在前文对我国CBD的横向量化分析中我们得出结论，CBD的发展与城市商务产业的发展有着密切的关系，同时，CBD自身的区位规模、格局特征、人文传统和发展惯性也对CBD结构形态产生重要的影响，因此，研究南京CBD的发展规律，对这些背景做出宏观的比较分析是十分必要的。
在各时期新街口CBD量化资料的基础上，我们可以对南京CBD与城市商务产业的发展进行一个相互对应的分析比较，期望通过25年来的跟踪研究，总结CBD发展演化的经验与特点，揭示两者之间的联动规律。
8.1 南京商务产业的发展
8.1.1 南京商务产业地域分析
南京是江苏省省会，长江三角洲中心城市之一，是辐射18地市的经济区域中心城市，在沿长江经济区和华东开放、开发的格局中具有独特的区位优势。南京商务产业经过“八五”计划的调整发展和“九五”期间的结构优化，已具有一定的规模和实力，初步建立了以国际贸易、国内贸易、金融为核心的主体产业为发展支撑，以保险、旅游、房地产、邮电、社会服务、技术服务等六大专业化服务业为配套的商务产业体系，共同带动着南京城市经济的繁荣。
从国家层面来看，“南京是国家重要的区域性中心城市，是长江三角洲城镇密集区的次中心城市”，是华东地区重要的商务节点，大力发展商务产业可以提高地区经济的整体运行效率；从区域层面来看，南京所处的长江三角洲是全国经济最发达的地区之一，它以全国最重要的经济中心——上海为龙头，在中国经济发展和城市化进程中，起到举足轻重的作用，依托上海这个国际级商务中心节点，可以更好地参与国际竞争和经济协作；从南京的影响腹地来看，南京地处江苏、安徽两省交会处，是包括宁、镇、扬、泰、宿、马、芜、铜、昌、九江等城市在内的南京经济协作区的领头中心城市，其直接影响腹地范围包括南京、镇江、扬州、马鞍山、滁州、芜湖的全部，以及淮安的南部和巢湖的部分地区，面积超过4.4万平方公里；从江苏省层面来看，南京作为江苏省省会，其发展历来受到省委省政府的重视，南京都市圈被列为江苏省重点建设的三大都市圈之首，要求南京市承担都市圈核心和龙头城市的职能，带动周边地区形成带动经济发展和加速城镇化进程的重要增长极，参与长江流域、全国乃至世界经济竞争。
从南京已经表现出的商务节点城市吸引力看，南京客观上已经成为人流、物流、资金流、信息流的集中地。镇江、扬州、马鞍山等周边城市客流的50%以上流向南京；南京商品贸易总额占整个都市圈的48%，新街口CBD内的产品有30%～50%被周边城市购买；南京是国家九大区域性央行所在地，国内全部中资银行都设有分支机构的城市之一。因此，无论是从国家、区域、省的发展要求角度，还是从南京已有的影响力和自身发展的需要角度，未来南京这个国家重要的区域性中心城市的商务中心地位只能也只会进一步加强。
8.1.2 南京商务产业历史发展
在南京商务产业发展过程中，受到城市经济、文化的影响，其规模与结构处于不断变化和调整之中，我们将其25年来的历史发展划分为“前积累阶段”、“爆发性增长阶段”、“适应性调整阶段”和“稳步快速增长阶段”四个相对稳定的时期，分别加以叙述。
1）前积累阶段（1978-1992年）
新中国成立后的40年，计划经济体制主导城市经济运行，工业生产成为南京城市经济建设的基本内容，政府以指令计划安排企业生产，同时采用统购包销、价格管制、票记限购、政府补贴的刚性手段管理经济，严格意义上的城市商务体系消失，城市的产业、功能结构长期失衡。
改革开放后，南京的经济处于一个持续稳定的增长时期，1978-1992年GDP的年增长率按可比价格计算平均为24.7%，比“七五”期间高出近6个百分点，高于全国平均水平。
第三产业规模低于国内领先城市，1992年全市第三产业增加值为85.2亿元，占GDP比重达34.5%。在全国主要城市中第三产业总值低于北京、天津、上海、广州、深圳、武汉、重庆、沈阳、大连、青岛等市，第三产业比重低于深圳、北京、沈阳、西安、大连、成都、哈尔滨等城市。
商务产业规模总体偏小，1992年商务产业规模为67.1亿元，在全国主要经济城市中居于中游水平。同时，在商务产业的构成中，当时作为行政单元的金融业仍占据最主要地位，其规模达到了19.0亿元，占商务产业总规模的28.3%。这表明在以计划体制为主导的经济发展中，政府指令计划仍然是主导经济运行的关键力量，商务经济很难真正起到经济枢纽的核心作用。
在这一阶段，由于城市产业基础的历史原因，南京经济发展的主导力量为工业，第三产业与全国主要城市相比规模和比重都不高。而商务产业必须在城市总体经济发达、区域经济腹地交往密切的前提下才会产生，在当时经济基础薄弱、优先发展工业的经济背景下，城市商务产业很难得到充分发育的土壤。但是，腾飞的第二产业为商务产业的发展奠定了坚实的物质基础，为下一阶段商务产业的快速增长做好了经济准备。
2）爆发性增长阶段（1992-1996年）
随着市场经济体制改革的全面展开，南京经济发展出现新的生机，1992-1996年GDP的年增长率为31.2%，5年间经济规模增长了1.74倍。
在经济强劲增长的同时，第三产业也有了飞速的发展。1996年第三产业增加值达282.6亿元，占GDP比重达41.9%，5年间第三产业比重间增长了7.4%，这表明南京经济在达到一定水平之后，已经进入了经济结构的改善阶段。市场经济的推动使城市产业结构的失衡状况迅速扭转，商务产业得到飞速发展，贸易、金融、专业化服务产业的规模不断扩大，并在1993年达到了52.2%的年增长率最高峰。1992-1996年的平均年增长率高达36.4%，5年间，南京商务产业规模由67.1亿元增长到232.1亿元，是1992年的3.5倍。
商务产业的高速增长中，以房地产业最为突出，1992年房地产业增加值为3.9亿元，到1996年房地产业增加值已经达到13.9亿元，平均年增长72.1%，超过商务产业平均发展水平35.7个百分点，是商务产业中发展速度最快的行业。
在高速发展的同时，南京市商务产业内部结构也暴露出高级化程度不够的问题。金融保险业是南京市第三产业的支柱之一，但管理和经营手段同发达国家相比距离很大。1995年南京市金融保险业增加值占全市国内生产总值的比重为7.3%，远远低于发达国家17%的水平。1996年按统计口径，南京实现利用外资仅有4.15亿美元，为苏州市的17.8%，无锡市的38.2%。
“八五”期间，全市批准利用外资项目近4000个，实际利用外资累计12.7亿美元，与东南沿海城市相比仍有差距。信息咨询服务处于初级阶段，其增加值仅占全市商务产业增加值的0.4%，科学研究和科技服务等事业发展步伐不快，南京市科研单位创造的增加值仅占全市商务产业的1.5%，科学成果转化为生产力的成效不显着。
3）适应性调整阶段（1996-2000年）
在亚洲金融风暴的影响下，南京经济的高速发展受到了极大抑制，90年代后期，南京GDP平均年增长率一直维持在10%左右，第三产业平均年增长率也仅为13.9%，南京经济发展进入了结构调整时期，5年间第三产业比重稳步上升，增长了4%。2000年南京第三产业增加值达472.2亿元，占GDP比重达46%。
在城市经济适应性调整的背景下，南京商务产业也作了相应的结构调整，完成了金融业的市场化改革。随着金融业行政意味的淡薄，金融产业结束了在商务产业中不正常的虚高比重，回到了产业经济的正常发展阶段。在贸易、金融、专业化服务产业的规模扩张中，金融业得到迅速发展。在金融机构职能单一化时期，其GDP占南京市GDP总量的4.2%，随着金融体系的改革与发展，金融业GDP迅速增加，到1998年已占GDP总量的9.4%，达到了产业发展的高峰。同时，国内贸易业在经过市场化的体制改革后激发了极大活力。由于南京国内贸易业基础好、基数大，又与城市社会生活息息相关，因此规模不断上升，在商务产业中的比重也逐渐上升。1996年，国内贸易业的产业增加值达到了69.6亿元，占商务产业总增加值的30.0%，首次成为商务产业中比重最大的业态。
4）稳步快速增长阶段（2000-2003年）
经过近20年的努力，南京市初步形成了国民经济和各项社会事业发展充满生机和活力的局面，总体上实现了由温饱向小康的跨越，人民生活质量显着提高。21世纪以来，发展商品经济、建构市场经济体系的政策引发了城市经济的快速增长，城市的生命力得以极大释放。2000-2003年，南京市经济经历了一个快速增长时期，GDP总量由2000年的1021.3亿元增长到2003年的1576.2亿元，3年增长了24倍，在全国省会城市中处于上游水平。商务产业经历了结构调整期之后，进入了稳步快速增长阶段，不仅总规模上突破了500亿元大关，而且年平均增长率超过了20%，在较高水平上保持着快速发展。在经济全球化和中国加入世界贸易组织的特定背景下，国际贸易业突飞猛进，规模拓展成效明显，2003年进出口总值达147.12亿美元，比2002年增长45.7%，成为商务产业中比重最大的业态。
贸易、金融以及专业化服务业的扩张为商务空间的开发创造了需求市场，又为开发活动提供了资金可能。对南京CBD的跟踪研究表明，传统体制之下城市产业结构、空间结构的双重失衡形成了强大的动力，推动了商务空间开发与CBD的拓展。1989-2003年，南京基本建设投资力度提高了15.2倍，新增的投资大量地转向各类商务设施，均衡发展的格局逐渐演变为CBD商务设施集中建设的局面。
8.1.3 南京商务产业构成演化
南京商务产业由贸易办公、金融保险以及专业化服务业三大部分构成，继续分类下去又可以分为国际贸易、国内贸易、金融证券、保险、旅游、房地产、邮电、社会服务、技术服务九类，我们分析20多年来主要年份商务产业的构成变化历程，从中可以看出其发展的内部变化。
1989年南京商务产业规模为29.3亿元，其中金融证券业规模为9.2亿元，占商务产业规模的31.4%，在各类产业中所占的比重最大；国内贸易业规模为4.4亿元，占商务产业规模的15.0%，在各类产业中所占的比重居第二位；邮政电信业规模为3.9亿元，占商务产业规模的13.3%，在各类产业中所占的比重居第三位；旅游业规模为3.2亿元，占商务产业规模的10.9%，在各类产业中所占的比重居第四位。值得注意的是，这一时期金融证券业虽然占据了商务产业的主导，但在计划经济体制下，金融机构为政府下属的行政机构，其业务来往也大都由行政指令计划来调配而不是受市场需求的控制。所以此时的金融机构与其说是商务经济单元不如说是行政机构单元，对经济运行的影响由政府部门支配，力度十分有限。
由于国内贸易是首先放开的商务产业，而且商品贸易与城市生活息息相关，因此得到了率先发展。1992年国内贸易产业规模上升为18.6亿元，已经接近金融证券业（19.0亿元）。1993年，国内贸易产业规模首次超过了金融证券业，达到33.2亿元，占商务产业规模的比重为30.5%，成为当时商务产业中的主导；同时金融产业规模为25.1亿元，占商务产业规模的比重下降为23.0%。此外，邮政电信业和旅游业比重由80年代的13.3%和10.9%下降到1993年的7.4%和6.1%。可以看出，在市场经济体制改革以后，原先不均衡的商务产业构成被打破，作为核心产业的贸易、金融保险业综合达到了74.2亿元，两类占商务产业规模的比重超过了2/3，达到68.1%，而作为服务配套的专业化服务业5项产业总和为34.8亿元，占商务产业规模的31.9%。
商务产业的主次关系得到了市场力量的调整，总体趋于均衡。
1998年南京商务产业的构成又有了新变化，金融业在经历了市场化改革后重新焕发了活力，业务交易频繁，产业规模迅速扩大，达到77.7亿元，占商务产业规模的比重与排在首位的国内贸易业相近，为23.8%；与此同时国内贸易业经过几年的高速发展已经具有一定规模基数而进入成熟期，规模增长逐年放缓，占商务产业规模的比重逐渐下降，由1994年的33.9%下降到1998年的24.4%，虽然仍排在首位，但距离第二位的金融业相差仅0.6个百分点。