进入21世纪后，北京市委、市政府充分利用筹办2008奥运会的契机，进一步贯彻落实中央对北京的“四个服务”要求，提出绿色奥运、科技奥运、人文奥运三大理念，全力推进“首都要率先基本实现现代化”工作目标。2005年1月12日国务院常务会议讨论并原则通过了由北京市人民政府提交的《北京城市总体规划》（2004-2020年）。在这项《规划》中提出“国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”概念，同时对于北京在未来16年的城市发展方向，以及人口、交通、市政、绿化、旧城保护等各方面工作进行规划。2009年北京市将奥运理念延伸为城市发展目标，提出“绿色北京、科技北京、人文北京”口号，作为北京奥运会结束后，在国际金融危机大环境中，北京市落实“科学发展观”精神指引与工作目标，探索一条将保护历史文化特色、自然环境与现代化城市发展、繁荣相融合、协调的模式、途径。随着国内各地“申遗”高涨，北京启动新一轮“申遗”进程，位于“中轴线”北端的钟鼓楼和什刹海又一次成为社会关注的聚焦点。
一、烟袋斜街改造
2001年由清华大学建筑学院边兰春教授带领工作团队编制烟袋斜街保护、整治规划，继20世纪90年代先后编制西海北沿旧城、前海东沿、白米斜街、金丝套地区等旧街区保护、改造工程规划设计之后，对于什刹海地区重点地段开展详细规划和研究工作。
一年后的9月北京市出台《北京历史文化名城保护规划》，划定25片历史文化保护区，其中地安门、什刹海、南锣鼓巷位列其中。
根据这项规划，元明时期的“御河”（北起后门桥，南至前三门）河道上段（由什刹海至平安大街）将予以恢复；包括银锭观山、（钟）鼓楼至德胜门、（钟）鼓楼至北海白塔、景山至（钟）鼓楼等七条城市景观线将予以严格保护。《规划》要求“对于历史形成的对景建筑及其环境要加以保护，控制其周围的建筑高度。对有可能形成新的对景的建筑，要通过城市设计，对其周围建筑的高度、体量和造型提出控制要求。”按照这一要求，人们站在北中轴路或地安门大街都应望见（钟）鼓楼。据记载，自2004年9月至2005年6月期间，北京市规划院白米斜街为研究对象，通过对北京传统四合院风貌的典型元素和建筑尺度进行分析，以及向居民发放问卷等社会学调查，探索适应保护区特殊性的规划控制指标体系，为小规模的、微循环式的改造方式提供依据，力图解决文保区内危旧房屋更新改造与风貌保护的协调问题，最大限度地保护历史建筑、特色建筑，尤其是四合院落，使城市肌理得以保存。位于这条街道11号宅院原为晚清重臣张之洞旧居，院内建有三座望海楼和一座绣楼，建筑结构、外观十分精致。新中国成立后被用于单位宿舍，搬入许多户居民，形成大杂院。不时有一些人们到此探古访幽，追寻旧迹。
2007年5月，“烟袋斜街特色商业街”建设工程开始启动，作为北京市规划委与市发改委正在加紧拟定《北京市“十一五”历史名城保护规划》试点改造工程。在这项《保护规划》中，对于什刹海历史文化保护区环境治理、改造工作目标予以明确：以后海为中心，完成恭王府府邸的修缮，并对社会开放；修缮醇亲王府；争取实现13中迁出、开放涛贝勒府和修复开放贤良祠的工作；完善万宁桥水道，对周边环境进行全面整治；从起步区保护修缮工程入手推进烟袋斜街的整体保护修缮规划的实施；开展对什刹海水域及水工建筑物进行整体保护，恢复什刹海作为元代京杭大运河的终点码头和水陆交通枢纽的历史记忆。
开展什刹海核心地区市政基础设施、环湖景观、重要地区线路、节点的保护与整治，旅游服务配套设施的完善和景区内“软环境”建设六大环境整治工程。……
10月间由清华大学美术学院与意大利米兰理工大学联合开展一项以“传统住宅保护及再利用”为主题的学术交流活动，由双方专家组成的课题组选择烟袋斜街作为研究对象。清华大学美术学院环境艺术设计系师生与意大利教授一道对这条历史悠久的古街道及其周边建筑、胡同进行一系列实地调研，深入探讨区域发展定位、旧城区保护与改造等理念，为日后大规模的旧街改造做了准备。当时，专家们的调研与讨论围绕四方面问题展开。第一，旧城区风貌保存问题；第二，区域协调发展问题；第三，传统文化的保护与发展问题；第四，如何解决商业无序发展问题。
在经过一系列广泛、深入走访、实地调查、讨论交流后，专家们认为，对于街道周边的历史建筑应采取保护、修缮措施，同时恢复烟袋斜街传统的商业特色，发展结构多元、融居住、旅游、文化、休闲多项功能为一体的“复合化”城市空间。有些专家还提出通过引入传统工艺的现代作坊、产品工作室、酒吧等；或直接引入老字号名店，甚至国外知名品牌店等方式，为旧街道改造注入某些时尚元素与品牌效应，达到提高街道周边店铺商品档次，适应人们现代消费趋势等目的，实现旧街道“升级换代”与“旧城更新”。专家们提出对烟袋斜街及周边区域改造的“八字方针”，即“继承、保护、发展、创新”。
按照改造工程规划，烟袋斜街周边地带保护修缮面积的范围为6.9公顷，先行实施改造中心区域面积0.96公顷。在改造工程开始前，曾有房地产开发商找到政府部门，提出全额投资复建烟袋斜街的全部商铺，开出的条件是搬迁临街居民，开发高级四合院。最终，政府部门尊重专家建议，选择“小规模微循环、渐进式、有机更新”改造模式，力求保持这条古老街道历史真实性、风貌完整性和原住民生活延续性。据资料显示，烟袋斜街共有六十多户原住民，大多为两代居住的居民，也有少数三代、四代居住。由于政府宣布对于临街居民住房实行“不拆了”，并公布改造工程方案，激发了临街居民对于改造后临街房产升值空间的预期，纷纷进行“自我修缮”。据当时报纸报道，政府部门为烟袋斜街改造工程仅投入资金160万元左右，避免了建设性破坏，延续历史文脉，保护胡同肌理，还原古街道繁华风貌与活力，同时在旧街区改造模式上尝试一种新思路，并作为日后经国务院批准《北京城市总体规划》（2004-2020年）中关于“推动房屋产权制度改革，明确房屋产权，鼓励居民按保护规划实施自我改造更新，成为房屋修缮主体”条款的范例；实现了旧城改造与“危改”二者兼得。
有人描述改造前的烟袋斜街：“抬头一线天，低头泥土地，人流擦肩过，店前垃圾堆”。由于年久失修，街道的公共设施落后欠缺，陈旧的电缆、电线被架在空中；老式房顶上蓬蒿丛生；各类违章建筑和私搭乱建现象严重；临街的商铺门面和住宅杂乱分割、交叉；胡同口两边充斥砖堆和蜂窝煤、三轮车、烟酒摊、冰棍车、裁缝铺等。按照工程设计规划，改造后的烟袋斜街将成为具有明清时期老北京文化特色的商业步行街。改造斜街内地下基础设施，拆除非法临时建筑一律拆除，重新规范，规定一层的房屋檐口在6米以下禁止建盖多层建筑，恢复建筑外立面和煤改电工程、牌匾整治、改善照明设施，将街道地面水泥路面全部打掉，更换为环保透水砖；在街道主要出入口处增设残疾人通道，以及指示路牌等。据亲历者称，有人曾提出将临街建筑外立面采用刷灰色的涂料，贴高档仿古砖，后来经过试验，感觉效果并不理想。后来又有人提出，将从老房子拆下来的旧墙砖切制成装饰砖，贴在临街建筑外墙上，达到“修旧如旧”的效果。设计、施工单位经过试验、对比，采纳了这一建议。各家店铺对于内部装潢、摆设进行调整、改善，力求与古街商业风格相协调一致。在此次改造工程中，共涉及160多个门牌院落。改造后，烟袋斜街商铺经营业态发生了变化，过去经营外贸服装、日用品为主的商店逐渐退出，形成以经营民族服饰、手工艺品、古玩字画、老北京地方民俗产品店铺，以及富有现代情调酒吧、西餐馆等以旅游、休闲和传统文化为主的特色商业街。
据古籍记载，在烟袋斜街上曾有三座庙宇，一座为用于镇水的龙王庙，一座为始建于清朝嘉庆年间的三元伏魔宫，另一座是广福观。
现在，前两座庙宇早已消失，唯有后者尚存。广福观，始建于明天顺三年（1459年），相传是皇帝赐给太监朱英的私家道观，以后曾被作为朝廷管理天下道教机构——“道录司”所在地，观内设天王殿、三清宝殿、配殿，分别供奉关帝、玄坛、财神、龙王诸神；西跨院称“白云仙院”；明朝文渊阁大学士、号称西涯先生的大诗人李东阳（1447-1516年）曾以“飞楼凌倒影，下照清澈底”诗句描述观内建筑情形。
清朝雍正年间，经重修后改称“孚佑宫”，许多因年老、体衰的太监离开皇宫后在此栖身。民国后恢复广福观原名，香火仍延续，新中国成立后逐渐形成居民大杂院，2007年西城区政府重修时共腾退观内居民69户。实施修复工程前，有关部门组织专家、学者查阅历史资料，深入民间走访，了解、掌握了大量与广福观有关资料，按照观内原有山门、殿堂、神像，以及景物风貌逐一复原，修缮完成后向社会开放。
为了与烟袋斜街仿古风格相协调，地安门邮局特意在斜街中段路北增设一家邮电所，内外部装修保持清末风格，内设旧式邮政使用高柜台，天花板以彩绘形式装饰，墙上展示百年邮政演变历史；入口上方悬挂写有“大清信柜”匾额，门外设立一具老式绿色铸铁邮筒和一个儿童将信件投入筒内的雕塑，形象可爱，充满情趣。这是仿造的清末邮局，仅受理信函、包裹等现时普通邮政业务，经办业务使用邮政票据全部为手写。此外，这家“仿古”邮电所还为游客提供加盖风景日戳、个性化明信片制作、特色邮品销售，以及举办小型集邮展览等服务。
烟袋斜街改造工程于2008年4月完成。目前，斜街上商铺鳞次栉比，许多过去闲置的房屋被改造成为富有特色的旅游工艺品商店、古玩店，以及酒吧、茶馆、旧式烟袋铺等，保留了广福观、鑫园澡堂等古迹、旧址，修建起了高大的彩绘门楼。2010年，烟袋斜街在由文化部、国家文物局举行“中国历史文化名街”评选活动中，以其保持历史真实性、风貌完整性、生活延续性，传承优秀历史文化，成为北京市继国子监之后第二条荣获这一殊荣的街道。
2008年8月13日，由西城区档案馆、什刹海办事处、什刹海研究会联合举办《京华胜地——什刹海历史文化展》在位于烟袋斜街的广福观举办，吸引了大批附近居民和中外游客前来参观，展览以丰富历史资料，以及从民间收集的老物件为主，分为历史沿革、建筑文化、自然风光、民俗、商业文化等板块，采用文字、图片、声像、实物等方式，再现什刹海古今变迁历程、历史文化、自然风光，以及人们生活方式、社会习俗的沿袭、传承等内容，唤起人们对于自己居住城市的记忆与情感，诠释北京文化丰富的蕴含与淳朴、厚重、多元、包容的秉性与品格。
二、寸土寸金
自20世纪90年代，什刹海地域的四合院价格一路高涨，许多后海沿岸的四合院经翻新或复建，变身为整修一新的古色古香民居，朱红门楼，左右安卧一对石狮子，宽大的车库，标志院落主人享有的显赫社会地位。据说，由于土地资源有限，这些院落的售价动辄数千万或亿元，可谓“天价”。对于这些院落主人的身份与行踪，人们不得而知，平日里院门紧闭，很少有人看见有人进出。院内的格局、陈设，外人只能从骑三轮的车夫兼导游口中略知一二，或是向附近遛弯儿的老人们打听，以及凭借各人想象猜度。有一位网友写道：“可以想象一下，如果有一天什刹海变成商人们的必争之地，周围都变成商品的花园，人们下棋的石台变成了沙发，老百姓还会来吗？那些老人们又去哪里下棋、钓鱼、享乐呢？”
位于后海西段有一幢坐北朝南的仿古小楼，称“楠书房”。人们相传，此楼实为一座面积四百多平方米的四合院，设计者为建筑大师张开济，初建于1980年，曾获得市级建筑设计一等奖，是卫生部下属一家报社的办公地，以后被富人购下。现在的主人是一位以房地产起家的成功商业人士，于2008年花费七八千万巨资购置，并于奥运会开幕前装修完毕，用于开办以金丝楠木为主题的高级会所，彰显中国式贵族生活。据说，第二年有人出价一亿元欲购买此院，被主人婉拒。
与“楠书房”隔街而邻，有一座三面临水的仿古建筑“望海楼”，占地约4390平方米，初建时间为1994年，并于1997年竣工，产权属于一家大型国有房地产公司。在很长一段时间里，居民与游客可以进入楼内观赏湖景或休闲、纳凉；晚上楼阁上灯光映照夜空，成为后海一大景观。后来这座以观景着称的“望海楼”一直因内部维修停止对外开放，直到后来有人发现有一些穿着工作服的施工人员从被围挡起来的楼内进进出出，经多方打听才得知，该楼阁已经易主，据传买家为一家实力雄厚的民营钢铁公司。经过改造后的“望海楼”用途，或许也是一座与普通老百姓无关的高级会所。