21世纪以前，南京商务产业的发展一直集中在老城新街口地区，2002年，南京开始着手实施河西CBD的规划建设，这成为南京CBD发展布局的战略性调整举措。那么，新街口CBD是否已达到发展饱和？河西CBD能否在未来几年内成型？河西CBD与新街口CBD的关系如何协调？本章从新街口CBD本体分析入手，在与全国各CBD比较的基础上，分析南京相关商务产业的发展趋势，深入分析南京CBD未来发展状况。
21世纪以前，南京商务产业的发展一直集中在老城范围内，虽然居住和工业功能不断从老城迁移出去，但城市的中心服务功能一直保留在老城范围内，同时还包括大量的特殊用地。在功能扩散过程中，行政、军事、文化教育等非商务功能并没有纳入考虑。传统的城市中心——新街口，在南京建设国际化大都市的进程中，被城市总体规划明确了CBD地位。在经过20多年的建设后，其贸易办公、金融保险和专业化服务功能都得到加强，商务空间用地规模由1984年的不足1公顷发展到2003年的2.6公顷，新的商务功能在新的空间中扩张。据统计，20世纪90年代以来，主城区80%在建和已建高层建筑集中在古城范围内。在新街口最核心的小四环路内，就业岗位达到2.5万个，密度达到5万个/平方千米，而主城区平均就业岗位密度为0.53万个/平方千米，足以显示新街口人口和就业集聚程度之高。
2002年，南京提出河西新城区的概念规划，确定的规划范围是新秦淮河以北，外秦淮河和凤台南路以西，长江以东，总计占地55.7平方公里。按照规划确定的功能定位，将通过5～10年时间将“河西新城区建设成为现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化新南京的标志区”，规划还确定了“以商务、体育、文化等功能为主的新区域中心”。随后，多个国家的设计公司应邀进行新城区中心的详细规划设计，其中确定河西新中心的商务办公面积占核心区全部建筑面积的50%，并明确提出CBD是新中心区的“实核”，这成为南京CBD发展布局的战略性调整举措。
2002年，南京已开始着手实施河西新城的规划建设，在CBD概念的带动下，河西地区由原来的成片农田发展成为商品房价格超过4800元/平方米的城建热点地区。那么，新街口CBD是否已达到发展饱和？河西CBD能否在后来的发展中成型？河西CBD与新街口CBD的关系如何协调？本章从新街口CBD本体分析入手，在与全国各CBD比较的基础上，分析南京相关商务产业的发展趋势，以深入剖析以上问题。
9.1 新街口CBD与国内各CBD的量化对比
9.1.1 总量规模比较
随着CBD范围的不断扩大，交通、停车、环境、设施等各方面的支撑逐渐趋于饱和，最终将导致CBD的发展停滞和新CBD的兴起，而规模过大也是部分学者提出在新街口CBD外新建河西CBD的原因之一。那么，新街口CBD的规模是否已到极限？
就单个CBD而言，在总用地面积方面，深圳罗湖CBD规模列第1位，达到了5平方千米，上海浦东CBD用地规模为4.7平方千米，列第2位，新街口CBD总用地面积2.15平方千米，列第6位，距首位的深圳罗湖CBD相差1倍多，距第2、3位的上海浦东CBD、上海外滩CBD规模差距也较大。在总建筑面积方面，深圳罗湖CBD达到了1325万平方米，仍列第1位，而重庆CBD总建筑面积600万平方米，上升到第4位，新街口CBD为573万平方米，列第6位。无论从用地规模还是建筑规模来看，新街口CBD的总量规模都处于中上游，而且距前几位CBD差距很大。
从形态模式分析，CBD的格局形态可以分为核心布局、轴线布局、滨水布局和沿街扩散布局四种，总量规模排前两位的深圳罗湖CBD、上海浦东CBD都是沿街扩散布局模式，与新街口CBD的核心布局不属于同一类型。单从核心布局模式的4个CBD来看，南京新街口CBD在重庆、大连CBD之后排第3位。
从用地条件分析，新街口地区并不是长时期发展的城市中心区，只有几十年的历史，文物保护单位少、用地存量多，距离北部的玄武湖风景区、东部的明故宫历史文化保护区、南部的老城南夫子庙历史文化保护区和西部的朝天宫历史文化保护区都有一定的缓冲距离，区内地势平坦，没有大型山丘河流阻隔。在各城市CBD比较中，新街口地区既没有上海外滩CBD、大连中山广场CBD的文物保护条例限制，也没有重庆解放碑CBD、广州环市东路CBD的山地地形限制，用地条件相当优越。
因此单就规模而言，新街口CBD远未到达增长极限，发展空间还很大。
9.1.2 用地强度比较
新街口CBD的总用地为2.15平方千米，总建筑面积573万平方米，容积率为2.66，我们将国内各CBD的土地利用强度进行对比分析。
从统计结果来看，南京CBD的用地强度是比较高的，在国内CBD中排第3，居于重庆和上海浦东CBD之后，而且南京CBD土地利用上的一个特点是覆盖率大，100m以上的高层建筑比重不高，32～80m的中高层建筑占CBD的主体。在纵向强度不高的情况下，为了加大土地利用强度以稀释高昂地价，商务高层建筑加强了空间的横向展开，如扩大标准层（标准层面积一般都在1000平方米以上）、拓展裙房底层面积等等，因此总体来看新街口CBD绿地广场较少，而整体感觉空间拥挤；同时，大量的中高层建筑很难突显CBD的特殊风貌，也造成了新街口建筑轮廓天际线的杂乱。
、新街口CBD的道路面积为47.5万平方米，占CBD用地面积的比重为22%，在国内各CBD中排第5位，而道路总长度31.6平方千米，平均路网密度为12.4km/平方千米，在CBD中列第7位，与它在规模上的排位基本相符。
那么，为什么南京新街口CBD的交通拥堵十分严重？从路网结构中可以看出南京CBD的道路面积虽然不小，但是CBD的路网是典型的“宽道路-大街区”模式，中山路、汉口路、长江路、白下路、洪武路等均为6车道以上的城市干道，而作为交通能力最强的2车道——微观道路只占总道路长度的28.8%，这个比重是全国CBD中最低的几个之一，而通行能力最差的8m小巷，比重高达16%，在全国CBD的中列第2位。这种道路结构中的不合理，极大地降低了新街口CBD的交通便捷度。
此外，CBD内停车场地较少，双车道的微观道路车速较慢，距城市道路有一定距离，一般缺少交通停车管理人员，导致路边停车现象十分普遍，占据了一股车道，不仅使本来就缓慢的车辆通行速度更加减缓，而且遇上会车、掉头、超车等交通情况极易堵塞，损耗了本来就不高的通行效率。因此微观道路比例小、通行效率低下，加上大型居住区和军事单位等封闭式街区的存在，实际造成了城市主干道组成的稀疏路网，这就好像人体只有骨架血管而缺乏毛细血管网，必然造成输血功能的不足一样，由城市主干道来承担CBD频繁的到达车流，其结果是交通不畅和车流堵塞。在新街口业已成熟的CBD范围内，大规模调整路网已不现实，而在周边地区，由于改造用地较多，尚有可能调整路网，改善微观路网不足、交通不畅等问题。
9.1.4 用地结构比较
第5章中提到，在国内CBD的已建、在建、可建用地三者的统计表中，比重曲线构成了三种典型模式：月牙形、折椅形和滑梯形。其中月牙形结构有上海浦东、深圳福田、杭州、武汉等13个CBD，主要特征是可建用地比重大大超过在建用地，即CBD用地存量能满足当前建设强度下较长时间的开发；折椅形结构有深圳罗湖、广州天河、大连、福州等4个CBD，主要特征是CBD内可建用地比重与在建用地比重大致相当，在同等开发强度下难以满足长时期的建设要求；滑梯形结构有重庆解放牌CBD，主要特征是CBD内在建项目用地大大超过可建用地，CBD活跃度极大，而用地存量已不多，在强大的开发速度下已难以为继，必须立即拓展或新建CBD。
南京新街口CBD内已建、在建、可建三类用地的比重分别为79.7%、8.3%、11.9%，其结构在月牙形和折椅形之间，即在建项目用地略低于可建用地总量，但是如果加上CBD内2003年开始立项、2004年完成拆迁的三个大型项目长江南北货用地（3.6公顷）、糖坊桥用地（2.6公顷）和邓府巷用地（4.5公顷），总计规模为10.7公顷，那么CBD内在建用地已达24.7公顷，占总用地的18.6%，而可建用地骤减为9.3公顷，占总建设用地的6.9%，结构曲线已呈明显地滑梯形，即当该轮开发建设完成以后，CBD内已没有足够用地存量来支撑商务空间的进一步聚集。
综上所述，新街口CBD总体规模未达饱和，用地强度颇高、用地存量难以满足多层次的建设需求，而交通组织又有先天的局限性，可以认为新街口CBD在未来发展中向外拓展已势在必行。然而，CBD的拓展有多种可能性，是由原地向周边摊大饼的扩展，还是定向扩展，或是跳出老城另建CBD？我们继续从21世纪初新街口CBD的活力入手分析。
9.2 新街口CBD活力分析
要分析CBD的拓展特征，必须结合整个中心区的建设情况，从更宽广的视野来审视CBD的拓展。为了便于区分，我们将南京城市中心以新街口为核心，天津路-傅厚岗-高楼门-丹凤街-珠江路-龙蟠路-白下路-上海路-华侨路围合而成的凸字形区域称为新街口中心区，以与新街口CBD相区别。新街口中心区面积为6.51平方千米，涵盖了南京主城商务聚集地段和一级地价区域，也包括了新街口CBD未来可能拓展的所有土地。从新街口CBD和更大的新街口中心区两个层次入手，逐一统计当前在建项目的数据，分别从在建项目强度、分布、性质和用地存量四方面阐述，详细分析其当前建设情况，具有更大的意义。以2003年的调查，我们对在建项目用地的概念界定是：从项目用地拆迁完成、施工队进场开始，到项目竣工正式运行之前，这一阶段的用地被认为是在建项目用地，凡是2003年12月份处于此状态的用地均统计在内。
9.2.1 在建项目强度分析
新街口中心区目前在建项目共43个，合计用地36.0公顷，建筑面积157.1万平方米，占中心区总用地的3.2%；而新街口CBD内建项目有25个，合计用地13.9公顷，建筑面积83.2万平方米，占CBD总用地的6.4%。从两者关系来看，CBD占有中心区33.2%的土地，却聚集了中心区58.5%的在建项目，其开发活跃度大大优于中心区。新街口中心区在建项目平均容积率为4.41，而CBD内在建项目平均容积率为5.98，大大高于现状CBD容积率2.67，也高于中心区在建项目的平均容积率。可以预计，随着这批项目的建成，新街口CBD内将出现两个加强：一是CBD土地利用强度将进一步加强，使交通状况进一步恶化；二是高强度的土地开发进一步向CBD内汇聚，届时CBD与中心区其他地区土地利用强度的差距将更大。
在CBD内25个在建项目中，有23个项目为32m以上的高层建筑，仅3.6万平方米的沃尔马购物广场为大型多层建筑，其中德基大厦等7栋为100m以上超高层建筑，它们将对南京中心区的空间结构产生重大影响。长期以来，南京土地利用强度是以新街口为峰值地段的单峰，20世纪90年代以来鼓楼为次峰值，呈南北向起伏跌落，而东西向土地利用强度一直较低，以24m以下的住宅和公共建筑为主。而在这一轮建设完成以后，中心区将崛起第三个土地利用高强度核心，以中国人寿广场、华厦证券等商务楼组成的高层建筑群将极大地改变南京老城的天际轮廓线。20多年来CBD土地强度分布结构由单峰变成双峰又转化为三峰的演化过程，代表了新街口地区空间结构日益复杂化、多元化的拓展模式。
9.2.2 在建项目分布分析
由于CBD十字形的稳定结构，普遍认为新街口CBD可进一步分解为小四环核心区和东南西北四翼5个部分，以长江路-洪武路-淮海路-王府大街围合而成的51公顷四方形街区俗称小四环，是被广泛认可的城市核心地段，沿中山路、汉中路十字骨架延伸的街区是在小四环基础上的轴向拓展。