这样2008年～2009年合计应交所得税30600元（23823.53+6776.47），取得投资收益144500元（112500+32000），二年该投资项目税后净收益为113900元（144500－30600），现金净流入量为91400元（400000+75000－353000－30600）。
方案二：甲公司购入B公司10％的有表决权股份，应采用成本法进行核算。
当甲公司购入B公司10％股份时，其“长期股权投资——B公司股票投资”增加353000元，“银行存款”减少353000元。
2008年4月B公司宣告发放现金股利时，甲公司应分得股利30000元（300000×10％），应补企业所得税6352.94元［30000÷（1－15％）×（33％－15％）］。
甲公司收到股利时，“银行存款”增加30000元；2008年5月转让从B公司购买的10％股权时，转让股权的收益为47000元（400000－353000），“银行存款”增加400000元，“长期股权投资——B公司股权投资”减少353000元，应补企业所得税9952.94元［47000÷（1—15％）×（33％－15％）］。
2007年～2008年合计应缴所得税16305.88元（6352.94+9952.94），取得投资收益77000元（30000+47000），两年该投资项目税后净收益为60697.12元（77000－16302.88），现金净流入量60697.12元（400000+30000－353000－16302.88）。
从上述两个方案看，方案一的税负最高，但税后净收益和现金净流入量也最高，甲公司仍应选择方案一。
如果预计乙、B公司2007年实现的净收益未宣告发放股利，则方案一仍需纳税23823.53元，转让收益为2000元（400000－353000－450000×10％），应补所得税423.53元，现金净流出量为22247.06元（400000－353000－450000×10％－23823.53－423.53）。而方案二转让收益为47000元，现金净流入量为37047.06元。此时选择方案二为佳。
新准则第3号
《投资性房地产》项下的涉税处理实务
新准则制定背景
随着我国房地产行业的不断发展，对于房地产和物业项目的投资也在大规模的兴起，并成为了一种潮流。投资性房地产具有如下特点：首先，随着时间的推移，其市场价值经常会超过其账面价值；其次，投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差；最后，投资性房地产在取得高收益的同时也存在着高风险。针对以上特点，将投资性房地产作为固定资产或无形资产看待都是不合适的，都不能如实的反映投资性房地产的真实价值。
旧的《企业会计准则》（以下简称旧准则）在业务上并未对投资性房地产进行划分，有关业务通过《企业会计制度》和有关规定进行处理。为了规范房地产的确认、计量和相关信息的披露，2006年2月根据《企业会计准则——基本准则》，发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称新准则）。
新准则的作用在于规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，使会计信息更加真实、可靠。
新准则主要内容
新准则共分六章十九条，其中包括：总则、确认和初始计量、后续计量、转换、处置、披露。
（1）总则部分
在“总则”部分，规定了制定准则的目标和依据、投资性房地产定义、投资性房地产的规范、不适用范围。
①会计准则制定的目标和依据。新准则第一条规定：“为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。”
②投资性房地产定义。投资性房地产，是指为赚取租金或资本保值，或两者兼而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
③投资性房地产的规范。
·本准则规范下列投资性房地产：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。
·下列各项不属于投资性房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；企业作为存货的房地产。
④不适用范围。
下列各项适用其他相关会计准则：
·企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。
·投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。
（2）确认和初始计量部分
在“确认和初始计量”部分，明确了投资性房地产的确认条件、成本的初始计量及后续支出。
①投资性房地产的确认条件。投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：
·与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。
·该投资性房地产的成本能够可靠的计量。
②投资性房地产的初始计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。
·外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
·自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前的必要支出构成。
·以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
③投资性房地产的后续支出。与投资性房地产有关的后续支出：
·满足准则规定的确认条件的，应计入投资性房地产成本。
·不满足准则规定的确认条件的，应在发生时计入当期损益。
（3）后续计量部分
在“后续计量”部分，明确了在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量时，应当同时满足下列条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
（4）转换部分
在“转换”部分，规定企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用。
②作为存货的房地产，改为出租。
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
④自用建筑物停止使用，改为出租。
并规定在采用公允价值模式时，投资性房地产应按照转换日的公允价值计价：
①其他资产转换为投资性房地产的，公允价值与账面价值差额计入当期损益。
②投资性房地产转换为其他资产的，公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
（5）处置部分
在“处置”部分，明确当企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，不进行追溯调整。
（6）披露部分
新准则明确规定应在附注中披露如下内容：
①投资性房地产的种类、金额和计量模式。
②采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。
③采用公允模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。
④房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。
⑤当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
涉税处理实务
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产企业涉及多个纳税环节，其在各个环节所需纳税的种类有：
（1）房地产开发环节
①营业税（建筑业）。按照销售收入的3％征收。
②印花税。按照交易合同价0.5％或0.3％征收。
③耕地占用税。按照房地产项目占用耕地面积征税，根据占用耕地的面积，采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定1～10／平方米的应纳税额。
（2）房地产交易环节
①营业税（房地产转让租赁）。按照房地产转让、出租收入的5％征收。
②土地增值税。按照土地增值额以四级超率累进税率征税。
③契税。由房地产的购买者按照交易合同价的2％或4％计征。
④印花税。按照交易合同价的0.5％计征。
⑤城镇土地使用税。按照房地产项目占用耕地面积征税，根据占用耕地的面积，采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定0.5～10／平方米的应纳税额。
（3）房地产占有
以房产为征税对象，按照房产价格以1.2％的税率或房产租金收入以12％的税率向房产所有人或经营人计征。
（4）房地产所得
①企业所得税。按照房地产企业的收入扣除合理的费用、损失后的余额以33％计征。
②个人所得税。个人出租建筑物取得的所得以20％的税率按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，个人出售自有住房取得的所得以20％的税率按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
（5）其他纳税情况的说明
①房地产业需要缴纳的税金除了上述纳税环节所列需纳税种外，还要以营业税等流转税为计税依据，缴纳城市维护建设税和教育费附加。城市维护建设税根据纳税人所在地区分别适用7％、5％、1％的税率；教育费附加依3％纳税。
②根据《国家税务总局关于房产税、城市土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）文件规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
避税技巧运用
房地产税收筹划除应考虑附属设备和公共设施外，改扩建与修理、合资合股建房也是筹划的重要内容。
（1）分清改扩建与修理
京财税字［1998］795号通知规定：“企业将房屋进行更新改造或装饰装修而发生的费用，凡属按规定应计入房产原值的，则对其征收城市房地产税。”那么，进行更新改造或装饰装修而发生的相关费用，是否应计入房产原值则非常关键。
《国际会计准则》规定：为扩大固定资产规模或提高固定资产性能而发生的支出，符合使固定资产的预计使用年限延长；使固定资产的生产能力增加；使产品质量提高；使企业的生产成本降低条件之一的，应确认为改扩建支出，计入固定资产原值。发生改扩建房产行为的，应将房产改扩建支出减去改扩建过程中发生的变价收入计入房产原值。
有关会计准则规定：为了维护固定资产的现有工作状态或用在固定资产性能恢复的支出确认为修理支出。《企业所得税税前扣除办法》（国税发［2000］84号）规定：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接在税前扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
这里，就有一个如何确认改扩建支出与修理支出的问题，前者计入房产原值计征城市房地产税；后者不计入房产原值，不计征城市房地产税。尤其是对装饰装修的费用，应按照会计准则与财务规定正确划分，进行不同的会计处理，即资本化或费用化，从而确定是否对该费用计征城市房地产税。
（2）分清合资、合股建房
税法规定城市房地产税的纳税义务人，是在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港、澳、台同胞。《关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知》（国税发［2000］44号）规定：外籍个人（包括华侨，港、澳、台同胞）购置的非营业用房产，可比照《房产税暂行条例》第五条的有关规定，暂免征收城市房地产税。
在京财税字［1998］795号通知中，对以下两种情况作了进一步明确：“对于中方出地，外商投资企业和外国企业出资，在城市房地产税征税范围内联合建房的，为了便于征管，暂对出资方在使用期限内比照房屋产权人就其分得的部分征收房地产税。”“对于中方以房产入股，外方以资金入股合办企业，如果房屋的产权已过户到外商投资企业，则对外商投资企业征收房地产税。”
①实际上明确了中外方联合建房时，外方投资者应按照产权比例获得的收入或住房的价值作为计税依据。因为在此情况下，房产的产权归中外方共同拥有，无法分割，而城市房地产税的纳税人只对外方而不对中方，所以对外方只能就其在整个房产中的投资比例，视同取得该比例的产权，并依此征税。以前没有如此具体的要求。
②实际上是明确中方用以投资的房屋只有等产权过户到外商投资企业时，外商投资企业才纳税。换一句话说，在房屋的产权过户手续未办妥前，可暂不缴税。但是，后来北京市作了新的补充规定：“中方以房产作价入股与外方合办外商投资企业的，如果房屋产权尚未过户到外商投资企业，但房产已作为外商投资企业的固定资产入账，则对外商投资企业视同产权所有人征收城市房地产税。”因此，虽然房屋产权尚未过户，如果已计入外商投资企业的固定资产，也应缴纳城市房地产税，纳税人在操作中应特别注意。