房产是附着于土地及其地上建筑物的财产权利的集合，包括所有权、使用权、处分权、收益权、抵押权等。
1.房产的基本特点
（1）房产被固定在一定的地理位置上。房产的价值受到地理位置和周边环境好坏的影响，这使得不同地点的房产在空间上不构成竞争关系。由于其位置的固定性，导致其在空间上不具有可比性。比如，上海黄浦区的房屋价格与武汉市中心的房屋价格虽然差距较大，但它们之间没有可比性。
（2）房产生命周期较长。房产占用的土地寿命是永久的，建筑结构通常也非常耐用，一般都在50年以上。对于房产投资或评估来说，房产的“经济寿命”比“物理寿命”更为重要。经济寿命是指在一定期限内，所开发的不动产期望获得高收益率的净收益，这段年限就称为不动产的经济寿命。一般经济寿命总是比物理寿命要短，而对房产投资者来说，最佳的持有期可能比经济寿命还要短。
（3）房产单位价值高。和许多金融资产不同，房产单位价值很高，又不易多个投资者分别持有。正是由于这一特性，房产投资中涉及大量金融债务，投资者不易通过分散组合投资来分散或减小风险。
（4）房产业呈现明显的周期性波动。房产业作为国民经济重要的组成部分，房产经济发展必然受到宏观经济周期性波动的影响。从这一点分析，房产经济应该具有与国民经济相同方向、相同频率的波动特征。当然，由于房产经济自身的特点，其波动的各个阶段（复苏、繁荣、衰退、萧条）相对于宏观经济波动来说会有超前或滞后的现象，但总的轮廓应该是相似的。
在市场经济条件下，房产作为一种特殊商品依然受供求关系和供求机制的影响，因此房产经济运行呈现周期性波动。
由于房产建设周期长，供给的时滞性导致供求关系的时间连续性被割裂。由于区位的固定性，房产供求关系在空间上的一致性也被打破。房产特殊的性质，决定了房产经济运行具有周期性波动特征。
房产经济波动是我国特殊的房产扩张与收缩机制交互作用的结果。在经济起飞时期，投资者对房产高额投资回报率的追求，消费者对提高居住质量的要求，以及中国固定资产投资约束机制的弱化，构成房产经济的扩张机制；而收缩机制则包括基础产业薄弱、“瓶颈”制约、产业结构不均衡等。房产经济的扩张与收缩机制在时间与具体条件的作用下交互变化，最终形成以复苏、繁荣、衰退和萧条为阶段所组成的房产经济波动循环。
2.房产投资的特点
房产投资的特点是由房产的特点所决定的。比如，正是由于房产具有不可移动性，房产投资才具有区位选择异常重要性和相互影响性，同样异质性决定投资价值不确定性、弱流动性决定变现性差、寿命周期长决定长期性等。
（1）受宏观经济波动影响的风险较大。因为房产业的发展离不开银行信贷资金的支持和民间消费能力的需求保障，而这两个因素是随着经济波动剧烈波动的，所以它们会把宏观经济波动带来的市场风险传导给房产业，使房产投资需要占用较多资金、投资周期较长、投资不容易变现。
（2）可以有效防范通货膨胀带来的货币贬值风险。这是因为在通货膨胀时期，由于宏观经济波动的传导作用，房价可以随着整体物价水平一起攀升，所以可以起到保值作用。
（3）投资收益性好。与任何投资一样，房产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。房产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房产具有保值、增值的优点。
（4）投资风险性大。由于房产投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投资的风险因素也将增多。一旦投资失败，资金不能按期收回，企业或个人就会陷于资金窘迫之中，甚至由于债息负担沉重、入不敷出、负债开发，严重影响其生存和发展。