长期以来，一个过于简单化或不准确的命题是，认为土地产权可以绝对化和清楚地界定或划分为私有产权、集体产权与国有产权（制），从而在各种所有制下，个人、集体和国家也会相应地拥有绝对的权力。现代社会科学的发展改变了人们对产权的观念，按照社会学中“解构”或“构建”的概念，土地的产权在本质上也是被构建的，土地作为一种要素，其发生的各种具体的权利构成一种权利束，而各个相关利益方只能在某一个或几个权利纬度上拥有一定的权利（Bazel。 Y，1989）。土地产权最终是众多利益相关者（包括潜在的和事实上的）进行博弈的结果或均衡，并且，这作为均衡解的土地产权还将随着外部环境（政治经济文化）或内部各相关方之间力量对比发生改变而不断变化或演化，即产权的博弈会从一个均衡结果向另一个均衡结果转变。这样的博弈及其结果在不同地点和不同时期由于环境与相关当事者的因素特征上的差异都是不同的。这就意味着土地产权既是一个动态博弈的概念，也会在特定地方特定时刻或时期体现为一种稳定的均衡解（结果）的静态局面。
土地产权博弈的结构大体上是一种网状模型，其纵向结构是土地的（名义与实际）所有者（农民和村集体经济组织）同外部政治力量如政府之间的博弈或冲突关系。其中，政府既可能是中央政府，也可能是地方政府如县市或乡镇一级政府。中央政府同农民的交易关系主要体现在中央的国家政策或法律对农民名义土地权利束的保护或规制行为。如《土地管理法》直接规范和界定农民对土地的名义权利的性质与边界及其法律依据，同时，还对农民使用和转让（交易）土地的行为进行限制，如不得改变土地的农业用途，甚至特定情形下还对农民的农业用途的具体领域或经营方式（如种植和养殖等）给予限制等。地方政府与农民关于土地的交易关系将会十分复杂，地方政府可以援引法律关于土地用途管制或征地条件的规定中不清楚或模糊状况，决定是否对农民的土地进行征用，以及其他放宽或限制农民使用经营土地的行为边界等。
对土地产权，我们目前还迷惑不清的问题是，政府应当控制哪些当事者的权力，包括政府自身的权力？要强化哪些相关方的哪些权力呢？对那些需要加以限制的当事人权力，应当限制或控制到什么程度以及通过什么方式来控制也是不清楚的。对于那些需要培育或强化的权力，应该对此权力强化到什么程度以及如何赋予并强化其权力也是不甚明了。以上这些问题都是相关的，其关键在于缺乏一个可信的对土地产权的性质及其如何运作的理论解释。以下构造一个简单的指数函数来描述土地产权的复杂性。Pt表示土地产权权力结构，其中，影响该权力结构的利益相关者假设主要有中央政府、地方政府、农民以及其他的利益集团，分别以SCt、 SLt、Ft和Vt表示，且是时间的变量，表示各个利益相关者对土地的权力是随时间的迁移而发生变化的。进一步假设中央、地方与其他利益集团的权力指数分别为α、β和γ，而农民的权力指数则为f=（1-α-β-γ），即假设四个利益相关者对土地的权力指数总和为1个单位。当α或β为正，表示中央或地方政府行使土地产权，排斥或剥夺农民对土地权利束的行使；反之，当α或β为负时，表示中央或地方政府强化了农民对原有土地权力的行使或直接赋予农民对土地新的权利束。
表示其他利益集团的游说和活动能力越大，村集体经济组织与地方政府行使土地产权的意愿与强度也越大。lnPRt=ln ［1－α－β－γ］lnFt αlnSCt βln［SLt（g）］ γln［Vt（g）］根据以上讨论并结合中国农村土地制度最近30年的变迁历史，我们得出若干直观的命题：
（1） 无论是农业用地，还是农民被征用土地以及集体建设用地流转过程中，农民对土地要素的实际控制权都在一定程度上有所提高。但是，相对而言，农民对农业用地的控制权最强，而对被征用土地以及集体建设用地流转过程中的控制权相对较弱。
（2） 中央政府与地方政府对土地控制权具有不同的动机与性质。其中，中央政府为了实现其宏观价值目标（包括经济效率、公平、粮食安全与城市化等），一般通过法律与政策的形式重新界定农民的土地权利关系。其干预的性质可能会削弱农民对土地某些属性的某些权利强度，但也可能会强化之。过去30多年的经验表明中央政府多数情形下更倾向于强化农民对土地的权利束。但地方政府则会更多地考虑其城市化速度与租金的获取，从而各个倾向于削弱农民对土地的控制权。即若以上述权力系数来表示的话，中央政府的权力系数α的变大，可能会使农民的权力系数f减小，但更多的情形却是使f变大。而地方政府的权力系数β的上升通常会使农民对土地权力系数f明显下降。
（3） 农民对土地产权行为能力的行使还依赖于土地属性的变化以及农民的组织化集体行动能力、中央、地方政府的态度与介入程度，公共舆论乃至社会经济环境状态等许多因素的交互作用。农民如何在土地交易关系中动员各种因素以获得更加有利的政治影响力，对于其土地权利关系的强化至关重要。