33、土地承包是否必须经过法定的程序才能生效？
【宣讲要点】
农村土地承包应当依照法定程序进行方能有效。农村土地承包有五个法定步骤：选举产生承包工作小组、拟订并公布承包方案、村民会议讨论通过承包方案、公开组织实施承包方案、签订承包合同。
【典型案例】
吴某是某乡丁村村委会主任。新的一轮土地承包工作开始了，村民们围绕土地承包工作进行七嘴八舌的议论，但始终没有就如何开始土地承包工作达成一致意见。后来，吴某召集丁村村委会委员全体会议，决定将全村土地按人头划分，由村民们抽签决定承包的地段。
【专家评析】
土地承包工作涉及全村农民的切身利益，必须经过一个比较完善的程序才能顺利开展土地承包工作。为防止农村土地承包过程中的随意性、从程序上确保土地承包的公平、公开、公正，保障农民的土地权益不受侵害，《农村土地承包法》第19条规定，农村土地承包应当依照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组。这是进行土地承包的第一步，之所以强调承包小组应当由本集体经济组织成员的村民会议选举产生，主要是基于两点考虑：一是选举产生承包工作小组反映了本集体经济组织成员的意志，可以保证承包过程的公平合理；二是承包工作是一项比较复杂繁重的工作，它涉及土地的丈量、统计、承包方案的拟订等一系列的事项，这些需要由工作小组来进行。（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案。这一阶段在承包工作中至关重要，因为承包方案的好坏直接关系到承包工作能否顺利进行，直接关系到农民的土地权益能否得到完全体现。承包工作小组应当在对本集体经济组织的土地状况进行认真调查研究，对本集体经济组织的成员构成情况进行充分了解等基础上拟订承包方案。拟订方案过程中应当遵循民主协商、集体讨论的原则，承包方案的内容应当公平合理并照顾到本集体经济组织的实际情况。需要强调的是，承包工作小组应当依照“法律、法规的规定”拟订承包方案。例如，根据《土地管理法》的规定，拟订的承包方案不得违反《土地管理法》有关耕地保护和土地利用总体规划的规定。承包工作小组在完成承包方案后，应当向本集体经济组织的成员公布此方案，征求本集体经济组织成员的意见。（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案。承包工作小组确定承包方案后，集体经济组织应当依法召开本集体经济组织的村民会议，由村民会议讨论通过承包方案。这一程序实质上体现了村民自治的精神。根据《农村土地承包法》第18条第3项的规定，承包方案应当按照《农村土地承包法》第12条的规定，依法经本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。（四）公开组织实施承包方案。这一阶段直接关系到承包方案的内容能否落到实处。承包方案依法经本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后，农村集体经济组织应当公开组织实施承包方案，将承包方案的内容落实。（五）签订承包合同。这是土地承包的最后阶段。这一阶段，发包方和承包方应当依照公开组织实施的承包方案和相关法律、行政法规的规定签订承包合同。在签订承包合同过程中，承包方与发包方的地位是平等的，发包方不得拒绝与承包方签订合同，也不得利用自己的优势地位强迫承包方接受一些不公平的条款，例如，不得通过合同限制承包方的权利或增加承包方的费用负担。在实践中，土地的家庭承包合同一般由地方人民政府有关农村土地承包合同的管理部门拟定。需要注意的是，在拟定合同条款时应当充分听取承包各方当事人的意见，以充分反映农民和集体经济组织的意志。根据《农村土地承包法》第21条的规定，承包合同一般包括以下条款：（1）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；（2）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；（3）承包期限和起止日期；（4）承包土地的用途；（5）发包方和承包方的权利义务；（6）违约责任。承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。
本案中，土地承包工作必须按照法定程序开展方能有效。吴某召集丁村村委会委员全体会议，决定将全村土地按人头划分，由村民们抽签决定承包地段的方式是错误和草率的，应当改正。
【法条指引】
《农村土地承包法》
第十九条 土地承包应当按照以下程序进行：
（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；
（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；
（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；
（四）公开组织实施承包方案；
（五）签订承包合同。
34、村民之间签订宅基地互换协议，是否有效？
【宣讲要点】
符合法定条件的农村同一集体经济组织内的村民之间可以互换宅基地，但应当依法办理土地变更登记手续。不依照规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。
【典型案例】
孙某的宅基地与程某的宅基地相邻，孙某的宅基地位于西边，程某的宅基地位于东边。两块宅基地的宽度均为8米，长16米，面积均为128平方米。孙某与程某均于2006年2月12日分别取得县国土资源局颁发的用地证书。2009年5月6日，孙某与程某经协商签订了一份《宅基地调换位置协议书》，该协议书约定孙某与程某双方互换调整宅基地位置，即原来孙某位于西面的宅基地与程某位于东面的宅基地互换位置，双方所持的土地使用证书中的土地尺寸不变，协议签订后的任何一方不得后悔，否则负全部经济责任。2011年9月18日，孙某在尚未办理宅基地使用权变更登记手续时便在换得程某宅基地的位置上动工建楼房。至同年12月，孙某建起了一幢两栋四层半高、建筑面积576平方米的楼房。在孙某建房的过程中，程某知道但未提出异议。2012年4月27日，程某以双方换地尚未办理正式过户手续，孙某侵占其宅基地为由向法院提起诉讼，要求孙某退出侵占的128平方米宅基地，恢复原状。在庭审中程某变更诉讼请求，要求孙某赔偿其该购地款15万元及其利息。
【专家评析】
目前在农村地区，私自互换宅基地但未办理必要手续的现象并不少见。根据《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属的，应当办理变更登记手续。第82条规定，不办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。因此，土地权属转移不经变更登记，不具有法律效力。土地行政主管部门发现有关权利人未依法办理土地权属变更登记，或者土地行政主管部门接到有关单位或者个人未办理土地变更登记的检举、申诉，应当查明事实。如果证据充分、事实清楚，土地行政主管部门应当做出责令限期办理的决定，要求其在一定的期限内办理。当事人在接到责令限期办理的决定书后，应当在该决定书限定的期限内办理变更登记，同时还可以申请行政复议或者向有关人民法院起诉。如果当事人不按土地行政主管部门的决定办理土地权属变更登记，其原有的宅基地权利将不受法律保护。
本案中，孙某与程某自愿签订协议互换宅基地后，孙某已在程某原来的宅基地上建起楼房，双方的换地事实清楚，换地协议已实际履行。现程某出于某种原因反悔，以未办理变更登记为由要求孙某退出该宅基地，恢复原状，或要求孙某赔偿其购地款，依法不应得到支持，而应由当地人民政府土地行政主管部门作出决定责令其办理变更登记。法院应当裁定中止本案审理，向当地土地行政主管部门提出司法建议，由土地行政主管部门作出决定书，责令孙某与程某限期补办宅基地权属变更登记之后，由程某自行撤诉。如果程某未在责令期限补办宅基地权属变更登记，其宅基地权利将不受法律保护，届时应恢复本案的审理，并依据土地行政主管部门所作出的决定书，判决孙某与程某的换地协议有效，驳回程某的诉讼请求。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第八十二条 不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
35、农民共用宅基地时，怎样操作？
【宣讲要点】
宅基地的使用权，依法可以由两个或两个以上的公民共同享有。宅基地共同使用人中的任何一方要占用宅基地建房，必须经过其他共同使用人的同意。但如果一方使用人在占用宅基地建房时，其他共同使用人明知而未提出任何反对意见，则视为默认。在不妨碍公共利益和他人合法权益的情况下，宅基地占用人可以继续使用所建房屋。