二、陈某某预交房款的行为的分析
陈某某预交房款的行为应认定为是促使签订商品房购销合同的订立而进行的行为即——"先合同行为"。陈某某是在签订《认购书》后缴纳了约一半的房款，且A公司开具收据认可了该行为。由于该行为的依据在于《认购书》确立的签约意向，基于这种特殊的关系，陈某某基于对于合同能够预期成立产生的信赖实施的先合同行为，应当视为为促使合同订立的准备行为。
三、A公司的行为已构成缔约过失行为
A公司受高额利润的驱动，故意向陈某某隐瞒已将房屋转售他人的事实，骗取陈某某的《认购书》及交款收据，恶意促使双方合同不能订立，其行为已违反先合同义务（即根据《认购书》的约定将陈某某认购的商品房预留给陈某某，待取得预售许可证后签订合同），并给陈某某造成了经济损失，符合缔约过失的特征，构成缔约过失责任。
本案中，陈某某所遭受的直接损失主要有其支出的订金、预付的房款及利息。同时，由于其信赖购房合同可以订立，未再与他人订立购买房产的合同，当房价上涨时，其预付房款当时的房产购买力与在现时情况下的房产购买力存在差价，这种差价损失可以构成间接损失。由于缔约过失责任旨在使当事人处于合同订立之前的状态，因而A公司赔偿行为必须使陈某某所支出的房款恢复到在现时状态下能买到和当时一样的房产，因此判决返还购房款，并按支付房款占总价款的比例来分配转售房款与总价款之间差价，足以补偿陈某某因缔约不成立所遭受的损失，使陈某某达到合同订立之前的状态，符合公平合理原则。
【法条指引】
《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日）
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日）
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
建设部《商品房销售管理办法》（2001年4月4日）
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
五十九、当房屋买卖合同附条件，合同何时生效？
【宣讲要点】
每个售房人与每个购房人，都会涉及到签订房屋买卖合同的问题。或许大家认为，合同而已，主要在价格上达成合意即可，何须在意太多？殊不知，合同中蕴含了多重法律知识，双方若想更好地保护自身利益，一切皆从签订合同开始。
我们在此就来给大家介绍一下什么是附条件合同？该合同何时生效？附条件的房屋买卖合同又将会给售房与购房行为带来何种影响
一、附条件民事法律行为的概念
附条件民事法律行为是指在民事法律行为中规定一定条件，并且把该条件的成就或不成就作为确定行为人的民事权利和民事义务发生法律效力或者失去法律效力的根据的民事法律行为。除了法律明确规定不得附条件的民事法律行为外，其他民事法律行为均可以由行为人设定条件。
二、民事法律行为所附条件的特点
附条件民事法律行为中所指的条件是指当事人以将来客观上不确定事实的成就或不成就，决定民事法律行为效力发生或消灭的附款。它既可以是自然现象，也可以是人的行为，一般应满足以下四点：
1、条件所指明的必须是尚未发生，并且将来发生与否在客观上是不确定的事实。
2、附条件是当事人任意对民事法律行为所加的限制。
3、条件不得违反强制性法律规范，不得违反社会公共利益和社会公德，简单说就是合法的。
4、条件是用来限制民事法律行为的效力。
三、民事法律行为所附条件的分类
1、按照条件对民事行为效力产生与否所起的作用，可以将其划分为附延缓条件的民事法律行为和附解除条件的民事法律行为。
延缓条件是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务要在所附条件成就时才能发生效力。附延缓条件的法律行为在条件成就之前就巳经成立，但效力处于停止状态，即在延缓条件成就以前，民事法律行为已经成立，行为人之间的权利关系已经确定，但是权利人尚不能主张权利，义务人还没有履行其承担的义务的责任，即双方的民事权利和民事义务的法律效力尚处于停止状态。
解除条件是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务在所附条件成就时失去法律效力。附解除条件的民事法律行为，在所附条件成就以前，已经发生法律效力，行为人已经开始行使权利和义务；当所附条件成就时，则该民事法律行为失去法律效力。
2、按照某种客观事实的发生或不发生为标准，附条件民事法律行为可分为附肯定条件的民事法律行为和附否定条件的民事法律行为。
肯定条件又称积极条件，是指以发生某种客观事实为其条件的内容，肯定条件以一定客观事实的发生为条件成就，而以所附事实不发生为条件不成就。否定条件又称消极条件，是指以不发生某种事实为条件的内容。与肯定条件相反，它以一定事实的不发生为条件成就，而以一定事实的发生为条件不成就。
四、附条件民事法律行为的效力
条件成就是指构成条件的内容已经实现。对于肯定条件，以条件事实的发生为条件成就；对于否定条件，以条件事实的发生为条件不成就。条件成就后，民事法律行为发生效力。但对于某些行为，法律规定必须采取一定形式或履行一定程序才能成立，如不动产的抵押登记，则即使所附条件成就，也还是需要依法经过一定形式或履行一定程序，民事行为才能产生效力。
条件不成就是指构成条件内容的事实已明确不能实现。对于肯定条件，以该事实的不发生为条件不成就；对于否定条件，则以该事实的发生为条件不成就。
合同约定了条件，当事人负有必须顺应条件的自然发展而不是加以不正当地干预的义务，亦即不作为义务。如果当事人违背此项义务，恶意促成或者阻止作为条件的事实发生，法律就要加以干预。《合同法》第45条第3款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。即当事人恶意促成条件实现的，视为条件不实现；恶意阻止条件实现的，视为条件已经实现。
【典型案例】
甲家原有祖传房屋5间，坐落于北京海淀区。甲在北京某郊县工作，房屋由其母亲一人居住。1994年5月甲母迁往某郊县，随甲一起生活。甲母走时将该房屋交给邻居乙代管和使用。因自己长期不使用，甲与其母商量准备将房卖掉。1995年2月，有中间人作证，甲和乙订立了房屋买卖契约。约定：房价30万元人民币，在1995年内分三次付清；在这一年内买方何时付清房款，卖方何时将房屋买卖契证交给买方。当时乙交了房价款5万元，三个月后又寄5万元，尚欠房款20万元。后来，甲多次催要房款而未得，甲家也就未将房屋买卖契证交与乙。其间，乙家继续居住并对房屋进行多次维修。1997年3月15口，甲和其母曾找到乙，要求收回房屋，退回房款，乙坚决不同意。
1998年2月，因扩建需要拆除甲乙争议的5间房。扩建方与乙达成协议，以房价50万元买下争议之房。甲得知此事后，于同年6月以乙房款未交清，房屋产权尚未转移为由诉至人民法院，要求确认房屋归己所有并收回自己的产权。被告乙辩称，双方已经签订了房屋买卖契约，自己也已交了部分房款；契约并未规定"房价款不交清，房屋买卖契约无效"，所以房款只是欠原告的债务，因而坚决反对原告提出的房屋所有权归其所有的请求。
最终，法院判决甲、乙之间签订的是附条件的房屋买卖合同，乙未按期付清房款，所附条件没有成就，房屋买卖合同没有生效。判决生效后甲应在10日内退还乙已支付的10万元房款和维修房屋所花的费用。
【专家点评】
首先，本案显然属于附延缓条件的民事法律行为，也可以称为附肯定条件的民事法律行为。甲与乙所签订的房屋买卖合同并未发生法律效力。理由在于双方在合同中明确约定："乙应在1995年一年内分三次付清房款，甲才将房屋契证交给他。"这就看出，在本案中，所附条件是"乙应在1995年一年内分三次付清房款"这一事实成就。购房分期付款是双方当事人在合同中明确约定的，而且这一条件既不违反法律规定也不违背公序良俗，是合法的。于是，双方买卖房屋的行为在签订完契约时，已经就此成立，双方之间的权利义务关系也已经确定。
而后，由于买方在1995年内未交清房款，买卖合同中所附条件并未成就，买卖双方之间的房屋买卖合同导致未能生效，买方在没有取得房屋所有权的情况下，也就不能主张自己是房屋所有权人，将房屋卖给扩建方更加是无效的。也就是说，本案的合同成立但尚未生效，附条件合同在条件成就时才能生效。
当然，本案中，卖方在买方付款期限内（合同签订到1995年底）也是不能处置该房屋的，否则便侵犯了买方的对房屋的期待权。
因此，法院判决房屋所有权归甲，而甲则应退还乙已支付的10万元房款和维修房屋所花费用。这一判决是正确的。
【法条指引】
《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
第六十二条民事法律行为可以附条件。
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当促成条件成就的，视为条件不成就。
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第九十九条第二款当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效，抵消不得附条件或附期限。
《中华人民共和国票据法》（2004年8月28日）
第三十三条背书不得附有条件，背书附有条件的，所附条件不具有效力。
最高人民法院《关于贯彻<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日）
第七十五条附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认为该民事行为无效。
六十、可以以将来发生之事作为解除房屋租赁的条件吗？
【宣讲要点】
房屋租赁，一直是很多人关注的问题。有房子的人可能会出租房屋赚取租金，没房子的人可能会承租房屋进行居住。不论是出租人，还是承租人，都有必要对于房屋租赁合同进行更多的了解。本文中，我们便对于是否可以以将来发生的事作为解除房屋租赁条件为主要内容，进行房屋租赁相关的法律分析和案例讲解。