20世纪80年代以来，随着我国商务产业的高速发展，商业商贸设施向城市中心地区集聚，各大城市CBD的集聚已初见雏形。
在以市场经济为主导的全球一体化进程中，国内CBD逐渐发展成为以商务功能为主体，金融、旅游、娱乐等多功能混合的中心地域，是城市经济中最有活力的中枢，国内CBD的基础研究也日益重要。
然而，由于地区经济发展，城市化进程、城市布局特征、地方人文传统等因素的影响，国内CBD的发展呈现明显的不均衡态势，因此，在分析世界各CBD历史演化的基础上，本章对中国CBD的发展状况进行深入研究，以把握国内CBD目前所处的发展阶段。
3.1 中国CBD发展的背景分析
3.1.1 经济水平和城市化的快速发展为CBD的形成奠定了经济基础
改革开放以来，中国保持了每年10%左右的经济增长，经济发展进程迅速，同时全国每年约有1%(1200万人)左右的人口由毕业就业转向非农业就业，城市化成为社会发展的一个突出现象。
中国的城市人口总量、城市化水平从1980-1998年一直处于平稳上升状态，从1980年的1.91亿人和19.4%上升到1998年的3.79亿人和30.4%，设市城市也从196个上升到668个。但是1998年以后，中国的城市化进程出现了明显加快的迹象。2001年全国城市化水平达到了37.6%，城市人口达到了4.81亿，在3年间提高了7个百分点，城市人口净增1亿.按这一发展趋势，同时根据近年来我国学者的预测，到2020年中国的城市化将会达到60%以上，超过世界银行认定的目前中等发达国家50%的平均城市化水平。以此发展速度计算，中国城市人口2020年将达到8.8亿人，比1998年净增5亿。
同时，由于中国不同地区的经济发展水平和市场发育程度的差异，中国城市化的发展并不均衡。沿海地区尤其是长江三角洲、珠江三角洲、京津冀等城市密集地区始终保持着高于全国平均水平的城市化速度。通过若干不同等级、职能的城市组成功能互补的城市群落，一批特大城市已成为中国经济的核心区。
3.1.2 商务产业的高速增长为CBD的培育提供了需求市场
随着经济体制改革的深化，市场经济体制政策引发城市经济总量快速成长，城市产业结构也随之不断调整重组，获利高、积累快的第三产业向城市中心聚集，城市的空间格局不断强化。
近20年以来，我国城市产业的发展以波动式非均衡增长方式进行。波动式增长体现在城市第三产业增长速度随我国经济周期的起伏而加快或减缓；非均衡性增长体现在城市第三产业在一个时期内主导发展行业群呈现非均匀分布。随之而来的是城市建设开发的主导功能类型也呈现出明显的时序阶段性。在对北京、上海、南京等各大城市的统计表明：20世纪80年代城市第三产业发展中商业由于基础好、规模大，与市民生活紧密相关而得到率先发展，成为第三产业发展中的主导力量，同期城市中心的主要建设类型也以商业设施为主；而90年代以来，在第三产业的规模扩张中，商业由于已经到达较成熟水平，发展势头开始减缓，贸易办公、金融证券、专业服务等综合商务类产业则逐渐加速发展，成为第三产业发展的中坚。同样，商务类产业的扩张为城市商务空间的开发创造了需求市场，也为CBD高强度的开发活动提供了资金可能，其在城市的空间开发也迅速上升，成为城市中心发展的主要内容。
3.1.3 商务空间的聚集为CBD的产生提供了现实可能
改革开放之前，计划体制主导城市的经济运行，城市中心的更新建设以政府投资为主，城市中心地区用地多为行政办公、生活服务等基本内容，有限的商务产业不可能通过土地市场进入城市中心区。传统体制之下城市产业结构、空间结构的双重失衡形成了强大的张力，推动商务空间在中心区的发展。进入20世纪90年代，城市更新已进入市场经济主导时代，土地无偿划拨体制逐渐消亡。在级差地租和级差收益等经济杠杆的作用下，高级别的商贸、金融、服务等商务机构通过土地功能置换向城市中心聚集，成为城市中心发展的主要内容，行政办公、文化娱乐和居住等功能的比重不断下降，土地的区位价值得到了体现，城市空间结构、用地结构趋于合理。
回顾改革开放以来经济体制转换，市场经济、方针政策所引发的城市第三产业增长，城市中心商务空间聚集过程，总体上符合我国社会经济发展客观规律，对改善产业结构不均衡，调整城市功能起到了积极的推动作用，也为中国城市CBD的形成做好了经济、市场、产业、空间等各方面的基础，但是各种矛盾依然十分突出，CBD的区位、规模、强度与城市经济增长的契合关系不稳定，无序发展的局面需要及时控制。
3.2 当前中国CBD规划建设概况与特征
3.2.1 建设概况
改革开放推动了我国社会经济各项事业迅速发展，城市的变化尤其显出惊人的速度。随着我国第三产业的高速发展，城市职能向流通中心转型，商贸、金融、专业服务在城市产业构成中的比例不断上升，商务设施向城市中心地区聚集，同时参与城市中心体系的调整与重组，各大城市CBD的集聚已初见雏形。据建设部2003年调查表明，全国20万人口以上城市中有36个提出或正在实施CBD发展计划，它们是北京、上海、天津、重庆、长沙、郑州、济南、长春、成都、西安、哈尔滨、南京、沈阳、广州、武汉、太原、昆明、石家庄、贵阳、杭州、福州、海口、青岛、大连、厦门、深圳、宁波、襄樊、无锡、淮南、温州、晋江、义乌、黄石、绍兴、佛山。其中上海、北京、广州、沈阳、南京、郑州、深圳、海口8个城市已经不同程度地实施了CBD的开发建设。
CBD之所以成为建设热点，与城市自身发展和区域经济力量推动有着直接的联系：一方面，CBD是城市第三产业高度聚集引发城市结构发生相应变化的自然结果；另一方面，CBD开放型空间区域与城市社会经济发展融为一体，能为商务金融产业创造高效的运行环境，是经济中心城市发展的必然战略选择。因此，CBD的建设为城市发展提供了新的机遇，得到了来自地方政府的密切关注和社会力量的积极参与。
3.2.2 主要特征
1)区域分布有比较明显的梯度差异
总体上看，提出或实施CBD发展计划的36个城市以东南部最多、中部次之、西部最少，基本分布于中国经济发展水平比较高的东部。更明显的特点是，它们在中国的环渤海湾、长江三角洲、珠江三角洲三个大都市带的辐射范围分布密集度比较高。从定性的角度判断，CBD的宏观空间分布具有比较强的经济指向性，与区域经济发展水平有一定程度的内在联系。与CBD的情况类似，提出或实施新中心区规划建设的城市在空间分布上也呈现出东部和中部的较高密集度和西部的较低密集度。
2)经济实力和城市规模差距较大
所有的直辖市和27个省会城市中的16个，以及所有的5个计划单列城市都提出或实施了CBD发展计划，由于上述城市在中国的城市体系中具有较高的首位度，说明城市的首位度是提出CBD发展计划的影响考虑因素之一。
根据建设部的调研，多数城市在提出CBD规划时，对于CBD的功能构成与城市经济增长、金融服务业集聚，以及与城市基础设施和相关产业发展水平的内在联系等问题缺少深入的研究，因此各城市的经济发展水平差距十分显着。在提出CBD发展计划的36个城市中，2001年GDP总量在1000亿元以上的城市有北京、上海、天津、武汉、广州、深圳6个城市，GDP总量在500亿~1000亿元的有太原、昆明、郑州、石家庄、长沙、福州等16个城市，其中淮南、襄樊的GDP甚至在100亿元以下。提出或实施城市新中心区规划的14个城市，2001年GDP总量基本低于500亿元，其中一半以上低于100亿元。
在提出或实施CBD发展计划的城市中，人口规模差异也十分显着。从CBD城市的人口区间分布特征来看，国内百万人口以上城市比例明显高于百万人口以下城市，尤其是与50万人口以下城市形成更鲜明的反差，可以得出，人口规模是促使城市发展CBD和中心区的因素之一。
3)多数城市CBD发展计划是近期提出的
在查阅上报建设部的39个城市的总体规划文件中，只有15个城市(天津、重庆、沈阳、成都、福州、南京、西安、郑州、济南、昆明、贵阳、宁波、青岛、淮南、无锡)在规划文件中明确提出发展中心商务区(CBD)的有关内容。考虑到这轮总体规划的编制时间在1995-1999年间，这表明相当一部分城市的CBD发展计划是后于上一轮总体规划的两年内提出的。
根据深圳市城市规划研究院2002年调查的资料，有8个城市(北京、上海、广州、沈阳、南京、郑州、深圳、海口)已经实施CBD开发建设，占提出建设CBD城市总数的22%，其余城市基本处于策划和酝酿阶段。这表明，虽然有众多城市提出规划，但由于受到各种条件的制约而没有进入到实质性阶段。通过对成都、重庆、合肥、淮南几个城市的典型调研也证实了上述看法。
4)开发运作模式各具特点
由于各城市情况不同，CBD的开发运作特点也各不相同。北京CBD是由政府进行政策干预，以原土地产权所有者的市场化运作为主体的开发建设模式，因此可以称之为政府引导型模式；上海CBD是以政府投资进行的公共设施、基础设施和部分商务功能开发作为启动，引导CBD功能和规模逐步到位，可以称之为政府主导型模式；成都CBD是由企业(成都熊猫商城集团)积极促动为开端，政府逐步介入的开发模式，可以称之为市场启动型模式；武汉CBD是政府委托授权给企业，由企业进行开发策划，政府运用管理职能干预，可以称之为政府授权型模式。
从典型城市调研和有关资料的综合分析可以得出，城市政府在CBD和中心区规划建设中依然是决定性的主导力量，只是干预程度和方式不同。但同时也看到，商务机构不再单纯地扮演建设者和执行者的角色，开始介入城市高端功能的规划与策划领域，从成都市和武汉市CBD开发建设可见一斑。
这也从一个侧面表明，房地产是目前一些城市发展CBD和中心区的动因之一。
3.2.3 经济发展水平的比较
1)城市经济实力
为了比较36个提出或实施CBD城市的经济实力，选择了上述城市1999-2001年的GDP总量、2000-2001年人均GDP数量两项指标进行比较。结果显示，1999-2001年，上述城市GDP总量的增长幅度比较接近，没有十分突出的城市。但是，从增长的绝对数量来看，上海、北京、广州、西安、深圳、无锡几个城市比较突出。各城市GDP总量悬殊，2001年上海、北京、广州、深圳四市的GDP超过或接近2000亿元，天津、武汉、杭州三市的GDP超过或接近1000亿元。与此形成对照的是，GDP总量低于1000亿元的城市占83%，低于500亿元的城市占42%。
从人均GDP水平来看，2000-2001年增幅大体接近。绝对值显示，2001年上海、北京、广州、杭州、大连、青岛、深圳、厦门、福州、宁波、无锡、海口、佛山等城市达到较高标准，占36个城市的36%。接近这一标准的城市有温州、晋江。
上述两项指标比较清楚地显示了36个城市经济发展水平的差距，总体上可以得出，上海、北京、广州、深圳的经济发展水平在上述城市中比较突出，从经济发展水平角度看具有发展CBD的优势。
2)第三产业发展水平
各国城市CBD的发展历史表明，城市第三产业发展水平与CBD的发展有密切的关联。因此，本书选择1999-2001年36个城市的第三产业增加值进行比较。从收集的数据可以看到，上海、北京、广州三市的第三产业增加值增长幅度明显高于其他城市，在36个城市中格外突出。2001年，上海、北京、广州三市的第三产业增加值高于1000亿元；天津、武汉、深圳三市的第三产业增加值高于500亿元；其余占总数80%以上的城市第三产业发展规模无法与上述城市相比。从城市第三产业发展规模的比较，依然显示出上海、北京、广州三市的优势地位，其中北京、上海的优势比较明显。
3)城市财政收入
36个城市1999-2001年的计划内财政收入指标显示出差距，上海作为中国的经济中心城市，财政收入拥有非常突出的优势。上海、北京、广州、深圳、天津的增长幅度和绝对数量都明显高于其余城市，这表明城市政府具有较强的投资能力，更有条件运用财政手段对CBD的发展建设进行干预。