2）新街口中心区的形成
1927年，国民党政府定都南京，这是南京城市走向现代化规划建设的新的转折点。1928年初，北伐战争胜利在望，训政时期即将到来，全国政局日趋稳定，人们的注意力开始转移到首都建设上来。南京市政当局制定了“首都大计划”，将全市的商业区分两处设置，一处在中正街以北、鼓楼以南、西迄朝天宫为止的城南旧城区，一处在下关商埠及城内三牌楼的一部分；在道路规划计划方面首次拟定了东西向的中山大道和南北向的子午大道，为南京现代城市路网奠定了框架基础。1928年修建中山大道，1929年，国民党政府又邀请外国专家参与制定了“首都计划”，运用欧美模式进行城市空间布局，首次将商业中心作为城市中心，拟建在明故宫旧址处，其他分区布置在四周，以便引导城市向东发展，实现同心圆式匀布拓展的目的。
但事实上，在1930年后，南京城市建设执行的是“首都大计划”和“首都计划”调和的产物，由于东西向的中山大道和南北向的子午大道基本建成，其交叉点处的新街口成为全城瞩目的焦点。因此，原商业中心改在新街口地区，在此建构全市的商业、金融中心，而新街口公园区逐步取消。根据规划，1932年在新街口建成了南京市第一个大型百货商场——中央商场，在随后的几年时间里，又有多家金融机构和商业娱乐、服务机构建成。政治经济中心的北移，使商业中心随之北移，新街口的兴起使夫子庙的许多店家包括一些名牌老店渐渐移往新街口，夫子庙逐渐衰败，至此，新街口成为南京市的商业中心。
到抗战前的1936年，南京市总计有商店1.3万家，共96个行业，店员8万多人。抗战胜利后，国民党政府还都南京，市政当局于1947年制定了“南京都市计划大纲”，重新确定了工业区和商业区的区位，仍将新街口作为全市的商业、金融中心来考虑，并且研究了南京工业和商业可能发展的程度。在某种意义上表明，规划者对城市的环境容量、城市发展规模等问题开始有所注重。自1927年起，国民党政府先后两次定都南京，作为国都，城市功能综合发展，商贸活动得以较大发展，最为发达的是酒店、旅馆、服务性行业。至新中国成立前，南京市区人口90万左右，1/3以上的人口从事商业和服务性行业，产业工人数不足万人，是一座纯消费性城市。
新中国成立后的头3年，是国家社会经济恢复的时期，市政部门在恢复城建机制方面做了大量工作，为全面开展城规建设工作奠定了组织基础。南京市虽然没有组织专业人员进行城市规划，但有许多学者从学术角度对南京的城市建设发展提出了某些规划构想，如建议将南京市商业中心仍然保持在新街口，而中华路、太平路、建康路及升州路一带各为副中心，明故宫一带作为城市发展的备用地段。1952年，在新街口建成了新街口百货商店和工人文化宫，新百商店成为迄今为止全市最大的商店，巩固了新街口商业中心的地位。
随着对私有制的社会主义改造的完成并开始实行计划经济，南京市的城市建设开始以“苏联模式”作为借鉴，城市中心的概念由商业中心转为行政中心。
在1952年的“分区规划”中，借鉴当时苏联的经验，规划者决定在鼓楼以南保持原有方格网路网，鼓楼以北则采用环形放射的路网形式，将城市中心规划建在鼓楼附近，其中主要包括省、市机关团体及企业管理机构，基本上作为全市的行政办公中心，而新街口商业中心的地位客观上仍存在。在此后的20多年中，城市中心基本保持原有的结构，以新街口为主中心，次级中心有三山街、夫子庙、大行宫、太平路、鼓楼、山西路、热河路、中央门等，另新建了一些社区中心等。1956年的“初步规划”是对“苏联模式”的修正，规划者认为鼓楼地区地形复杂，交通繁忙，在建筑艺术布局和将来集会、游行等问题上均有困难，因此拟改市中心在中山路与珠江路交叉口处，其附近没有高大建筑，地势平坦，布局较易入手，将来实现的可能性较大。对于城市的副中心，规划者根据人口分布和地形情况，初步规划迈皋桥、热河路、三牌楼、建康路、御道街口、孝陵卫、江东门等共设7处。
1958-1960年的大跃进运动和之后的“文革”期间，南京城市建设工作主要集中在工业与农业的发展上，由于城市工业发展过猛，导致城市人口和用地激增，由于这种增长不是以坚实的经济基础作为后盾，因此导致城市生活质量下降，城市的结构关系亦严重失调。南京市规划机构被取消，城市发展完全处于失控状态，城市内部违章建筑到处兴建，使城内“大道稀、小路窄”的矛盾更加突出。街道工业发展起来后，城区内和市中心的乱建乱造现象越演越烈，造成市中心用地混杂、建筑质量较差，市中心功能严重不足。以市场流通为主体的商品经济在这一段时期内处于徘徊、停滞甚至萎缩的状况，所有的商业活动基本上由国家控制（直至80年代中期，国营商业单位在南京市商业网点中占75%以上的比例），全市的商业网点也由建国初期的33124个下降至1978年的4639个，从业人员仅61703人，商品零售额仅为8.2亿元。
1978年十一届三中全会以后，城市的经济得以恢复和发展，城市商贸活动日益增多，城市规划机构得以重建。1980年，南京市编制了“圈层式规划”，规划市区以新街口-鼓楼为轴心，约2km半径的椭圆地带为核心区，东到龙蟠路，西至虎踞路，南到内桥，北至新模范马路，主要由政府机关、学院、科研单位、商业设施和质量较高的居住区组成。规划者认为随着南京城市逐步向北发展，市区商业文化中心也向北移，有以鼓楼为中心的趋势，因此规划市一级商业中心为鼓楼和新街口，中山东路为全市的文化、金融贸易、商业中心，另以城北迈皋桥和城南夫子庙为一级副中心，除此以外各区均有区中心，使商业、文化设施尽量均匀分布，以避免市中心人流过于集中。进入80年代中期，南京市中心用地发展为以中山路为轴线，以新街口、鼓楼为南北枢纽，共有商业网点134家。
7.1.2 20世纪80年代新街口成为成熟的商业中心
1）新街口成为商业中心区的原因
南京市在早期的历次规划建构中，曾多次提出新街口地区不宜作为全市的商业中心，而建议将市中心规划在新街口以北地区，民国时期甚至曾提出建在明故宫一带的超前之举。相对照南京市中心的现实发展而言，自20世纪30年代以来，新街口地区作为全市的商业中心始终保持着比较稳定的状态，并得以不断地发展壮大。造成这种情况的原因，是因为规划者受人为因素的影响，过分夸大城市向北发展对市中心区位的影响，而事实上，城市商业中心的发展主要是受城市的地理条件、社会发展、历史基础、经济条件等因素制约的。
（1）区位条件因素
自明代以来，南京城市中心就不断向北迁移，从最南面的外秦淮-中华门一带至夫子庙、太平北路、大行宫，最后到达新街口。在继续向北的发展过程中，商业中心的区位受城市现状条件较为明显的制约。在城市的东北部受玄武湖和紫金山自然地理条件的影响，鼓楼一带地形较为复杂，用地显得较为局促。城市的西北部，在新中国成立后的长期发展过程中，北京西路和北京东路一带已经形成了以省市行政办公为主导功能的区域。另外在鼓楼广场一带还有一定数量的高等院校和医疗、科研等单位，成为商业中心往北发展过程中难以逾越的屏障。
（2）居民分布因素
民国时期南京市居民主要分布在城南一带，随着城市向北的发展和扩张，人口分布重心不断北移，根据20世纪80年代初期测算，南京市民分布重心在中山路西侧附近。城南依旧是高密度集中成片的生活区，越向北，生活区越分散，多工厂区，人口密度较低。新街口商业中心接近密集成片的城南生活区，与居民分布重心略有偏离，是符合商业中心区位的客观要求的。
（3）交通可达因素
早在南京近代化肇始时期，旧城与下关之间兴建的马车路与铁路即已形成新的南北向发展轴线。民国建都后，中山大道的辟建又大大加强了这条轴线的引力，新街口便位于这条轴线与中山东路的交叉点处。中山东路虽不如前者具有优越的区位优势，但亦不失为有吸引力的发展轴线。然而在市政府部门的严格控制之下，东城区作为预留地一直未被开发利用，因此，城市重心的迁移方向是由南向北而不是规划要求的由西向东。
20世纪60年代末，长江大桥的通车和铁路总客站的建成大大增强了北城区的吸引力。随着城市的向北发展，规划者认为南京市商业中心有北移至鼓楼的趋势，因此在1978年“圈层式”规划中提出增辟鼓楼为商业中心，与新街口形成双核或哑铃式布局。事实上，虽然南京市的对外交通设施均在城北，城市商业中心依然位于新街口，不但没有向北偏离，反而向南偏离。除了居民分布因素外，还因为对外交通设施距市中心较远，在各对外交通设施位置有相应的设施为流动人口服务，故不构成对新街口商业中心的影响，而且新街口广场是南京的主要交通广场之一，交通很方便，可达性很高，同时又接近居民分布重心。
（4）历史因素
近代南京城市的发展是一个由内地向北沿江扩展的过程。直到20世纪中期，城中南一直是全市的居住中心区，全市的商业设施也大多集中于此。
根据1984年商业调查情况来看，全市的商业网点有57%集中在这一地区，新街口在这一地区商业网络的支持和补充之下，形成了南京市最完整、最有特色、规模也占绝对比例的商业中心，其吸引范围几乎达到了整个南京市。
除非城市的发展呈现跃迁式的变化，否则，原有的商业中心在城市向外围缓慢的蔓延过程中，其区位不会产生大的变化，只是规模和引力范围随之加大，并在不同时期、不同方向上表现出的发展速度和扩张规模有所不同。
2）新街口的功能形态
20世纪80年代以来，新街口作为南京市中心区的地位日益加强。1984年，东南大学建筑系对新街口地区进行了十分详细的调查，对其中心区规模、配置和空间形态都作了深入的分析，同时，对全市2516个商业点和42个商场组成的商业体系进行对比分析，从营业面积、建筑面积、从业人员、营业额、职能构成等指标入手进行定量分析，最后对新街口商业中心区进行了归纳统计：划定三类中心等级，一类中心为新街口；二类中心有8个，分别为夫子庙、山西路、大行宫、热河路、三山街、鼓楼、太平南路和中央门；三类中心19个，为饮食服务和中低档商业区。
统计数据结果表明，在南京28个商业节点组成的商业中心体系中，新街口的等级规模处于绝对中心地位，无论是从营业额、营业面积、建筑面积，还是以从业人员来看，新街口中心区都比第二位高出3～8倍，存在着悬殊的级差和构成区别。
在集聚效应的推动下，为了利用中心区的区位优势，各行业都为增加营业额而扩大在新街口的空间规模。1980年新街口商业总建筑面积超过7万平方米，到1984年已扩大为10万平方米。从构成类别来看，新街口以两大骨干商场——新街口百货商场和中央商场为核心，周围聚集了64家专业商店、13家食品店、14家饮食店、26家服务类商店，加上针对附近居民服务的配套类商业，组成了高、中、低层次齐全的综合商业核。此外，在新街口地区还密集分布了8处市级影剧院、5处书店，购物、文化、娱乐的高度综合化是山西路、夫子庙等其他中心相对单薄的功能构成所无法比拟的，这种综合性功能基础是新街口商业中心存在并获得进一步发展的不可动摇的因素。1986年新街口四环路的建成在一定程度上促进了商业活动向纵向方向的发展，在四环路东南侧相继建成了金贸大厦和香港城几个大中型商业设施，使东南片商业大型设施进一步集中，初步形成了商业步行区。
这一阶段，由于生产力发展水平较低，第三产业比重小，各类商务产业尚未形成，城市第三产业中占优势的仍是零售业，因此，在没有竞争产业的环境下，零售业得天独厚地占据城市地理区位、交通区位和人口区位的重心位置——新街口地区。
3）新街口用地结构
1984年，新街口中心区用地构成中，商务功能的金融办公用地仅有2.20公顷，占总用地的2.0%；商业、饮食、服务用地面积15.1公顷，占总用地的14.0%；文化娱乐用地12.84公顷，占总用地的11.9%；行政办公用地16.84公顷，占总用地的15.6%；非事务用地约47.54公顷，占总用地的44.1%，其中居住用地29.75公顷、医疗卫生用地6.29公顷、文教用地5.49公顷、工业用地3.08公顷、其他用地3.0公顷，分别占总用地的比例为27.6%、5.8%、5.1%、2.8%、2.8%；道路用地13.38公顷，占总用地的12.4%。
4）空间结构
20世纪80年代新街口空间布局比较简单。总体来看，大型综合商场大多占据区位良好的地段，并且相对集中，形成一个相对独立的中心。