第二节 商业物业管理的起源与发展
一、物业管理的起源与发展
（一）国外物业管理的起源与发展
物业管理最早是以住宅物业开始发展的，起源于19世纪60年代的英国，当时英国正处在工业革命的辉煌时期，城市建设急需劳动力，工业革命的发展促使大量农村闲置人口向城市迁移，城市原有的住房及配套设施无法满足急剧扩大的人口数量，底层人民的社会生活问题空前严重。这时一些英国早期的开发商便着手修建了一些简易住宅，以低廉的租金租给贫民和工人家庭生活。但由于这些房屋自身质量低下，配套设施简陋，居住的家庭自身素质高，类似于房屋损坏、环境脏乱、设备损毁、租金欠缴等问题接踵而至。有一位名叫奥克维亚·希尔（Octavia Hill）的女士突发奇想，仅对其名下损坏的房屋设备进行修缮，改善居住环境，还制定了一系列管理办法，要求承租者必须遵守，取得了错的效果。当地的业主见有成效便纷纷效仿，得到了当地政府的重视，这就是最早的“物业管理”。经过长时间的发展，英国的物业管理从早期的简易管理、日常维修、保洁、养护到如今扩展到工程咨询、市场调研、客户群分析、系统化服务、社会保障服务等方方面面，并制定了多项管理法规，其物业管理已经步入世界一流水准。
物业管理开始逐渐具有现代化特征是在19世纪末的美国。在经济迅速发展、科学进步的断推动下，高层建筑大量出现，这些建筑居住人口多，设备结构复杂，对日常管理的要求更高，于是出现了专业的物业管理机构和公司，物业管理逐渐走向企业化、专业化的道路。为了维护行业利益对行业进行有效监管，物业管理协会与国际设施管理协会孕育而生，主要任务是培训具有职业道德的专业人才，优化企业管理体制，监督法行为，维护合法权益。与此相对应的代表业主利益的“BOMAI国际建筑物业主与管理人员协会”也在全世界陆续成立，在加拿大、日本、南非等国家和地区都掀起了物业管理迅速发展的浪潮。
在亚洲，新加坡作为领先者开创了物业管理发展的新局面。新加坡从1960年开始执行住宅建设的五年规划，设立建屋发展局，建造公共祖屋和私人住宅供中低收入的家庭居住，起初这些房产都由建屋发展局进行管理，1988年以后转为由新成立的市镇理事会负责，其主要通过委托物业管理公司负责日常工作，陆续形成了一系列切实有效的住房公约、住房手册等，详尽的告知业主相关权利义务，加强了对物业的管理。
（二）我国物业管理的发展
我国物业管理最早发展在香港，20世纪50年代，香港政府和“香港房屋协会”把兴建的住宅分为三类，即廉租公屋、居屋和私人楼宇三种类型，引进了英国物业管理方法和人才，于1996年成立了英国皇家物业经理学会香港分会，断结合香港的本地特色完善物业管理，取得了很多成功的经验。
相对来说，我国大陆的物业管理起步较晚，早期受到计划经济体制的影响，大部分的房屋归国家政府或单位所有，业主仅作为住房的使用人而非产权人，地位被动，管理产权单一。房屋管理大多由政府和各企事业单位运用行政手段，依靠行政补贴或“以租养房”的形式管理，缺乏有效的监督，管理自身增值几乎没有。物业管理内容也较为单一，仅是完成一些基础设施的维修、治安站岗、环境保洁等内容，管理体制过于呆板。可以说，传统的房屋管理是特定时代背景之下福利型住房制度的一种自然延伸。改革开放后，沿海经济迅速发展，传统土地使用和管理制度被打破，商品房登上了历史舞台。在这种环境下，1981年3月10日，深圳市成立了我国大陆首家物业管理公司，标志着我国大陆摆脱了计划经济下行政干预的管理开创了商品化、专业化的市场经济管理模式。同年，广州开始在东湖新村试点实行新型住宅管理办法，组建管理处，取得良好效果，随后也成立了物业管理公司。
20世纪90年代，房地产制度的改革为物业管理迎来了新的契机，1989年7月，深圳市房产管理局把下属事业性质的房管所全部改组成企业性质的物业公司，在新建的莲花二村住宅小区试点推行综合一体化管理，进一步明确了管理责、权、利划分，提高了管理效率。1994年莲花北住宅区通过招投标选聘物业公司的办法，将市场竞争机制引入物业管理。1994年4月建设部颁布了第一个物业管理规章《城市新建住宅小区管理办法》，明确了物业管理的独立行业地位。2000年，中国物业管理协会成立并通过《中国物业管理协会章程》，作为全国性、行业性、经济类自律组织，在协调企业与政府关系、维护企业合法利益、形成良性竞争秩序方面起着重要作用。可以说，中国物业管理虽然起步晚，但是发展快，并显示出了巨大的潜力。
二、商业物业管理的起源发展
商业物业作为一种经营性的产业，是生产力发展的必然产物，最初的购物广场起源于19世纪60年代的美国，资本的剩余、商品流通的发达促使一些开发商将眼光从住宅投向商业，将分散的零售业集聚，形成规模巨大、连成一体、包罗众多的商业街，称为“Mall”。美国的第一座Mall于1956年建于明尼亚波利斯的郊外。这种室内Mall的建筑高潮始于80年代后期，90年代中期开始减缓。在高峰期间，美国平均每年有60座大型Mall拔地而起，最多的一年建了100多座。国外的Mall经过几十年的发展逐步走向成熟，现在已经成为—种较为完善的零售模式。【3】商业物业爆炸式的发展，也带来了很多问题，例如商铺之间的恶性竞争、秩序混乱、环境脏乱等，引发了开发商的思考，要想提高商铺的出租率、稳定营业收入、维护品牌形象，单纯的建造商业街并够，引入已经有所成熟的住宅管理模式，改变重开发重经营的思想观念迫在眉睫。于是，商业物业管理在商业地产蓬勃发展与住宅物业管理初步成熟的阶段产生了。
在我国，商业文化底蕴深厚，但商业现代化管理发展较晚。早期人们通过杂货店购买日常生活用品，这时候主要以个人或家庭决定为管理方式，这些小店由于商店选项上的低档化，商品品种少，商品线的宽度和深度都受到一定程度的限制，无法满足消费者断提高的消费需求。随着商品消费的日益集中化，百货商店日益发展为我国民国时期商业的主流，在计划经济时代也出现过供销社等类似于百货商店的商业物业形式，当时的商业物业管理大多停留在国营阶段，通常由政府垄断，管理方式带有明显的计划经济色彩。在经过一段时间的红火后，市场竞争优胜劣汰，百货商店的重复建设、布局合理也使其日益丧失其在零售业中的主导地位，被新型的零售业态如超级市场、综合型购物中心等集多种零售业态于一身的商业形态取而代之。
新型商业物业以其内部的业态之间的互补，满足了同层次消费者同物质或者非物质需求。经过十几年的发展，如今，综合性购物中心从第一代的单店、第二代的组合店，已经发展到了第三代的城市综合体。内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。现代化商业物业管理也随之产生，由原上海一百物业管理公司、上海华联物业管理公司等企业重组而成的上海百联物业管理公司正式成立，标志着国内第一家以商业物业管理为主营业务的物管“航母”下海起航。随后，万达地产、宝龙地产等国内领先商业地产开发公司也陆续成立名下商业经营管理有限公司，为所开发商场保驾护航，商业物业管理成为商场开发必可少的后续环节，发挥着越来越重要的作用。
三、商业物业管理未来的发展趋势
商业物业管理正处在蓬勃发展的时期，将来会有更多商业物业管理公司成立，发展机遇与挑战始终并存，在适应市场需求的变化下断调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，未来物业管理将呈现以下发展趋势。
（一）专业智能化
未来商业物业管理将会向更加专业智能的方向发展，规模较大的公司成立专业性服务分公司对本公司物业项目进行分类管理，规模小的公司将项目分包委托给同的专业公司处理，专业型技术人才增多，由劳动密集型转向技术集约型。物业管理借助智能化的设备，断更新设施，与时俱进，减少人工成本。这是市场经济发展的必然结果，也是优化资源配置，在激烈市场竞争中处于优势地位的必然要求。
（二）产权集中化
现今许多商业物业采取分割出售加返租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致商业物业管理复杂、招商困难，业主的投资收益预期基本可能实现，很难经营成功。未来，为了将重点放到长期的商业经营上来，降低管理难度，商业物业的产权将趋于集中化，全部产权控制在开发商、管理者或少数人手中，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资，再由商业管理公司统一经营、管理来实现经营收益和物业增值。
（三）内容扩展化
由于商业物业管理公司对购物中心日常运营更加了解，未来商业物业管理内容也将有所扩展。在前期开发商建造阶段，全程参与包含主导购物中心的规划、建设、招商和运营方面，就项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面给予意见，后期的增值服务内容向目标客户群分析、市场调查、智能系统化服务等多方位发展，合理、完善、最大限度满足消费者需求。
（四）集团区域化
市场竞争日益激烈，优胜劣汰的结果是商业物业管理企业断兼并、合作、淘汰、强强联合，形成具有市场竞争力的企业，走规模化、集团化之路。随着社会的断进步，政府制定宏观政策，必须将部分服务职能让社区和企业来承担，这就要求商业物业管理科学合理的对区域内辅助配套设施进行规划，进行集约化管理，促进商业圈资源共享，优势互补，共同发展。
（五）品牌标准化
国际质量标准化管理是指商业物业管理须遵守国际质量标准体系（ISO9000和ISO14001国际质量管理标准体系）的有关要求。未来企业资质等级评定、购物中心管理荣誉评定、行业发展动态跟踪等资质标准将成为衡量一个物业好坏的依据。同时，未来商业物业管理的品牌地位的重要性也将越来越凸显，一个好的物业管理品牌将可能直接拯救一个地产，走向以品牌为中心的发展之路是吸引业主投资、商家加盟、消费者购物、自身增值的必然要求。