当时，综合楼的常见设计模式是：地下1～2层为车库和设备用房；裙楼通常为5层（因受24m高度限制），1～3层为商场，4～5层为餐饮和娱乐设施；高层部分为写字楼、宾馆客房或公寓，并在地面层与商场主入口不同的方向留有宾馆大堂或写字楼、公寓入口。
除综合楼这种垂直方向的土地混合利用之外，在平面方向上将银行大楼、公司总部大厦和高级酒店引入CBD也大大提高了土地利用的效率。因此，虽然以大型购物中心为代表的零售商业是城市中心的核心用途，但各种高高矗立的银行大厦、宾馆和综合写字楼是构成城市中心的真正空间标志。
4）交通组织
中心区的交通组织以平面为主。在80年代中期，中山路是唯一的一条能够承担市区南北向交通的主干道，其他次级道路既窄且不通畅，尚未形成中心区外围环路。由于商业的沿街布局，道路的双重功能作用突出。1984年，新街口广场全天人行量为28.9万人次，中心区自行车停车量为20万辆次/日，到1995年，新街口广场全天人行量达32万人次，中心区自行车停车量超过26万辆次/日。继四环路打通以后，南京市拓宽了上海路、云南路、丹凤街和高楼门几条道路，在中心区环路的基础上又形成了外围新的环路，在一定程度上缓解了中心区的交通压力。但由于中心区道路网密度较低，为了避免交通过于拥塞，南京通过交通管理的办法来缓解交通矛盾，将四环路辟为单行线，并在交通繁忙的干道口禁止机动车辆左行，中心区杜绝了过境车辆的通行，对于卡车的出入则采用限时进入或发放特别通行证的办法。针对鼓楼广场交通量大的特点，南京市辟建了南北向的地下隧道，除了公交车辆和必须进入广场周围的车辆外，其他车辆一律走地下隧道，在上下班的高峰期间，则禁止出租车进入鼓楼广场。新街口地区的停车场地较少，各单位的停车场多内部使用，集中的公共停车场仅有两处，-处在洪武北路的邓府巷，一处在洪武路的香港城，共有96个停车位。新街口地区昼夜停车1200辆以上，其中小车800辆以上，除上述两个停车场放120辆外，大部分停放在马路边的临时停车场上。
进入新街口地区的公交线路也是全市最多的，共有19条。其中中山路、中山南路和中山东路的公交线路最多，公交站点在新街口广场一带也最为集中，另外还有相当数量的中巴车在这里停靠。公交线路主要集中在中央路、中山北路、中山南路、北京西路-北京东路、广州路-珠江路、汉中路-中山东路上，而在其他次级干道上公交线路较少。
当时，新街口地区没有限制自行车的进入，采取的是与机动车辆分流的管理办法。除了四环路东南角地块是步行区外，自行车可以很方便地到达中心区的任何区域。新街口地区没有集中设置的自行车停放场地，据调查，仅在四环路以内地区，每天大约停放2.5万辆次的自行车，高峰小时超过5800辆，全部停靠在干道两侧的人行道旁。
新街口的人行系统部分地实行了与车流的分离。在广场东南形成一个步行区，在人流聚集量大的地方，一共设置了12座人行天桥，用以实现与车流的分离，但在其他大多数地段上，人流在地面上，与车流造成交叉。四环路以内的地区人流量最大，每天进入这一地区的人流量达到32万人次，高峰小时行人进入量近3.3万人次，其中广场东北角的人流量最大。
5）商业首位度情况
首位度是商业中心等级规模的综合指标，1984年南京市商业中心等级规模调查中，新街口首位度为6.25。在构成中心等级规模的6项指标中（建筑面积、营业面积、职工人数、营业额、网点数、职能数），对首位度起决定因素的是中心的建筑面积、营业面积、职工人数和营业额，其中建筑面积的规模又决定了中心的营业面积、职工人数和营业额，而网点数、职能数与上述指标相关性不高，对中心的影响有一定的随机性。
基于以上认识，我们可以认为，通过中心建筑面积的变化，大致上可以反映出首位度变化的情况。我们选择新街口、山西路、夫子庙、大行宫、太平南路、热河路、中央门、中华路8个中心进行调查，就其商业建筑面积、商务建筑面积和商业营业额与80年代中期进行对比。其中商业面积，新街口是居第二位和第三位的山西路和夫子庙的8.4倍和6倍，商务办公面积是第二位山西路的8.9倍，总商务建筑面积是山西路的8.6倍。
新街口中心区集中了南京绝大多数的大型百货商场。1984年，新街口的社会消费零售额占全市的28.4%，其中中央与新百两大店销售额2.4亿元，占全市的15.4%。据调查，1995年全市社会商品零售额中，新街口地区就占了30%左右，比1983年略有提高，其中地区内11家亿元以上大商场1995年零售额占全市社会商品零售额的20%以上。又据《扬子晚报》1997年3月21日版报道，1996年南京地区百货商店销售额前10名中，新街口中心就占据了7位，总销售额达47.28亿元，约占当年全市社会商品零售额的16%。
从规模指数的调查情况来看，第一位的新街口和第二位的山西路的规模级差达到8.64，无论是单项或综合指标还是构成比例都具明显优势。新街口中心同其他次级中心都有悬殊的级差，这种中央极核的单核中心体系随着1984-1994年来城市第三产业的发展不仅没有减小，反而呈现出扩大的趋势。这说明人民生活水平的提高和外来购买力的增加，使得新街口对全市及区域居民的吸引力有进一步扩大的趋势，这势必带来市中心商业的进一步聚集和膨胀。
7.3 新街口CBD的成型——新世纪的发展
7.3.1 1995-2004年新街口CBD的发展状况
20世纪90年代以后，经济体制改革的深化和经济全球化的发展促进了南京城市商务产业的进一步腾飞，为城市建设打下了坚实的物质基础。在城市功能转变、产业增长的推动之下，新街口地区的内涵和空间结构产生了新的变化，尽管空间结构的不合理性仍需改进，商务的空间定位也有待研究，但由商业商务混合中心区向CBD转型的步伐已经迈出，在土地市场的推动下，围绕土地区位价值为核心的市场开发模式已是必然的结果。
1）市场开发模式的影响因素
在影响新街口地区土地配置和功能转化的诸多因素中，来自以下两方面的因素显得至为重要。
（1）是市场经济的力量。市场化主要以两个方面作用于城市的中心区。
首先，当经济运行以市场机制进行时，相应的流通、经营、咨询、企业开发管理逐渐与生产基地分离，向城市中心进军，成为亟待扩张的商务产业机构，这些商务功能活动的汇聚对城市空间产生需求并对市中心的原有的商业商务混合格局产生冲击。其二，当土地不再由行政无偿划拨而改为有偿使用时，城市空间的分布就有了调整的可能性，新的、更富有效率和利润的产业功能分布规律将产生作用。由于涉及投资回报率，因此在城市建设和规划管理当中，传统规划小规模、低密度的开发思想重新受到评估，而更多地考虑土地的价值。城市中心不断拔地而起的摩天大楼说明，新街口地区的土地价值已经开始对城市形态和功能产生了明显的影响。
（2）是政策调控的影响。在中心区的改造和再开发中，近10年（1995-2004年）来已由过去居住密度相对较低、拆迁量较小的地区推进到居住密度高、拆迁安置量较大的城市中心地带。这一方面是由于中心区土地价值的作用，另一方面是和南京市旧城改造和房屋拆迁安置管理政策密切相关的。
1983年，《南京市城镇房屋拆迁补偿安置规定实施细则》中，对于拆迁户，实行的主要是就地安置的办法，建设单位在开发公共建筑的同时，如果涉及拆迁了居民住房，也应在该地点重建住宅楼，用以就地补偿、安置拆迁户。这种管理办法，一方面降低了开发商的积极性，另一方面使得新街口的黄金地段存在了一定数量的住宅楼，而且分布均衡，与一些大型的商业、办公建筑混杂在一起，造成环境状况恶化、空间开发的利用质量不高。在中心商业区的开发中，由于许多再开发项目是纯商业设施，自然无法在原地安置拆迁居民，因此，改造的区域通常都是人口密度相对较低、拆迁安置量较小的地区，市中心许多亟待改造的高密集居住区由于拆迁安置难度大，较少得到再开发的机会，成为改造的最后难题。90年代南京市曾三度修改《南京城市房屋拆迁管理办法》，新的拆迁法中拆迁住宅房屋安置条例中指出，“中心区、城区范围内因市政工程、公共事业或新建非住宅项目而拆迁的居民住户，到新区安置”，“中心区、城区内市政府划定的道路建设补偿用地范围内拆迁的居民住户，也到新区安置”，如在此范围内建有商品住宅，被拆迁的居民可以实行就地安置，“被拆迁人到新区安置，或付差价回原址安置，拆迁人因此获得的原址与新区处商品房之间的差价收益，由市房屋拆迁主管部门收取一部分，统一上缴市政府，用于城市基础设施建设”。采用异地安置和现金补偿的好处是可以充分体现土地的价值，利用城市外围较低的地价安置拆迁居民，可以大大降低市中心地区旧城改造的拆迁成本，使再开发项目更为经济可行，还可以提高城市近郊的居住密度，使中心区的土地可以更多地用于商业和公共用途。同时，为了鼓励中心区工业企业的外迁，政府提供了许多优惠政策，诸如搬迁企业新征土地可比原址用地增加50%，所征土地免费，并且搬迁企业原址出让金所得全部返还等等，都在一定程度上促进了新街口地区用地结构的转化。
2）商务空间的进一步聚集
20年来，新街口商务空间形态的演变可以概括为由“点-线”结构转变为“线-面（片区）”的网络结构。80年代中期，有限的商务活动的发展主要围绕在新街口广场一带，呈现核聚状态。90年代商务空间开始聚集的时期，就整个系统而言，新街口的发展条件最好，同时，新街口地区并不是长时期发展的城市中心区，只有几十年的历史，用地存量较多，发展潜力最大，因此商务空间不约而同地选择了新街口广场地区。当其可达性达到一定阶段时，商务空间的聚集焦点就突破了新街口中心地区，通过中山路和中山东路向外延伸与附近的珠江路、洪武路相连接，表现出沿线发展的趋势。
1995年以来，随着商务空间聚集规模的扩大，其引力圈范围也越来越大，越来越多的商务活动在中心区聚集，环境压力也骤然增加，当原有地区不能承受这种压力时，就不得不通过辟建外围道路、改善基础设施等手段来缓解中心地区的矛盾。条件的改善，使得中心地区的可达性进一步加强，商务活动进一步向外部街区渗透；同时，由于外围交通、环境相对好于核心地带，也吸引了大量的商务设施，它们沿着新建的城市道路分布、扩散，与原有的中心地区产生进一步融合，从而出现“线-面”的网络结构。在这一过程中，商务区的范围和商务设施的用地面积不断增加，而在道路的轴线方向上，商务活动的范围进一步延伸，南北方向上到了白下路和高楼门，东西方向上到了城东干道和小锏银巷，面积达2.16平方公里。
南京新街口CBD在强度、高度综合发展的同时，在一定程度上重视了良好的城市环境和绿化空间的创造。1984年时，中心区的两个广场主要承担交通作用，广场中间的绿化、小品也缺乏特色。1994年由于拓宽城市道路，砍掉了中山北路、中央路至中山南路的两排分道绿化带，使中心区的绿化面积有所减少。90年代以后，南京市重新恢复了以纪念孙中山先生为主题的新街口中心广场，使得城市的历史和文化在新街口地区得以体现和延伸，成为CBD景观构成要素之一，又将鼓楼广场扩大，建成了以游憩功能为主的鼓楼市民广场。另外，南京市又结合城墙修复和保护，建成了历史和时代气息相交融的汉中门广场。它们不但成为能够吸引人们来到市中心愉快消费的一个重要因素，而且构成了城市某一特定地段的特色景观。
总结1995-2004年期间新街口CBD的发展变化特点，主要有以下几个方面：
（1）新街口CBD处于高速聚集的阶段，商务内容大量增加，相对而言零售商业比例减少，向城市周边扩散。
（2）商务设施布局由线状向片区布局发展，内部空间结构的次区划分初现轮廓。
（3）新街口与南京市第二位中心的等级差距进一步拉大，这种规模级差在今后一段时期内还将有进一步扩大的趋势。
（4）CBD综合性用地和建筑比例增加，商务设施趋向大型化，空间形态巨型化、多样化。
（5）交通用地比例逐年递增，但明显跟不上CBD空间的发展壮大速度，因此交通条件和状况继续下降、恶化，CBD环境出现不同程度的衰退。
7.3.2 2003年新街口CBD量化分析
2003年，新街口地区的总体格局以中山路与汉中路组成CBD交叉十字轴贯穿全区，东西延展至虎踞路和龙蟠路两条快速干道，内有7条城市干道组成正交纵横路网体系，商务中心功能集中于片区核心并向外沿轴向分布。