中国的房地产风险，已经使中央人民政府和广大人民群众都感觉“到了最危险的时刻，被迫着发出最后的吼声”。目前，中央人民政府面临双重挑战：一方面，房地产泡沫日益膨胀，而房地产泡沫一旦破灭，中国的总体经济发展将受到巨大影响，美国、迪拜和日本所发生的经济危机将在中国重演；另一方面，伴随着房价的日益高涨，广大人民群众的居住权受到严重侵害，这种发展趋势也必然破坏社会的团结与稳定，带来更大的社会问题。如何解决中国目前的房地产风险，应该是从中央政府到民间百姓都非常关心的一个重大问题。
第一节日本房地产泡沫20年祭
1991年，日本房地产泡沫破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。房地产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济二十年来一蹶不振。回顾日本房地产泡沫破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场和即将面临的房地产危机或许有较大的启示。
一、日本房地产泡沫形成的原因
（一）金融市场的自由化
直到日本经济高速增长期结束、进入稳定增长期的20世纪70年代末，日本政府始终没有完全开放其金融市场，特别是在银行的自由化方面。在这种情况下，日本的银行处于被政府严密保护的状态，银行的固定收益有保证，没有人相信银行会出现倒闭的情况。进入80年代初期，这种情况开始发生变化，1983年日本金融制度调查会决定开始渐进地实现利率自由化，1985年实现了大额存款（100万日元）利率自由化。竞争的加剧导致银行以前稳定的、有政策保护的固定收益逐渐消失了。
与此同时，日本政府也逐渐放开了对金融市场其他方面的管制，大企业的资金筹措方式也开始多样化，比如发行企业债券、认股权证，一些大企业赴海外融资，等等。20世纪60至70年代，日本的银行贷款每年增长约11%，略高于国内生产总值的增长率。然而，随着企业可以通过发行债券来满足自身对资本的长期需求，日本企业特别是大企业已经不再需要日本旧有的金融体制的支持与保护了。日本的银行特别是中小型银行逐渐失去了一些固定的大企业客户资源，利润减少，银行经营面临困境。为提高收益，日本的银行开始将贷款目光转向风险较高的中小企业和房地产公司。然而日本的银行并未意识到一旦经济衰退、房地产价格出现回落，这些潜在的风险必定会释放出来，使这些贷款成为不良资产。这说明当时日本的银行还没有建立一套完善健全的项目评估体制及风险监控机制。
（二）宽松的货币政策
20世纪80年代中后期日本政府实行的宽松货币政策被学术界公认为是产生房地产泡沫的最主要原因。
当时日本的国内国际环境是，贸易顺差不断增加，同以美国为首的其他发达国家之间产生了激烈的贸易摩擦，国际上要求提高日元兑美元的汇率，日元升值压力不断增加；同时，日本政府也急于期望将本国经济由从前的出口带动型过渡到内需推动型。1985年9月，发达国家五国财长会议（G5）召开，决定纠正日元兑美元汇价偏低的状况，俗称“广场会议”。此后，日元升值，日元兑美元由240∶1急剧降到150∶1。在日本国内，廉价的进口产品与处于劣势的国内制品展开了激烈的竞争，一些处于劣势的产业面临关门、转产或者是转移到海外的结构性调整；在对外贸易上，日元升值给日本的出口企业带来了更大的生存压力。
在日本经济面临内外压力的情况下，为了缩小经常项目黑字，摆脱由于日元升值带来的经济衰退，日本政府提出通过扩大内需来调整经济结构的政策建议。之后的一年里，日本央行连续5次调低利率，由1986年1月的5%降至1987年2月的2.5%的最低位。
央行利率调低之后，由内需带动的日本经济开始好转起来。在个人消费方面，伴随着日元升值，日本人开始大量购置房产、购买大型彩色电视机和高级进口轿车，以及赴海外旅游。日本企业在逐步加大海外投资力度的同时开始不断地大量购置土地、建设厂房、增加设备投资。宽松的货币政策加上日元升值后急剧扩大的购买力虽然极大地刺激了内需，造成了日本经济一片繁荣的景象，但是它同时也造成了日本国内房地产的泡沫，为以后泡沫经济破灭产生大量银行坏账埋下了祸根。
（三）过度的投机造成泡沫
在日本房地产泡沫形成过程当中，过度的投机造成了巨大的房地产泡沫。首先是日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场状况做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1/4。
其次，投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，不会下跌。只能买进，否则以后只能买更高的地价。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地产价格越走越高。反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行贷款购买房地产，然后用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，加剧了房地产价格的暴涨和泡沫的迅速膨胀。
（四）扩张性的财政政策
实际上，日本政府直到1987年年初一直实行的是紧缩预算的财政政策。但是由于1986年“前川报告”出台后，通过扩大内需推动经济增长，并以此阻止日元升值带来的经济衰退成为日本经济政策的主导方针，过去一直紧缩的财政政策也开始有所松动。1987年5月，日本政府出台了“紧急经济对策”，正式宣布扩大公共投资，内容包括：补充增加4.3万亿日元资金用于公共建设项目；减税1万亿日元；增加7000亿日元资金，以期通过住宅金融公库等机构强化住宅金融制度。这个政策标志着日本在财政上也开始由紧缩转变为积极的财政政策。
趋向扩张的财政政策及宽松的货币政策的实施，很快拉动了日本的内需，但是流动性过剩的出现同时也推动了房地产价格及股市价格的暴涨。
（五）日本政府的反应迟钝与判断失误
导致日本房地产出现大量泡沫除了上述日本政府在金融自由化、货币政策、财政政策等宏观政策上的因素以外，还有日本政府宏观决策机构的反应迟钝和判断失误。
首先，日本政府对出现房地产泡沫缺乏警惕性，致使制定了不恰当的金融政策，推动了房地产价格猛涨。而当1987年房地产泡沫急剧膨胀时，日本政府又一次反应迟钝，并没有采取任何宏观调控措施来缓解房地产市场的过热现象，并错误地认为日本经济发展形势一片大好，任凭房地产价格一路狂涨。另外，日本政府在1991年房地产泡沫破灭之后也没有及时认清其对日本中长期经济发展可能带来的严重破坏性后果。
其次，日本政府当时的工作重心是摆脱由于日元升值带来的经济衰退、促进内需、稳定物价及保持国际收支平衡，认为中长期制约日本经济的主要因素是劳动力不足、能源缺乏、储蓄率下降等问题，根本没有将房地产泡沫这一新生的关键因素考虑在内。因此当房地产价格快速上涨时，政府只注重它与其他经济发展指标之间的关系，完全忽视了房地产泡沫对整个经济，特别是金融体系的危害性。
二、中日房地产市场相似之处
经过中日房地产对比研究，我们发现今天的中国与20世纪80年代初的日本存在着八大相似之处（沈建光楼市调控使中国避免重蹈日本覆辙（2010-05-01））。
（一）相似的国际环境：美国双赤字，本币升值压力巨大
20世纪80年代，美国经济面临着贸易赤字和财政赤字的双重困扰，里根政府的政策选择是维持高利率，通过逐利性的外资流入，既解决赤字国债的购买问题，又得以维护国际收支失衡。然而，高利率进一步加剧了美元强势，使得本已脆弱的美国制造业更加举步维艰。在国内制造业大企业、国会议员等相关利益集团强烈要求下，美国政府干预外汇市场，促使当时世界第二大经济体的日本货币升值，以挽救日益萧条的美国制造业。
1985年9月美、日、德、法、英五国签署的“广场协议”，拉开日元升值序幕。此后的3年内，日元升值50%以上，国际资本大举投资日本股市和房市。近5年时间里，日本股价每年以30%、地价每年以15%的幅度上涨，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右，泡沫经济离实体经济越来越远。
目前，美国“双赤字”依旧，中国同样面临人民币升值压力。经历2008年金融危机后，美国提出再平衡战略，又以“汇率操纵国”之名来压制中国。欧洲同样希望通过出口摆脱经济危机，中国面临与当年日本一样的本币升值压力。
（二）相似的发展战略：均是“出口主导型”的外向型经济
“二战”后的日本，工业化进程和城市化进程加速，基础设施投资较大，固定资产投资是经济增长的主导方式。直至1970年初，伴随着国内产能过剩，投资主导型经济增长方式面临瓶颈，日本经济增长方式逐渐由“投资主导型”转变为“出口主导型”。1981年开始，日本出口拉动GDP大幅增长，对GDP贡献率占23%左右，日本贸易顺差高企，出口依赖成为日本20世纪80年代的发展战略。
一直以来中国同样采取了出口导向的发展战略：廉价的劳动力使得中国在国际上具有制造业的比较优势，加之教育、医疗保险、社会保障等制度的不完善，造成了居民少消费多储蓄的习惯，内需严重不足。出口导向的发展战略下，经常项目顺差甚至在2007年达到GDP的10%。金融危机以前，中国货物贸易净出口对GDP贡献一直较大，2005年贡献率达到24.1%，与20世纪80年代的日本十分类似。
（三）相似的低消费率：两国同为高储蓄率、低消费率
1965-1989年，日本经济增长的黄金时代中，其消费率持续低于60%。中国自2000年以来，消费率同样偏低，并呈不断下降之势。2008年的居民消费率为35.3%，而美国居民消费率为70.1%，印度为54.7%。
（四）相似的宽松货币政策
20世纪80年代的日本，由于担心不断升值的日元会对日本的出口造成不利的影响，日本央行迅即加大了国内的货币供给量。在其后短短的几年里，日本货币供给的年增长率都维持在10%以上。M2占GDP比重持续上升，从1980年140%左右上升到1991年泡沫破裂前的近190%。大量的货币投放，造成了流动性过剩。
在加大货币发行量的同时，日本央行多次降低利率。1986年1月29日，当美元兑日元突破200日元大关后，日本央行将基准利率下调了0.5个百分点，降至4.5%，自此至1987年的短短1年零1个月内，连续五次降息，将基准利率下调至2.5%，达到第二次世界大战后贴现率的最低点。2.5%的超低利率维持了2年零3个月，直到1989年5月31日才上调到3.25%。在日本政府扩大内需政策及宽松货币政策的鼓励下，日本全国掀起了国土开发热。大量资金流向了股票及房地产行业，使得资产价格出现暴涨，泡沫积聚。
中国于2008年11月启动适度宽松的货币政策，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。M2占GDP比例年年攀升，居高不下，从2000年的135%升至2009年的180%左右，高于发达国家水平。2009年全年新增贷款9.59万亿元，M2增速之高也史无前例。2010年2月M2增速仍高达25.5%，全年总体流动性依然较为宽松。
（五）相似的稳健财政政策
1973年的石油危机使日本经济陷入萧条，为刺激经济，日本大量发行国债，债券市场急速发展。1980年，财政赤字占GDP比重达到5%左右，其后财政状况大幅改善，赤字逐年减少，为日本80年代经济发展提供了保障。
中国近几年财政赤字明显减少，即使在大幅财政刺激的2009年，赤字占GDP比重也只有2.2%，依然控制在3%的国际警戒线以下。为走出经济低谷，中日均采取了财政赤字刺激经济增长的政策，从总体来看，并没有带来国内通胀率的上升，两国的债务比例仍在可控范围，财政政策实为稳健。
（六）相似的资产泡沫风险
20世纪80年代日本的土地投机热潮与近年中国部分地区房价快速上涨类似。2011年3月，中国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%。