四、经济适用房政策的基尼系数估算
由于不同收入水平的家庭人口数量分布并非相同，且经济适用房申购中收入标准都以人均收入为依据，因此，按人口进行利益归宿分析能进一步了解经济适用房政策的公平程度。以杭州市为例，根据前述步骤，绘制杭州市经济适用房受益群体的按人均收入排序绘制的收入洛伦茨曲线和含补贴的收入洛伦茨曲线（以下简称收入曲线和含补贴收入曲线）。可以看出，绘出的含补贴收入曲线位于收入曲线的上方，对角线的下方，反映在数据上，考虑政府补贴计算的基尼系数（GI′）和仅按收入计算的基尼系数（GI）分别为0.283和0.398，前者小于后者，表明经济适用房政策具有相对累进效应，即经济适用房政策补贴确实促进了社会公平。
根据杭州市2006年人均年收入线，经济适用房政策的受益者理论上应该是低于人均年收入标准的群体，但是，在经济适用房购买家庭的调查样本中，低于杭州市2006年人均可支配收入（19027元）的人口仅占44.3%，这部分人群的收入占样本人群总收入的17.5%，考虑政府补贴之后，这部分人群的收入占样本人群总收入的比例提高到了23.5%。
考虑政府补贴后的经济适用房受益群体收入基尼系数由0.398减少到了0.283，总体上可知，政府补贴促进了社会公平，但基尼系数的变化是否主要由于低收入家庭获得补贴而引起的呢？政府帮助中低收入家庭的政策初衷是否体现还不得而知。因此，利用基尼系数的分解方法，根据政府设定的经济适用房政策享受标准分组，在已有部分的基尼系数基础之上，获得总体基尼系数的结构信息，可以估算出按特定群体分组计算的组内差距和组间差距。从而获得经济适用房政策公平程度变化的原因。
伦敦经济学院收入分配方法论专家Cowell（2000）提出，基尼系数在不同人群组之间无法完全分解于尽。并且，由于经济适用房是面向特定收入群体的保障性住房，因此，依据收入标准（杭州市2006年城镇居民人均可支配收入标准19027元）将杭州市经济适用房受益群体分组。根据经济学家Sundrum（1990）对基尼系数分解给出的参数具体估算方法。
分别绘制低于和高于收入标准的人口收入曲线和含补贴收入曲线，收入基尼系数（GI）和含补贴收入基尼系数（GI′）分别为0.2029、0.106和0.2492、0.1505。可以发现，无论对于低于经济适用房收入标准还是高于收入标准的群体，政府补贴都促进了社会的公平，基尼系数显着降低。
根据式（1）来估算收入和含补贴收入的组内差距和组间差距发现，总体收入基尼系数0.398中，收入标准之下和之上的组内差距分别为0.01574和0.11445，组间差距为0.2683，可以看出，收入的差距主要由组间差距引起的，低于收入标准的组内差距远远小于高于收入标准的组内差距和组间差距。总体含补贴收入基尼系数0.283中，收入标准之下和之上的组内差距分别为0.011和0.064，组间差距为0.208。因此可知，经济适用房政府补贴对于社会公平的促进主要是由于降低了高于收入标准群体内部的基尼系数（组内差距），进而降低了组间差距所引起的，而并非源于对低收入家庭的补助。
五、杭州经济适用房政策公平性的修正估算
尽管按收入标准分解基尼系数估算出经济适用房政策公平性的组内差距和组间差距，为我们提供了总体基尼系数的结构信息，但经济适用房政府补贴的公平性究竟如何，还需考虑经济适用房政策的特殊性，不能完全按照以往方法计算的总体基尼系数作为评价，必须对其公平标准进行调整。
住房保障作为一种专项保障，是针对特定群体的，并非针对所有社会成员，这一点区别于养老保险、医疗保险等社会保障制度，经济适用房政策面向中低收入群体体现了这一特征。因此，在测量经济适用房的政府补贴时，均等标准不再是45°的对角线（按此标准计算的集中指数CI=0.108），而是一条折线，政府补贴应全部面向低于收入标准的群体，高于收入标准的群体获得的政府补贴为零。
式（2）中，f为收入标准之下人口比例0.443；CI为前述方法计算的集中指数0.108；根据式（2）计算调整的集中指数为0.427。通过比较发现，经调整的集中指数较准确地反映了经济适用房受益群体享受政府补贴的公平程度。根据杭州市2006年收入标准线，低于收入标准的44.3%人口仅享受了全部政府补贴的35.6%，也反映了调整后集中指数的合理性。
六、经济适用房受益群体存在偏差的制度分析
通过对经济适用房受益群体分布和相对公平性分析结果来看，经济适用房政策与政府初衷存在一定的差距，究其原因，主要是经济适用房制度的销售对象界定的变化、多种申购方式并存、双轨制价格及市场的制度性分割的影响。
1.界定销售对象的政策变迁直接导致了受益群体的不同
中低收入家庭在杭州市历年的经济适用房政策中存在不同的定义标准。从2001年的房价收入比大于4倍到2006年的家庭人均年收入低于上年人均可支配收入（2007年的标准为低于上年人均可支配收入的60%），销售对象界定的政策变迁直接导致了受益群体的不同。面对中低收入这个庞大的群体，如何合理并适度地界定住房保障覆盖范围，甄别申购人群的真实收入状况，并掌握申购人群的收入动态变化，在实际操作中确实存在相当的难度。
2.多种申购方式并存加剧了经济适用房政策的相对不公平
除轮流摇号方式外，政府公务员、教师等人群的内部分配方式以及带有奖励性质的面向特殊贡献人群（劳模、海外留学归国创业人员）的方式并存，使得经济适用房销售对象多元化，同时也出现了按职称不同享受不同优惠面积的分配标准，职称越高，意味着收入越高，但却可以享受更大的优惠面积，加剧了经济适用房政策的相对不公平性。
3.双轨价格导致寻租行为
在当前强势房地产市场状况下，经济适用房价格与商品房价格差距加大，对经济适用房的市场需求增大，购买到经济适用房意味着获得额外的收益，致使收入较高的人群也热衷于申购经济适用房，尽可能购买大面积经济适用房，在经济适用房分配过程中产生寻租行为。
4.制度性分割市场加剧了政策执行过程中的不规范行为
房价上涨带动地价上涨，以免征土地出让金的方式实现对经济适用房的补贴，直接导致了地方政府收入的较大损失，但中央政府却没有为各地的经济适用房建设提供额外的财政支持。致使经济适用房的供给不足，加剧了政策执行过程中的不规范行为。
七、结论及建议
从抽样调查结果看，目前浙江省经济适用房受益群体中轮流摇号申购方式与政策初衷最为接近，受益群体以中低收入家庭为主，较好地实现了财政的收入分配职能，促进了社会公平，但与政府目标还存在较大的差距。单位内部申购方式执行结果与经济适用房政策的初衷最远，中高收入家庭、中高职称家庭及大学以上学历申购者为主要受益群体。通过政策定向分配获得经济适用房的搬迁户家庭也主要改善了中低收入家庭的居住状况，但是引进人才、突出贡献等作为奖励措施分配的经济适用房受益者很少为中低收入家庭。因此，为更好地实现经济适用房政策促进社会公平的目标，我们提出如下政策建议：
（1）增加轮流摇号方式获得经济适用房的比例，取消内部分配（包括单位集资合作建房），减少奖励措施分配经济适用房的数量，使经济适用房的分配回归到提升社会公平、提高中低收入家庭福利的轨道上来。
（2）面对中低收入这个庞大的群体，合理并适度地界定住房保障覆盖范围，甄别申购人群的真实收入状况，优先照顾低收入者以更好地实现公平。
（3）经济适用房面向的对象不仅是经济收入较低，而且确实存在住房困难的家庭，因此，享受经济适用房面积应与家庭人口数量相联系，不应根据职称、职务等个人因素来衡量，以解决申购人实际居住困难。
（4）购房面积越大，购房者享受的补贴越多，而真实的中低收入家庭是没有经济实力购买较大面积的经济适用房的，降低经济适用房的住房标准，既增加了经济适用房的受益数量（从经济学角度讲，经济适用房的边际收益更多地被中低收入家庭享有），同时也缩小了受益者与非受益者之间享有政府补贴的差距。
主要参考文献
1.孙炳耀：城镇低收入人群住房福利研究总体思路，http：//www.cin.gov.cn。
2.REICO专项报告：经济适用房政策的评价，http：//house.focus.cn，2005年8月24日。
3.经济适用房：退出舞台还是回归自然，上海证券报，2005年8月17日。
4.徐滇庆：为民谋利是幌子捅掉经济适用房马蜂窝，http：//business.sohu.com/7/0404/23/column2197823.html。
5.（世界银行）普拉丹：公共支出分析的基本方法，北京：中国财经科学出版社，2000年。
An Empirical Analysis of Benefit Groups from Economical Housingin Hangzhou
Abstract：Through the sample survey of economic condition of beneficiary groups from the economic housing policy in Hangzhou，we inspected equity of the economic housing policy，there sults show that among the sale pattern of economical housing program，random distribution，direct distribution within an organization，allocation based on the special policy，the result in the random distribution is most consistent with the government policy original intention，but in direct distribution within an organization is away from the policy goal.Despite the practice of economic housing policy has indeed improved the welfare of the low‐income groups（family and popula‐tion），but there is considerable gap between practice and policy goal by the beneficiary income level meet standards or not.
Keywords：Economic Housing Policy；Beneficiary Groups；Equity.