
如果各个可比实例中的建筑物区位、年龄、维护状况等之间有较大差异，求出的各个可比实例总折旧率的范围较宽，则应将每个可比实例的总折旧率除以其建筑物年龄转换为年折旧率，即
年折旧率=总折旧率=建筑物年龄
然后将各个可比实例的年折旧率调整为适用于估价对象的年折旧率。
（7）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年折旧率再乘以建筑物年龄，便可得到估价对象建筑物折旧，即
建筑物折旧=建筑物重新购建价格×总折旧率
或
建筑物折旧=建筑物重新购建价格×年折旧率×建筑年龄
利用市场提取法求出的年折旧率，还可求取年限法所需要的建筑物经济寿命。在假设建筑物的残值率为零的情况下：
建筑物经济寿命=1=年折旧率
例如，如果采用市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为2%，则可根据2%的倒数估计估价对象建筑物的经济寿命为50年。
此外，利用总折旧率还可求出建筑物的成新率，即
建筑物成新率=1—总折旧率
3.分解法
分解法（BreakdownMethod）是把建筑物折旧分成它的各个组成部分，分别测算出各个组成部分，然后把它们相加来求取建筑物折旧的方法。分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法，其求取建筑物折旧的思路如图72所示。
分解法认为，建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧和外部折旧三大组成部分，而物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若干个组成部分，然后根据各个组成部分的特点分别采用适当的方法予以求取。
分解法求取建筑物折旧可分为4个步骤。①求取物质折旧。先把物质折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。②求取功能折旧。先把功能折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。③求取外部折旧。先把外部折旧分为不同的情形，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。④求取建筑物折旧总额。把上述求取的物质折旧、功能折旧和外部折旧相加，即得到建筑物折旧总额。
1）物质折旧的求取
求取物质折旧的过程和方法如下。
（1）将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。修复是指恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计采用最佳修复方案予以修复的必要费用（包括正常的成本、费用、税金和利润等，以下简称修复费用）小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即
修复费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值
是可修复的；反之，是不可修复的。需要进一步说明的是，可修复不仅是技术上能够做到的，而且是法律上允许和经济上可行的。即判断是否可修复，不仅要看技术上能否修复，而且要看法律上是否允许修复，以及经济上是否值得修复。
（2）对可修复项目，估算其在估价时点的修复费用作为折旧额。
（3）对不可修复项目，根据其在估价时点的剩余寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。长寿命项目是剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间不需要更换。在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的，如基础、墙体、梁柱、屋顶、门窗、管道、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。
短寿命项目分别根据各自的重新购建价格（通常为市场价格、运输费用、安装费用等之和）、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算其折旧额。长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去各个可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，采用年限法计算其折旧额。
（4）把各个可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。
2）功能折旧的求取
功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类。
（1）功能缺乏折旧的求取。功能缺乏折旧可分为可修复的功能缺乏折旧和不可修复的功能缺乏折旧。
可修复的功能缺乏折旧在采用缺乏该功能的“建筑物重建价格”下的求取方法是：①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（以下简称单独增加功能费用）；②估算在估价时点重置估价对象建筑物时随同增加该功能的必要费用（以下简称随同增加功能费用）；③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏折旧额。
不可修复的功能缺乏折旧可采用以下方法求取：①利用“收益损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失的净收益的现值之和；②估算随同增加功能费用；③将未来每年损失的净收益的现值之和减去随同增加功能费用，即得到不可修复的功能缺乏折旧额。
（2）功能落后折旧的求取。把功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。
可修复的功能落后折旧在采用该落后功能的“建筑物重建价格”下，为在估价时点该落后功能的重置价格减去该落后功能已提折旧，加上拆除该落后功能的必要费用（以下简称拆除落后功能费用），减去该落后功能拆除后的残余价值（以下简称落后功能残余价值），加上单独增加先进功能的必要费用（以下简称单独增加先进功能费用），减去重置建筑物时随同增加先进功能的必要费用（以下简称随同增加先进功能费用）。
如果采用计算过程的表述方式，说明上述情况下扣除可修复的功能落后折旧后的价值，即为
建筑物重建价格
—落后功能重置价格
＋落后功能已提折旧
—拆除落后功能费用
＋落后功能残余价值
—单独增加先进功能费用
＋随同增加先进功能费用
=扣除功能落后折旧后的价值
如果是采用具有先进功能的“建筑物重置价格”，则将建筑物重置价格减去落后功能重置价格，加上落后功能已提折旧，减去拆除落后功能费用，加上落后功能残余价值，减去单独增加先进功能费用，便直接得到了扣除可修复的功能落后折旧后的价值。