24.合同有约定，房屋出售后承租人是否可以继续租用该房屋？
案例：2005年7月22日，某镇居民王某因经营需要租用了李某的一套房屋，双方签订了房屋租赁合同，约定每年租金4000元，租赁期限到2006年7月1日止。合同约定：租赁期内若有人购买该房，王某可优先购买，如不购买，李某方可向他人售出，王某即刻让出该房。8月20日，郝某向李某提出要购买此房，李某随即通知王某优先购买。9月5日，李某与郝某签订了售房协议书，约定9月20日交房。当李某通知王某搬出时，遭其拒绝。9月15日，李某用特快专递的方式，书面通知王某仍可优先购买房屋，或自2005年9月18日起3天内搬出该房，解除双方的租赁合同，并办理租金结算等事宜。由于王某仍既不购房也不腾房，李某遂提起诉讼，请求法院判令王某立即搬出房屋。李某的诉讼能得到支持吗？
解析：李某的诉讼能得到支持。虽然《合同法》第二百二十九条有“买卖不破租赁”的法律规定，但此条规定并不属于强制性法律规定，合同当事双方可以作出与之相反的约定，只要这种民事法律行为符合公平、自愿的民法原则，就属于有效约定。在本案中，当事双方签订的房屋租赁合同，是双方意思的真实表示，合法有效，双方应当按合同约定全面履行合同义务。在李某出售房屋履行事先通知义务，并将该房屋售予他人之后，依照约定，双方租赁合同即告解除，所以，李某要求王某即刻让出房屋的请求，应当得到法院的支持。待王某搬出房屋，双方租赁合同解除后，李某应按王某实际使用房屋的时间收取租金，余款退还王某。
25.是承包经营，还是房屋租赁？
案例：某县个体经营户关某打算从事餐饮业务，2008年1月8日，向某酒楼支付了租房保证金1万元。同年1月11日，关某以“聚友坊”的名义与酒楼签订了承包经营合同，约定由酒楼提供房屋供关某开展餐饮业务。房屋的使用期为5年，合同还对租金、交付期限和方式、双方权利、义务等作了规定。合同签订后次日，关某向酒楼交付了4万元的租金。之后，酒楼提供的房屋被告知要拆迁，关某于是要求酒楼退还租金、保证金共计5万元。酒楼不同意，认为双方签订的是承包经营合同而非房屋租赁合同，认为关某提前解除合同应承担违约责任。关某则认为酒楼没有房屋产权证，致使自己无法申请到“聚友坊”的营业执照开展经营，故自己未违约，不应承担违约责任。那么关某是否违约？
解析：要认定关某是否违约，关键要分清双方签订的合同是什么性质的合同。从合同的标的、租金、交付方式等来看，该合同的调整对象是房屋使用权，而不是酒楼的承包经营权，所以，该合同是名为承包经营实为房屋出租的房屋租赁合同。由于酒楼对该房屋并无所有权，无权以自己的名义签订房屋租赁合同，所以关某与酒楼之间签订的承包经营合同为无效合同。关某无须承担该合同的违约责任，而酒楼也应当返还关某支付的4万元租金和1万元租房保证金。
26.房屋出租未办理租赁登记，租赁行为有效吗？
案例：2007年5月，某县科技发展有限公司（下称甲公司）与某县贸易有限公司（下称乙公司）签订房屋租赁合同一份。合同内容是：甲公司将660平方米的店铺出租给乙公司，租期3年，自2007年6月1日至2010年5月31日，租金每年3万元，按年度支付；甲公司保证出租店铺的水、电、暖气正常供应，乙公司承担水、电、暖气费用；一方不履行合同，另一方有权提前解除合同，违约方应一次性向对方支付违约金1万元。该房屋出租后一直未到房管部门办理房屋租赁登记。2009年8月5日，甲公司将乙公司起诉至法院，指责乙公司未交第二年度租金，拖欠水、电、暖气费用，要求解除房屋租赁合同，由乙公司支付拖欠的租金和水、电、暖气费用共计3.5万元，并支付违约金1万元。那么，甲公司的要求能得到法院支持吗？
解析：建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，应当向房屋所在地房产管理部门登记备案。”第十四条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”可见，城市房屋不论是住宅还是非住宅用房，只要是出租，就应办理租赁备案登记。未办理登记的，因缺乏房屋租赁的必备程序，其租赁行为应属无效。根据我国法律规定，有些合同订立后，应经过行政主管机关登记备案，凡未经登记备案的不生效。所以，本案中甲公司与乙公司虽然签订了房屋租赁合同，但是没有办理租赁登记而未生效。考虑到本案的实际情况，房屋租赁合同当事人不宜补办登记备案和继续履行合同，双方可以解除合同，按实际发生的费用结算租赁费。
27.没有取得房屋产权证能否退房或停止还贷？
案例：某县居民方某在兰州某安居小区，贷款购买了一套140平方米的商品房，价值近25万元。但从入住到现在已经1年多了，方先生还没有拿到他日思夜想的房屋产权证。当初经销商承诺3个月后就可拿到房产证，可是在他入住后却以各种借口一拖再拖，方先生担心最终拿不到产权证，所以想退房或停交贷款。
解析：关于退房问题，如果方先生与开发商在买卖合同中已有明确约定，则可以根据该约定要求开发商承担违约责任，甚至可以提出退房要求。但如果合同中并未明确约定“如开发商未能在规定时间内办理产权证则买方有权退房”的话，方先生可与开发商协商，或向仲裁机构或法院申请裁决。至于停还银行贷款的问题，因方先生与银行之间的借款关系和他与开发商之间的买卖关系分属不同的法律关系，所以不能以开发商未办产权证为由不履行向银行还贷的义务。如果方先生拒绝向银行还贷，他可能就要承担逾期还贷的违约责任。
28.采用虚假证明取得的房屋所有权证是否有效？
案例：村民王某与前夫赵某于2008年2月20日协议离婚。同年3月29日，赵某未经王某同意，利用其在离婚时隐藏的王某的身份证和房屋产权证，请人冒名顶替，擅自以王某的名义与崔某签订了房屋买卖协议。通过向当地房地产管理部门提交王某的房屋产权证、身份证、房屋买卖协议以及虚假的夫妻关系证明等，成功地办理了房屋转让过户手续。2009年10月，王某发现其房屋所有权发生转移后，遂向法院提起诉讼，要求法院撤销当地房地产管理部门办理的房屋过户转让手续。她的诉讼请求能得到支持吗？
解析：王某的诉讼请求能得到支持。根据我国房地产转让相关法律规定，房屋转让必须要征得房屋所有权人本人的同意，并由房屋所有权人本人亲自到房地产管理部门办理房屋过户手续，方能有效。本案房屋所有权人王某的前夫背着权利人本人，通过出具虚假的证明材料办理了房屋过户手续，其证明资料本身就存在着缺陷。此外，当地房地产管理部门对申请人提交的证明资料疏于形式上的审查，导致虚假申报的房屋买卖申请得到登记。因此，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（三）项的规定，可以认定当地房地产管理部门将王某的房屋转移登记至崔某名下的具体行政行为无效。
29.仅交付产权凭证未办理登记，该房屋抵押合同是否有效？
案例：2004年9月底，村民谢某因想从事长途运输，需购买新车，欲向银行贷款20万元。谢某找到京九汽运公司，请求其为贷款提供担保，同时以同村好友赵某的一套房屋向京九汽运公司提供反担保抵押。赵某与京九汽运公司在合同中约定：赵某以上述房产为谢某的20万元贷款向京九汽运公司提供反担保。之后，赵某把房屋产权证交付给了汽运公司，但未按约定办理房屋抵押登记。2004年10月21日，谢某向银行贷款20万元，期限2年，汽运公司为谢某的贷款提供连带责任担保。2年后，借款到期，谢某未能按约还本付息，银行便要求保证人汽运公司承担连带担保责任，代谢某偿还借款本金和利息。汽运公司在偿还了上述款项后，起诉至法院，要求谢某偿付贷款本息21万余元，并要求赵某以其抵押的房产承担连带责任。汽运公司的请求能够实现吗？
解析：汽运公司的请求不能实现。根据我国《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。也就是说，在我国以房产进行抵押的行为，应当办理抵押物登记手续，方能生效。签订了抵押合同，没有办理抵押登记手续，也是无效抵押行为。本案涉及的抵押物标的是房产，应当依法办理抵押登记。赵某虽然将房产权证交付给了汽运公司，说明抵押合同已经成立，但并未到相关部门办理抵押物登记手续，故抵押合同尚未生效。因此，汽运公司不能以赵某已交付房产权证为理由来主张抵押权，也不能就赵某的房产行使抵押权，而只能要求赵某在抵押物的价值范围内承担赔偿责任。
30.签订了房屋买卖协议，没有办理过户登记，又用该房屋作抵押，抵押有效吗？
案例：1985年10月，村民张甲与李乙协议合伙买房一栋，总造价1万元人民币，由张甲出资6500元，李乙出资3500元，张甲拥有房屋的三分之二产权，李乙拥有房屋的三分之一产权。1987年该屋以李乙的名义补办了宅基地使用证手续。2006年6月18日，李乙将该房屋属于自己的一套间作价5000元卖给了张甲，张甲即时付清了买房款，双方立有买卖协议。买房时，张甲向李乙要宅基地使用证，李乙说遗失，并写了书面报告请求土地管理部门予以补发。由于土地管理部门未及时办理，张甲未能得到补发的宅基地使用证和房屋产权证。2007年7月27日，李乙在第三人处贷款7000元，第三人要求提供担保，李乙就凭原宅基地使用证同第三人签订了房屋抵押合同，合同的附件是李乙原宅基地使用证。2008年10月18日，张甲持李乙出具的补证证明领取了土地管理部门颁发的宅基地使用证，并对该栋房屋进行了产权登记，李乙知晓这一切但并未提出异议。2009年2月，第三人因李乙未能如期偿还贷款，要求行使抵押权。该抵押权能实现吗？
解析：本案涉及两个法律关系，一是房屋买卖关系，二是借款抵押关系。就买卖关系而言，根据我国《城镇国有土地使用权出证和转让暂行条例》第二十五条的规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记”。登记完毕后，房地产所有权才发生转移，在登记之前，所有权仍属于出让人。因此，本案张甲和李乙虽然签订了买卖协议，但因土地管理部门原因未及时办理产权证，所以房屋的所有权仍属于李乙。对于借款抵押关系，如果李乙与第三人签订担保合同后及时到房地产管理部门办理了抵押登记，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条“房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记”，第三十一条“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”的规定，那么李乙与第三人签订的抵押合同是有效的。但本案李乙与第三人的抵押合同未及时登记，因此抵押无效。而张甲在此后办理了房屋的产权登记手续，所以第三人丧失了对抵押物行使抵押权的权利。
31.付款迟延，违约金怎么算？
案例：进城务工农民徐某想在城市买套二手房，经过一番看房、选房，最后与当地市民黄某签订了房屋买卖合同。合同约定黄某将房屋出售给徐某，房价为35万元；2009年4月25日，徐某向黄某支付首付15万元，余款于交易过户后10日内凭他项权证支付。同日，双方还签订补充协议，协议约定徐某超过约定期限仍未履行上述义务，黄某有权解除本协议，徐某应向黄某承担总房价30％违约金的违约责任。2009年7月10日，徐某和黄某办理了交易过户手续。7月27日，徐某取得他项权证。之后，由于银行原因，徐某付款延迟。黄某认为按合同约定徐某应在2009年7月20日之前支付余款，现徐某逾期付款属违约，应按协议约定支付相当于总房价30％的违约金。黄某提出的违约请求合理吗？
解析：首先，从双方签订的合同来看，徐某支付余款的时间为，“交易过户后10日内凭他项权证支付”，这意味着徐某支付余款需满足两个条件：一是过户后10日内，二是凭他项权证。