商铺投资近年来走进了投资者的视野，众多投资者纷纷涉足这一领域。俗话说“家有万贯，不如有个店面”、 “一铺养三代”。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连经验丰富的投资专家都始料未及。
一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。下面简单谈一下商铺投资的特点。
（1）商铺投资的稳定性特点
投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3 ~ 5年或更长。承租户对商铺的装修投资、盈利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
（2）商铺增值的特点
商铺投资是一个长期过程，一般它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度看肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓“无价”。
（3）商铺投资回报率较高
与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%~ 20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%~ 8%，但商铺的投资回报率仅租金收益就可能达10%~ 15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着住宅区的业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。
对于商铺投资者需要特别注意的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。
（1）商铺的投资潜力
近几年来商铺投资已经在国内热烈地展开了，但事实上商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远达不到成熟市场情况下1：5 ~ 1：1这样的比率，可见商铺价格还有较大的上涨空间。当然，商铺投资者不可以简单依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等因素将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。
（5）商铺可出租，可经营，方式灵活
一般商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的投资者是为了出租后盈利而购买商铺的，而出于自营目的购买商铺的投资者为35%，另外有10%的投资者纯粹是为了在买进卖出中赚取差价，这几年来上海市场商铺投资的回报率为10%~ 11%。
虽然，商铺投资能够给投资者带来诱惑力很强的回报，但是，一切投资都是有风险的，投资者还需谨慎操作，最好根据一定的专业指导作为投资引导。
商铺投资门外汉的“触礁”
在商铺投资业内流传着这样一句话，“做铺的不买铺，买铺的不做铺”。意思是真正做生意的人不会买铺，只会租铺经营。大多数非商铺投资者认为，与其把大量资金用于购买商铺，还不如租铺令资金周转更灵活，同时也能减少自己的资金压力。而购买商铺的人，则往往不是自己用作经营，一般的目的是出租获利。如果能顺利租出去，而且租户经营得又好，就能获得不错的租金回报。可是，如果商铺租不出去，业主的损失也就可想而知了。
任何商铺投资都是有风险的。眼光精准运气又好的投资者，自然可获得丰厚的回报，甚至可以“一铺养三代”。可是，商铺投资一旦失败，所带来的亏损就不是普通业主所能承受得了的。
商铺投资已经日渐走入普通大众的视线，商场铺更是得到许多投资者和商家的青睐。然而，投资商场铺并非如“门外汉”想象得那么简单，投资稍有不慎，“触礁”事件随时可能发生。
通过下面两个商铺投资案例的分析，为各位打算投资商铺的人士提供一些专业的建议。
位于××市北京路商圈内近年涌现的大型百货商场，照常理，旺地商铺很容易做旺的。然而，该商场早期的经营一波三折，无论是对发展商还是商户来说都造成了经济损失。
该商场从开发到完成建设耗时超过10年，导致发展商资金回笼周期加长，以至于该商场一建成发展商就选择了散卖场内商铺以图快速回笼资金的经营下策。业权分散为商场日后的统一经营埋下了隐患。
其次，该商场的经营定位不准，最初的定位为中高档的传统百货，租售金额均较高。事实上，若从事传统百货业，该商场的实力未必赶得上在北京路稳扎稳打多时的其他百货商场。而且，他们也忽略了北京路步行街的临街铺更是其有力的竞争对手。
某商业城也是北京路商圈中又一个刚开始就卖散了的商铺，导致日后难以统一经营，这也是个一直半红不紫的典型案例。该商业城从推出开始就标榜项目为“地铁交汇站上盖物业”，吸引了不少中小型投资者纷纷进场。而发展商急于套现，把商场进行了整铺散卖，使商场的门面铺全部出售一空，致使商场落成后很长一段时间内无法进行统一经营，最终导致商场难以全面开业。
商铺投资入行需慎重
商铺投资入行需要有两个条件：
第一是有资金。
目前商铺价值很高，资金当然是基本前提，特别是长线投资的投资者更要有足够的支付能力，否则难以为继。
第二是必须熟悉一个或几个行业。
①商铺不是古董，不能空泛地凭个人好恶去把玩观赏。商铺必须用于一个或若干行业的经营才会产生价值，否则，投资就没有意义。如果商铺投资者熟悉一个或几个行业，就能够在作出投资决策前，确定商铺未来的适用行业，这样有利于投资者向可能的承租客户传递信息并详细了解反馈意见，有效避免投资的盲目性。
②商铺投资者熟悉一个或几个行业，就能够对这些行业在商铺所在地区的市场前景事先进行调查和判断，如果这些行业在商铺所在地区具有较好的市场前景，商铺投资者的长期回报就能够获得一定保障，从而降低投资的风险。
③商铺投资者熟悉一个或几个行业，有利于投资者对商铺的格局、面积（大小）和所在位置进行评判，如果商铺的设计完全适合这些行业，投资者未来的出租难度就会大大降低。
④商铺投资者熟悉一个或几个行业，就会对这个行业的盈利能力进行相对客观的判断，从而帮助投资者制订相应的价格方案，避免因价格过高或过低而造成的损失。
之所以强调商铺投资者必须具备上述两个条件，不是因为商铺投资本身有什么神秘性，而是开发商对商铺的规划设计一般不成熟。开发商在对商铺设计规划时比较偏重投资者的支付能力，开发商对于局部地区商业结构的主观判断，这就可能使得商铺市场出现问题。有些大型住宅项目的商铺规划很令人头痛，处于商务区的商铺，面积过大，格局采用跃层、复式等，在出租时，给承租人的成本和使用都带来很多问题。而在一些中低档住宅区，商铺的设计偏小，使得超市、餐饮等生活服务行业难以选择。开发商对商铺定位的不准确，对商铺投资者本身就是一种误导，从而增加了投资风险。
在西方发达国家，有很多商铺投资者原本是从事某一个行业的，例如餐饮、洗衣、酒吧等。由于多年经营的积累，转而投身商铺投资的行列，但他们所投资的商铺的用途一般都是他们曾经从事的行业。所以，他们对某一个行业在局部地区的市场潜力和面积、格局、位置等因素把握得很准确，加上他们在某一个行业内部积累的人脉，可以准确快捷地传递商铺信息，从而保证商铺的出租率和投资回收期。面对不成熟的开发商，商铺投资者个人必须具备以上条件，才能够有效避免投资风险，提高投资收益率。
投资商铺初体验
商铺投资在近年的火热，使很多投资者陷入盲目跟风中，缺乏投资商铺的必要知识。对于初次涉足商铺投资的投资者，最好事前做足准备工作。下面是一些需要注意的准备工作。
①在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划内容。同时，要大致估算一下投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到8%左右，该商铺即值得投资，否则不值。
②和购买住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考查其使用年限。因为商铺最长只有10年的使用年限，投资时必须考虑这个因素。
③在选择商铺时，还要考虑它的价格因素。由于商铺有自身的特点，商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、位置、人流量、适宜经营的业态等。
④关注商铺使用率。一些比较高档的商场其使用率其实是很低的，基本在50%左右，使用率的高低会对商场的经营产生不同的结果，越是高档商场，其公共空间就会越多。比如走廊、通道要足够宽，至少达到3米；每层要有多部扶梯和电梯，还有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街等。
这些公共面积的增加能使购物环境更加舒适，吸引到更多的顾客。如果商场的公共空间有限，使用率不高，可容纳消费者的空间自然就减少了，其人流量就会受到限制，从而对商场使用者的经营能力的要求提高。
四类人“吃”商铺
商铺是一个长线投资产业，回报期长，必须由具备强大资金实力的投资人来操作。不像炒股票，可以一夜暴富。但是，谁要是在旺地买了间铺面，随着城市的发展和时间的拉长，其升值潜力会更大。不要细算到底可以从中得到多少回报，基本上而言，下半辈子衣食无忧是最低限度的“福利”。由于商铺投资丰厚的利润诱惑，也令越来越多的人怦然心动。
到底，谁能在商铺投资中分得一杯羹呢？首先我们还是来分析一下这一群体的特点，一般而言，投资商铺的人群大致分为四种。
（1）有采办少量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主
有一种投资者在炒商铺，但其做法与炒股的低进高抛大有不同。这样的投资者经常会购买下商铺后转租，待人气高生意旺时，提高租金。经过几轮的涨价，一个商铺往往就变成了两个商铺。
（2）包租客
包租客以批发价的房钱“吃”进相当数目的商铺，经由恰当包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润。
批量经营的包租客多为非当地投资者，但包租这种投资模式发育得比较成熟且利润可观，正常情况下包租客所获毛利润平均可达30%以上。
（3）自营商铺
自营投资者以购买店铺用来自己经营为主。某品牌店认为，买商铺开店，虽然投入大，但可以增加企业的固定资产。
与其他投资项目不同，商铺具备两种增值手段。一是可以转租，二是可以自营。很多人将商铺作为创业基地，自己经营。如果家庭人手不够或没有精力经营，还可以把商铺租出去，从中收取租金。一般而言，相对于银行的低利息，如果投资小型商铺，其租金的收益绝对高于把钱存入银行的利息，其门面的升值的可能性同样存在。
（1）利用商铺投资来养老
有种商铺投资者的目的是为了投资养老。曾经有一个70多岁的老太太，拥有6套住宅、3辆奥迪，身价2000万元，用700万元买下一间商铺，一次性现款付清，像这类人投资旺地商铺，只要坐收租金就好了，相当于给自己买了份养老保险。
资金决定商铺投资规模
投资商铺规模的大小，直接由资金决定。资金对购铺的影响主要体现在商铺的位置、面积、规模以及付款方式和投资模式上。对于手中持有50万元、100万元、150万元或更多资金的中产阶层来说，可以选择投资商铺的类型不尽相同。无论手中资金多少，投资商铺最重要的一点就是定位要清晰，要弄明白把铺子租给谁，适合什么品牌，会有什么人消费，承租方能不能盈利，适合什么样的租金水平，今后能不能升值等问题。同时，还要考虑和调查清楚，商铺适合什么样的行业，是餐饮、中介、干洗店、专卖店还是小超市，这样的地段和周边的消费水平能支撑什么水平的品牌，在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在除去其他成本后还能盈利。如果不把这些前期的功课做足了，得出自己的投资评分，而是一味听从某些人的“忽悠”，投资难免失败。
（1）持有50万元或50万元以下资金
持有50万元或50万元以下资金的投资者，可以主要考虑投资社区商铺。虽然一般社区商铺的投资回报率不及中心商业区高，回报周期比中心商业区稍长，但其售价低，投入少，回报较为稳定，风险也相对较低。