（3）房屋完损等级的判定依据如下。
①完好房。结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。
②基本完好房。结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。
③一般损坏房。结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。
④严重损坏房。房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。
⑤危险房。承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全的。
（4）房屋新旧程度的判定标准如下。①完好房。十、九、八成。②基本完好房。七、六成。③一般损坏房。五、四成。④严重损坏房及危险房。三成以下。
7.6.4房屋折旧的有关规定
1992年6月5日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度——会计科目和会计报表》（建综［1992］349号印发）对经租房产折旧作了有关规定。这些规定虽然是针对会计上的折旧和“经租房产”的，但其中房屋分类分等，以及房屋的耐用年限（寿命）、残值率等参数，对估价上求取建筑物的折旧有一定的参考价值。经租房产折旧的有关规定如下。
（1）计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为
年折旧额=原价×（1—残值率）=耐用年限
（2）经租房产根据房屋结构分为下列4类7等。
①钢筋混凝土结构。全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。
②砖混结构一等。部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。
③砖混结构二等。部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。
④砖木结构一等。材料上等、标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。
⑤砖木结构二等。结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。
⑥砖木结构三等。结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。
⑦简易结构。如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。
（3）各种结构房屋的一般耐用年限如表72所示。
（4）房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。各种结构房屋的一般残值率如表72所示。表72各种结构房屋的耐用年限和残值率
=耐用年限/年
生产用房=受腐蚀的生产用房=非生产用房=
残值率/%
钢筋混凝土结构=
50=
35=
60=
0
简易结构=10=0
7.7成本法应用实例
【例71】某开发区于2004年5月取得农地使用权50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区土地取得费用（含征地、拆迁、税费）平均为30万元/亩，土地“五通一平”开发费用（含税费）平均为3亿元/km2。征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用为40%，第二年投入60%，各期费用均匀投入，银行贷款利率为6%，交易税费为熟地地价的5%，当地土地开发平均利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%，开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益为20%，土地资本化率为8%，试根据以上资料估算2006年5月开发完成后出售土地的平均单价。
（1）确定估价方法
这是典型的新开发土地分块出售案例，可用成本法进行评估。计算公式为
开发区土地的=平均单价=土地取得总费用+开发总费用+开发利润+税费+利息+土地增值收益=开发区土地总面积×可转让土地面积的比例
（2）计算单位面积土地取得费用
单位面积土地取得费用=30万元=亩=450元/m2
（3）求取单位面积土地开发费用
单位面积土地开发费用=300X000X000元=1X000X000m2=300元/m2
（4）计算单位面积利息
单位面积利息=450×［（1+6%）2—1］+300×{40%×［（1+6%）1.5—1］+
60%×［（1+6%）0.5—1］}
=71.9（元/m2）
（5）计算单位面积利润
单位面积利润=（450+300）×15%=112.5（元/m2）
（6）计算单位面积销售税费
设开发后的售价为V，则：单位面积销售税费=5%V
（7）计算单位面积土地增值收益
单位面积土地增值收益=（450+300+71.9+112.5+5%V）×20%
=186.88+0.01V
（8）计算可销售面积土地单价
可销售面积土地单价V=（450+300+71.9+112.5+5%V+
186.88+0.01V)/70%
V=1X752元/m2
（9）计算可销售面积48年使用权单价
单位可销售面积48年使用权单价=1X752×1—1/(1+8%)48
=1X708.43（元/m2）
（10）评估结果
2006年5月开发完成后出售土地48年土地使用权的平均单价为1X708元/m2。
【例72】某成片荒地面积2km2，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
【解】求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下。
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+
总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润=
该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+
可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率
得出
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=
该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息=1—销售费用、销售税费和开发利润的比率
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=
该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息=1—销售费用、销售税费和开发利润的比率×可转让熟地总面积=
该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息=（1—销售费用、销售税费和开发利润的比率）×该荒地总面积×可转让土地面积的比率
=120X000X000×(1+8%)3+250X000X000×(1+8%)1.5=1—(2%+5.5%+10%)×2X000X000×60%
=436(元/m2)
【例73】某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1X200元/m2，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。
【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下：
（1）建筑安装工程费=1X200（元/m2）
（2）专业费用=1X200×8%=96（元/m2）
（3）管理费用=（1X200+96）×3%=38.88（元/m2）
（4）销售费用=VB×4%=0.04VB（元/m2）
（5）投资利息=（1X200+96+38.88+0.04VB）×［（1+6%）0.25—1］
=19.59+0.000X6VB（元/m2）
（6）销售税费=VB×6%=0.06VB（元/m2）
（7）开发利润=（1X200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.000X6VB）×15%
=203.17+0.000X61VB（元/m2）
（8）VB=1X200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.000X6VB+0.06VB+203.17+0.006X1VB
VB=1X743.69（元/m2）
重新构建总价=1X743.69×300=52.31（万元）
【例74】估算某旧办公楼2009年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8X247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到估算该重置价格所需要的有关数据如下。
1.建筑安装工程费。
（1）土建工程直接费：
①基础工程：99.54元/m2
②墙体工程：80.11元/m2
③梁板柱工程：282.37元/m2
④墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：73.65元/m2
⑤楼梯混凝土工程：31.82元/m2
⑥零星混凝土工程：25.32元/m2 ⑦屋面工程：20.42元/m2
⑧脚手架工程：25.54元/m2
⑨室外配套工程：142.67元/m2
小计：781.44元/m2
（2）安装工程直接费：
①电梯工程：130.00元/m2（其中：人工费9.00元/m2）
②给排水工程：85.22元/m2（其中：人工费12.32元/m2）
③采暖通风工程：70.34元/m2（其中：人工费9.83元/m2）
④电气工程：112.65元/m2（其中：人工费7.59元/m2）
⑤消防工程：16.62元/m2（其中：人工费2.58元/m2）
⑥综合布线工程：30.45元/m2（其中：人工费4.85元/m2）
小计：445.28元/m2（其中：人工费46.17元/m2）
（3）装饰装修工程直接费：
①门窗工程：135.00元/m2（一次性包死承包价）
②内部装饰工程：455.50元/m2（其中人工费45.16元/m2）
③外墙玻璃幕等工程：311.00元/m2（一次性包死承包价）
小计：901.50元/m2（其中：人工费45.16元/m2）
（4）土建工程综合费率为土建工程直接费的14.25%，安装工程综合费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金为3.445%。
2.专业费用：建筑安装工程费的6%。