农村宅基地、房屋迁建
1.宅基地使用权作了抵押，宅基地上的住房怎么办？
案例：村民甲是乙的好朋友。因乙做生意急需资金，故向丙借款。乙请求甲为自己提供借款担保，甲同意将自有住房的土地使用权抵押给丙。甲、丙二人约定仅就土地使用权部分设定抵押，并且在土地管理部门办理了登记。后来，债务人乙无法清偿债务。债权人丙认为，土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押，抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿。抵押人甲则认为，抵押权的效力范围只针对约定抵押并办理登记的土地使用权部分，对于自有住房的所有权，虽然可以与土地使用权一同拍卖，但是债权人无权优先受偿。那么，宅基地使用权作了抵押，宅基地上的住房怎么办？
解析：抵押权的效力范围取决于当事人设定抵押权的约定和登记。房屋和土地一并抵押的规定，只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同权利人时的利益冲突，而不是强行扩张抵押权的效力范围。在为实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权或房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖。但是，抵押权的效力不能及于未约定和登记的部分，抵押权人对未约定和登记的部分无权优先受偿。可见，抵押人甲的看法是正确的，对于未约定和登记的甲的自有住房，债权人丙无权优先受偿。
2.房屋转让后，宅基地的共用人是否失去使用权？
案例：1989年9月，某村村民石某在当地购买了一间商品房。1990年9月23日，由当地房地产部门颁发了正式房产证。房产证载明该房屋系砖混结构，面积24平方米，房后宅基地13.5平方米。之后，石某的同胞兄弟小石经石某夫妇同意，在13.5平方米的宅基地上自建了两间住房，并进行个体营业。1990年3月，石某将所购商品房出租给郑某使用。2007年1月31日，石某夫妇外迁异地，将该房屋以原价转卖给郑某，并到房地产管理部门办理了过户手续。同年3月20日，双方的房屋买卖合同经公证处进行了公证。合同第二条写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13.5平方米的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。郑某买房后要求小石迁出宅基地，但小石拒绝迁出。那么，房屋转让后，宅基地的共用人是否失去使用权？
解析：原房主石某对房产证上划定的13.5平方米的宅基地具有使用权，在不违背他人利益和公共利益的情况下，也有让他人使用的权利。小石在商品房后建住房，在房地产管理部门规划要求之内，其行为并不违法。郑某购买该商品房时，小石部分使用该宅基地的行为早已成为事实，其行为已得到原房主石某的同意，房地产管理部门也未表示反对。所以，该宅基地已形成共同使用的法律事实。石某转让商品房时，并不能将小石的权益一并转让他人。郑某取得该商品房的所有权和宅基地的使用权，也不能排除小石的宅基地使用权。
3.县房管局的强制拆迁行为违法吗？
案例：1993年，某县房地产开发公司经某县人民政府有关部门批准，在县中心地段修建商住楼。1995年6月，开发公司获拆迁许可证。开发公司在修建地段涉及于某的私房拆迁时与于某对住房安置问题未能达成一致意见，于是开发公司向房管局申请裁决。1996年3月11日，房管局作出“（1996）筑迁裁字第9号”裁决书，裁决开发公司异地安置于某，被拆迁人应在收到裁决书5日内搬迁。但是，于某在裁决书规定的拆迁期限内未搬迁。3月22日，开发公司申请强制执行。房管局审核同意后上报该县人民政府，经该县人民政府批准，6月18日，房管局张贴出“（1996）筑迁执告字第9号”拆迁公告，限定被拆迁人在6月20目前搬迁，逾期不搬迁将执行强制搬迁。于某在期限内仍未搬迁，6月24日，房管局对于某的房屋进行了强制拆迁。于某认为房管局的强制拆迁行为违法，遂向法院提起诉讼。那么，县房管局的强制拆迁行为违法吗？
解析：开发公司依据房管局作出的“（1996）筑迁裁字第9号”裁决书，对未在裁决书作出的拆迁期限内搬迁的被拆迁人于某的房屋申请强制拆迁是合法的。该强制拆迁申请，经房管局审核，县人民政府批准，并以张贴公告的形式予以公示，完全符合强制拆迁的法律程序。依照国务院关于《城市房屋拆迁管理条例》第十四条和第十五条的规定，县人民政府有权作出责令限期拆迁的决定，该决定具有法律效力。因此，房管局执行县人民政府的决定，对被拆迁人实施强制拆迁是一种合法行为。法院对于某要求确认房管局对其房屋强制拆迁行为违法的诉讼请求，不予支持。
4.县人民政府作出的限期拆迁决定书合法吗？
案例：2009年3月14日，某县人民政府第一招待所领取（000159）号建设拆迁许可证。3月18日，该县拆迁管理办公室发出拆迁公告，明确拆迁人、被拆迁人、拆迁范围、拆迁期限。杨某的房屋在拆迁范围内，但是在公告限定的拆迁期限内，杨某未办理拆迁手续，于是招待所向该县建设委员会申请裁决。4月25日，该县建设委员会作出“建拆裁（2009）1号”房屋拆迁裁决书，要求杨某在收到裁决书15日内办理拆迁手续，由杨某自行解决过渡房，拆迁人按被拆迁人常住在册人口每人每月支付50元的周转费，周转期1年。杨某不服该裁决，拒不搬迁。8月29日，该县人民政府作出“限拆字（2009）l号”限期拆迁决定书，责令杨某在接到拆迁决定书之日起5日内搬迁，逾期将强制拆迁。杨某不服该限期拆迁决定，于8月31日提起诉讼。那么，县人民政府作出的限期拆迁决定书合法吗？
解析：根据《城市房屋拆迁管理条例》第十七条的规定，在该县建设委员会于2009年4月25日作出“建拆裁（2009）1号”房屋拆迁裁决后，被拆迁人杨某在该裁决规定的拆迁期限内，无正当理由拒绝拆迁的，该县人民政府可以作出责令限期拆迁的决定。同时，《城市房屋拆迁管理条例》第十四条第二款规定，在诉讼期间，如果拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房，不停止拆迁的执行。在本案中，“建拆裁（2009）l号”房屋拆迁裁决对杨某的安置补偿方案作出规定，为杨某提供了周转费以保障其周转用房，杨某不会因房屋被先行拆迁而导致无处居住的情况出现。在这种情况下，杨某仍然拒绝拆迁，应当认定为“无正当理由拒绝拆迁”。因此，该县人民政府作出的“限拆字（2009）1号”限期拆迁决定书是合法的，法院对杨某的诉讼请求不予支持。
5.在“一户多宅”的情况下，可以强行拆除村民原有的房屋吗？
案例：村民郑某原有住房8间（堂屋5间、东屋3间）。1995年5月16日，镇人民政府修建村中心路拆除郑某的l间堂屋和3间东屋。郑某得到补偿金每间500元，并在村西头新建一座房屋。2007年5月15日，镇人民政府因修建村公路强行拆除郑某剩余的4间堂屋，未予补偿。2009年5月1日，郑某向法院提起行政诉讼，请求确认镇人民政府强行拆除4间堂屋的行为违法，并赔偿违法行为造成的损失。镇人民政府认为郑某起诉的对象应是该村村委会，郑某提起的诉讼主体是错误的。况且，在第一次房屋拆除后，村委会为郑某重新批准了一块宅基地，郑某已在村西头新建了一座房屋，郑某属于“一户多宅”，因此，第二次强行拆除的行为是合法的。那么，在“一户多宅”的情况下，可以强行拆除村民原有的房屋吗？
解析：首先，镇人民政府作为拆迁人实施了拆迁行为，郑某有权以镇人民政府为被告向法院提起行政诉讼，原告提起的诉讼主体是正确的。其次，即使郑某已在村西头新建了一座房屋，对于原有的4间堂屋郑某仍然享有所有权，镇人民政府无权强行拆除。镇人民政府以“一户多宅”为由，强行拆除郑某原有的4间堂屋的行为是违法的。最后，因镇人民政府强行拆除郑某原有的4间堂屋的违法行为造成的损失，郑某有权要求赔偿。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，法院依法确认被告强行拆除原告房屋的具体行政行为违法，由被告赔偿因违法行为给原告造成的损失，并承担全部诉讼费用。
6.不服行政机关房屋拆迁裁决可否申请行政复议？
案例：2009年4月4日，某开发公司领取了（000168）号建设拆迁许可证，决定对某县大华路北侧、军政巷东侧地段房屋实施拆迁。4月18日，县拆迁管理办公室发布拆迁公告，王某的房屋在拆迁范围内。在公告限定的拆迁期限内，王某对开发公司提出的就地安置，并予以2万元经济补偿的拆迁条件不满意，拒绝拆迁，开发公司遂向县房管局申请裁决。5月25日，县房管局作出“建拆裁（2009）11号”房屋拆迁裁决书，裁决书维持了开发公司提出的拆迁条件，并要求王某在收到裁决书之后15日内办理拆迁手续。王某不服该裁决，于7月29日向上一级房管局申请复议。8月7日，上级房管局函复王某，该案不属于行政复议受案范围。9月21日，王某向法院提起行政诉讼，要求法院判令上级房管局予以复议。那么，不服行政机关房屋拆迁裁决可否申请行政复议？
解析：王某作为被拆迁人，对县房管局作出的房屋拆迁裁决不服，遂向上一级房管局申请复议。根据《中华人民共和国行政复议法》第六条规定，行政相对人王某的复议申请不属于行政复议范围，上级房管局函复王某该案不属于行政复议范围的做法是正确的。依照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第二款的规定，对房屋拆迁裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向法院提起诉讼。因此，虽然王某的诉讼请求不能得到法院的支持，但是王某可以就不服房屋拆迁安置的情况重新向法院提起民事诉讼。
7.拆迁人就地安置被拆迁人，被拆迁人有权要求变更安置方式吗？
案例：某县个体工商户邱某在县城商业街有一处住房。2007年8月，某住宅建设开发公司决定在此兴建商品房。9月，开发公司先后取得了建设用地规划许可证、建设用地批文、房屋拆迁许可证。10月，县拆迁管理办公室发布拆迁公告，拆迁工作正式开始。开发公司为邱某安排了周转房，承诺以就地安置的方式在商品房建成后按邱某原有住房面积提供住房一套。邱某要求一次性异地安置，拒绝搬迁。于是，开发公司向县建设委员会申请裁决。县建委裁决邱某在裁决书送达之日起15日内搬迁，并维持申请人对被申请人的安置方式。邱某不服，向法院提起诉讼，请求撤销县建委的裁决书，并责令开发公司作一次性异地安置。那么，拆迁人就地安置被拆迁人，被拆迁人有权要求变更安置方式吗？
解析：开发公司兴建商品房的立项手续完备，并取得了建设用地规划许可证，建设用地批文和房屋拆迁许可证，可见，县拆迁管理办公室发布房屋拆迁公告的行为符合法律规定。被告县建设委员会经拆迁人开发公司申请，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，裁决原告限期搬迁，其行为适用法律正确，程序合法。另外，拆迁区域用于商品房综合开发，拆迁人开发公司对原告实行就地安置，也符合法律规定。因此，法院判决维持申请人开发公司对被申请人邱某所作的安置方式，驳回邱某要求撤销县建委的裁决书并责令开发公司作一次性异地安置的诉讼请求。
8.县委、县政府有权强制拆迁对象搬迁吗？
案例：2007年7月，某县房地产开发公司启动了占地189亩的商贸城开发项目。8月7日，该县县委、县政府联合发文，要求商贸城拆迁对象在规定期限内与开发公司签订拆迁补偿协议，按时搬迁并交付各种房地产证件。对不签订拆迁协议、不按时搬迁的拆迁对象一律实行强制拆迁。那么，县委、县政府有权强制拆迁对象搬迁吗？
解析：该县县委、县政府为商贸城的开发建设而组织强制拆迁活动是缺乏法律依据的。商贸城项目的开发是一种市场经济行为，拆迁问题应由开发公司与拆迁对象协商解决。只有对无正当理由拒不拆迁的被拆迁人，经过严格的法律程序后，政府才有权作出责令限期拆迁的决定。至于正当理由的界定，既要保障拆迁活动的正常进行，又要维护被拆迁人的合法权益。该县县委、县政府以联合发文的形式强制拆迁对象搬迁的行为是不当行政的一种表现。
9.婚前房产拆迁获得的安置房，是个人财产还是夫妻共同财产？
案例：付某在村东头有3间土墙瓦屋。2000年9月，付某与程某结婚后，两人共同在这3间土墙瓦房里居住生活。2002年12月，因公路建设需要，3间土墙瓦屋被拆迁，付某一家人被拆迁安置在1套94.74平方米的砖混结构房屋中。2003年3月，付某提出与程某离婚，程某同意离婚，但是对于安置房究竟属于夫妻共同财产，还是属于付某的个人财产，两人意见不一致。于是，付某向法院提起诉讼，要求确认安置房是自己的个人财产。那么，婚前房产拆迁获得的安置房，是个人财产还是夫妻共同财产？
解析：如何认识安置房的性质，首先要明确安置房的来源。