（2）建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附相关证明文件，向发证机关提出申请。
（3）发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。
建筑工程在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
8·9工程项目建设合同
8·9·1合同形式
建设合同是发展商（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利与义务的有法律效力的协议。
工程合同的形式和类别非常多，不同种类的合同，有不同的应用条件，有不同的权利和义务的分配，有不同的合同风险。按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同三大类。按照合同所包括的工程范围，以及承包关系不同，合同形式又可分为总包合同（由总承包商负责组织分包）、独立承包合同和发展商直接发包的专业承包合同。按照是否包料的标准，可划分为包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。
1·按计价方式不同划分
按计价方式不同划分，承包合同有3类：总价合同、单价合同和成本加酬金合同。
1）总价合同
（1）固定总价合同。固定总价合同是按照商定的总价签订的承包合同。其特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。在合同执行过程中，除非发展商要求变更原定承包内容或设计图纸，承包单位一般不得要求变更包价。
固定总价合同的发包方式，对发展商而言，由于操作较为简单，因而是受欢迎的；对承包商而言，如果设计图纸和技术说明书相当详细，市场上材料价格稳定，并能据此比较精确地推算造价，则这种承包方式也是可以接受的。但是，由于固定总价合同对图纸和说明书不够详细，或者因工程量、设备、材料价格、工资等变动和气候条件恶劣等原因引起费用增加或减少，合同双方都不得提出对合同总价调整的要求，这就意味着承包商要承担实物工程量变化、单价变化等因素带来的风险。因此，承包商必然会在投标时对可能发生的造成费用上升的各种因素进行估计并包含在投标报价中，在报价中加大不可预见费。这样，往往会导致合同价更高，并不能真正降低工程造价，这最终对发展商是不利的。针对这种情况，房地产承包合同大多采用可调总价合同。
（2）可调总价合同。可调总价合同是在固定总价合同中增加一些必要的条款，由开发商分担建设期的部分风险，从而降低承包商的不可预见费用，使总包价下降。这样做对发展商与建设工程承包商双方都是非常有利的。
增价条款的种类很多，大致可归纳为以下3种形式。
①按日计价的增价条款。这种增价条款是指在合同签字日或投标报价日之后的任何价格增长，由发展商对承包商给予补偿。发展商应当对合同签字日，或者投标报价日与施工安装时的材料、设备和能源成本的差异进行部分或全部补偿。
②重大增价的调整条款。这种增价条款是指材料、设备和能源涨价到某一百分比时，开发商才给予补偿。也就是说小额风险由承包商承担，而大额风险由双方分担或完全由发展商承担。
③延期增价条款。这种增价条款是指在某一规定时间内的合同价格虽然是固定不变的，但如果超出这一规定时间，则承包商可以得到该延误期间的价格增长和超支费用的补偿。需要特别指出，若上述工期延误是承包商失误造成的，则承包商不但得不到补偿，反而还会受到罚款。因而在制定本条款时应写明原拟完工日期，以及误工责任的划分。
以上3种形式的增价条款，发展商应慎重选择。一般情况下，不采用第一种增价条款，因为按照该条款，发展商承担风险过多，而采用“重大增价的调整条款”和“延期增价条款”较好。
需要说明的是，订立增价条款确实是增加了发展商所承担的风险，但承担风险是有回报的，此时发展商可以要求承包商削减不可预见费用，从而降低总包价。若发展商对工程建设中的不可预见因素把握良好，则订立增价条款是合适的，也是有益的。
2）单价合同
当准备发包的工程项目的内容和设计指标一时不能十分确定，或者是工程量可能出入较大，则采用单价合同形式为宜。这样可以避免由于工程量的不精确，而使合同任一方承担过大的风险。
单价合同又分为以下3种形式。
（1）估算工程量单价合同。这种合同是以工程量表中所列工程量和承包商所报出的单价为依据来计算合同价的。
通常业主在准备此类合同的招标文件时，委托咨询单位按分部、分项工程列出工程量表并填入估算的工程量，承包商投标时在工程量表中填入各项的单价，据之计算出总价作为投标报价之用。但在每月结算时，以实际完成的工程量结算。在工程全部完成时以竣工图进行最终结算。
采用这种合同时，要求实际完成的工程量与原估计的工程量不能有实质性的变化。因为承包商报出的单价是以招标文件给出的工程量为基础计算的，工程量大幅度的增加或减少，会使承包商按比例分摊到单价中的一些固定费用与实际严重不符，要么使承包商获得超额利润，要么使得许多固定费用收不回来。所以有的单价合同规定，如果最终结算时实际工程量与工程量清单中的估算工程量相差超过±10%时，允许调整合同单价。FIDIC的“土木工程施工合同条件”中则提倡工程结束时总体结算超过±15%时对单价进行调整，或者当某一分部或分项工程的实际工程量与招标文件的工程量相差超过25%，且该分项目的价格占有效合同2%以上时，该分项也应调整单价。总之，无论如何调整，在签订合同时必须写明具体的调整方法，以免以后发生纠纷。
（2）纯单价合同。这种合同适合在设计单位还来不及提供施工详图，或者虽有施工图但由于某些原因不能比较准确地计算工程量时采用。招标文件只向投标人给出各分项工程内的工作项目一览表，工程范围及必要的说明，而不提供工程量，承包商只要给出表中各项目的单价即可，将来施工时按实际工程量计算。有时也可由业主一方在招标文件中列出单价，而投标一方提出修正意见，双方磋商后确定最后的承包单价。
（3）单价与包干混合式合同。以单价合同为基础，但对其中某些不易计算工程量的分项工程（如施工导流、施工便道、施工期间交通维护）采用包干办法，而对能用某种单位计算工程量的，均要求报单价，按实际完成工程量及合同中的单价结账。很多大型土木工程都采用这种方式。
对业主方而言，单价合同的主要优点是可以减少招标准备工作，缩短招标准备时间，能鼓励承包商通过提高工效等手段从成本节约中提高利润，业主只按工程量表的项目开支，可减少意外开支，只需对少量遗漏的项目在执行合同过程中再报价，结算程序比较简单。但业主方存在的风险是工程的总造价直到工程结束前都是个未知数，特别是当设计师对工程量的估算偏低，或者是遇到了一个有经验的善于运用不平衡报价的承包商时，风险就会更大，因而设计师比较正确地估算工程量和减少项目实施中的变更可为业主避免大量的风险。对承包商而言，这种合同避免了总价合同中的许多风险因素，比总价合同风险小。
3）成本加酬金合同
这种承发包方式的基本特点是按工程实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费及各项独立费，但不包括承包商的总管理费和应缴所得税），加上商定的总管理费和利润来确定总包价。这种合同方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况，如边设计边施工的紧急工程或较为特殊的开发项目。成本加酬金的具体做法有以下几种。
（1）成本加固定百分数酬金。其计算公式为：
由于酬金与实际发生的成本成正比，因而这种计算方式不能鼓励承包商降低成本，对发展商来说是不利的。
(2)成本加固定酬金。工程成本按实际发生情况，完全由发展商承担，但酬金事先商定一个固定的数目。该酬金数目通常按照预估工程成本的一个百分数来确定。这种承包合同方式虽然不能使承包商努力降低成本，但从尽快取得酬金出发，承包商将尽力缩短工期，这对发展商早日出售出租开发物业是有利的。在这种情况下，发展商还可以根据工程质量、工期和成本降低情况给予奖励，以充分发挥承包商的积极性。
(3)成本加浮动酬金。这种方式是事先商定工程成本和酬金的预期水平。如果工程完工后，实际成本恰好等于预期水平，工程造价就是成本加酬金；如果实际成本低于预期水平，则增加酬金；如果实际成本高于预期水平，则减少酬金。
从理论上，这种承包方式对承、发包双方都没有太大的风险，同时又能促使承包商关心降低成本、缩短工期，因而对双方都有好处。但实际上估算成本较为困难，要求双方都要具有丰富的经验。
2·按照合同所包括的工程范围及承包关系的不同划分
如果开发项目较大，则承建单位往往不止一个。发展商可采取总包合同形式（由总承包商负责分包），或者由发展商直接发包的专业承包式。如果工程项目较小，则发展商可采用独立承包的合同方式发包。
1）总包合同
总包是指一个建设项目的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织实施，据此签订的合同称为总包合同。在这种情况下，由总承包商负责将若干专业工作分包给专业承包单位，并统一协调和监督他们的工作。在一般情况下，发展商只与总承包商直接联系而与各分包商不发生直接联系，这种总包合同形式便于开发商对项目建设进行管理和监督，降低工作量，有利于减少现场管理人员。
在总承包条件下，分包商可由发展商指定或由总承包商自行选择，但最终均需与总承包商签订分包合同。
2）发展商直接发包的专业承包合同
这种方式是指在同一开发项目上，发展商直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式合同。在这种情况下，发展商直接与各承包商联系，现场协调工作较为复杂。若发展商工作人员较多且具备此能力，则可由发展商自行负责，否则这样的合同管理模式对开发商是极为不利的，大量的协调管理工作会带来大量的索赔。
3）独立承包合同
当开发项目规模较小，技术要求较为简单时，则发展商可将开发项目的建设任务发包给一家承包商独立完成。这种承包方式对发展商的管理工作是有利的。
3·按照是否包料划分
在房地产开发项目建设过程中，由于开发项目的性质不同，材料供应由谁来负责也决定了合同类型的不同。
1）包工包料合同
包工包料是指由承包商负责施工所用的全部人工和材料设备。通常情况下，这种方式是较为普遍的。
2）包工部分包料合同
包工部分包料是指承包商只负责施工的全部人工和一部分材料，其余部分由发展商自己提供。如果开发项目的建造标准很高，如星级宾馆、高级公寓等，部分材料与配套设备需要进口，则这些材料和设备可由发展商自行负责提供，其余普通材料可由承包商负责提供。外商在国内开发房地产项目时往往采取这种方式。
3）包工不包料合同
包工不包料合同也即劳务合同。即承包商仅提供劳务而不提供任何建筑材料，所有建筑材料均由发展商自行解决。这种合同方式在房地产开发建设中很少使用。
房地产开发项目建设的发包合同方式是多种多样的，房地产发展商应结合项目的具体特点选择采用。
8·9·2房地产开发项目承包合同的一般条款
有关房地产发展商与建设项目承包商之间的权利与义务关系的一般合同条款如下。
1·一般义务
一般义务条款主要是笼统地规定承包商应承担的职责。其具体内容包括以下几个方面。
（1）承包人责任。根据合同规定，承包人应以细心、认真的态度努力进行施工与维修，提供一切劳务，包括工作监督、材料、施工机械设备及施工和维修所需要的全部临时或永久性的其他物品。
（2）履约保函。为了保证合同能够按期履行，在签订合同时，承包人应提供银行或保险公司开出的保函，保函所担保的金额以授标函中规定的数额为准。
（3）工程应使工地监理人员满意。除了由于法律原因或实际原因不能做到的，承包人应严格按合同规定，以及图纸和技术说明进行工程施工与维修，以使发展商或其委托的监理感到满意。
（4）承包人应提交总进度计划。承包人在中标后应提交一份建议进行该工程步骤顺序的总进度计划。在实际执行中，如果工程进度不符合原定进度计划，承包人应向监理人员说明其原因。
（5）竣工时的现场清理。在工程竣工时，承包人应从现场清除、拆除并运出一切施工设备、剩余材料、垃圾和各项临时工程，并保持整个现场和工程清洁整齐，使发展商满意。
2·合同文件管理
（1）合同图纸、投标书和合同条款，承包人和监理人各持一份，以备随时查阅。
（2）发展商应向承包商免费提供合同条文、标书，两份合同图纸及两份规范，另外还需提供两份补充大样图。建筑工程完工后上述图纸及文件都应交还发展商。
3·一般合同条款
1）材料及设备供应
材料及设备若是由发展商自行提供，则应在合同中规定供货时间，以便承包人安排施工进度计划。
若材料及设备由承包人提供则应规定：一切材料和设备均应是合同中所规定的相应规格、等级、品质。承包人在购买材料与设备之前应按照工程监理人员的要求，在制造加工地点、现场或在合同可能规定的地点进行检验。对于材料，亦可提供样品，以供检验。提供样品的费用及检验费用由哪一方承担，应在合同中明确规定。
2）开工、竣工时间及工期
合同中应明确规定开工及竣工时间及相应的工期。
（1）工程的开工。承包人在接到发展商或其监理工程师有关开工的书面命令后，应在合同规定的期限内，在现场开工，并且应迅速且毫不拖延地继续施工。