【专家评析】
本案的关键点在于该房屋买卖行为是否成立物权善意取得。“善意取得又称即时取得，指无权处分他人财产的转让人将其有权占有的他人财产（包括动产和不动产），交付或登记于受让人名下，如买受人取得该财产时处于善意并支付了合理对价，则其即取得该财产的所有权，原所有权人不得要求受让人返还原物。”善意取得制度是一项重要的所有权制度，其主要功能是保护交易安全，促进交易，同时也旨在保护善意第三人的利益。但由于善意取得制度毕竟会对原所有人的权益产生重要影响，因此各国在确立该项制度的同时，都规定了严格的限制条件。我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”这一条对物权善意取得的三个构成要件进行了明确。《婚姻法解释（一）》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《婚姻法解释（三）》第11条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚是另一方请求赔偿的，人民法院应当予以支持。”根据上述法律和司法解释的规定，如果买受人是出于善意，并支付了合理的对价且办理了房产过户手续，则基于善意取得制度取得了该财产的所有权，另一方起诉到法院请求确认房屋买卖合同无效，是得不到法律支持的。这里还有一个“善意”的证明责任分配问题，即由谁来举证证明受让人是否出于“善意”，这也是影响受让人行为定性的重要因素。在不动产善意取得中，受让人是基于对不动产登记簿（房产证）的信赖而为交易行为，因此首先推定其是善意的。在举证责任分配方面，应当由否认受让人出于善意的夫妻一方负举证责任，如果其不能举出足够证据，证明受让人为恶意，则推定受让人为善意。
涉及夫妻共同房产时，在符合受让人受让该房屋是善意的、以合理的价格转让、已经过户登记的情况下，受让人可善意取得房屋所有权，买受人知道或应当知道房屋为共有或买受人与出卖人存在恶意串通损害其他共有人利益的除外，因此黄某要支持自己的主张就应当举证证明范某某买房时存在恶意。本案诉争的夫妻共有房屋原系登记在丁某某个人名下，丁某某虽未经黄某同意出售夫妻共有房屋，但2006年出卖房屋的实际成交价格为58万元，在当时属于合理价格，并已办理过户登记，黄某也没有证据表明范某某购买该房屋为恶意，所以应认定范某某善意取得诉争房屋所有权，驳回黄某的诉讼请求。
黄某虽然无法追回该房产，但协议离婚或提起离婚诉讼时，可以要求分割房屋出售所得的款项，如果丁某某处分房产给黄某造成损失的，离婚时黄某还可以提出赔偿请求。
【法条指引】
《物权法》
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……
《婚姻法解释（三）》
第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
《婚姻法解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
82、婚后父母出资为子女购房，房产证登记在自己子女名下，离婚时房产如何分割？
【宣讲要点】
婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产属于夫妻一方的个人财产。若父母是全额出资，则该房屋认定为一方的个人财产，离婚时无须给另一方补偿。若父母是部分出资（如支付首付款），余款由夫妻以婚后共同财产继续出资（还贷）的，房屋也认定为一方的个人财产，但离婚时应根据出资（还贷）情况及相应增值给予另一方补偿。
【典型案例】
启某某（男）、江某某（女）于2001年8月登记结婚。2002年3月，启某某的父母启某夫妇用自己多年的积蓄以优惠价格购买了一套80平方米的拆迁安置房屋。2006年2月，启某与启某某签订《房屋买卖合同》，将房屋过户至启某某名下，双方约定的交易价格为44万元。但启某某与江某某都未支付购房款。2013年4月，江某某向法院起诉离婚，并要求将该房产作为夫妻共同财产进行分割。启某夫妇表示二人是将涉案房屋赠予启某某，只是为了方便报销暖气费才与启某某签订了《房屋买卖合同》。
在本案的审理过程中，有两种不同的意见：一种意见认为，启某与启某某虽然签订了《房屋买卖合同》，但事实上在随后的7年多时间里，启某某与江某某夫妻从未付过购房款，而且启某本人明确表示是要将房屋赠与启某某，并已过户到启某某名下，因此，该涉案房屋是启某某之父赠予启某某的财产。属于启某某的个人财产，不属于夫妻共同财产。另一种意见认为，启某与启某某签订的房屋买卖合同合法有效，双方系买卖关系，并非父母为子女购买的不动产。该涉案房屋是在启某某与江某某婚姻关系存续期间购买的，应属于启某某与江某某夫妻的共同财产。
【专家评析】
第一种意见是正确的。
确定当事人婚前、婚后接受父母赠与房屋的归属，是一个很重要很敏感话题。一方父母出资购买房屋的，要记住“两个原则”和“两个例外”——“婚前：一方父母为双方购置房屋出资的，以对其自己子女赠与为原则，以赠与双方为例外（明确表示赠与双方）；婚后：一方父母为双方购置房屋出资的，以对夫妻双方赠与为原则，以赠与一方为例外（产权登记在出资人子女名下）。”双方父母出资购买房屋的，双方以其父母出资额按份共有，但另有约定的除外。
首先，启某与启某某之间的房屋买卖关系不成立。根据《中华人民共和国民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”合同是民事法律行为的一种，亦应符合上述条件。根据《合同法》第130条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同价款的支付是判断买卖双方是否具有真实买卖意图的重要因素，本案启某某与启某虽签订《房屋买卖合同》，但该合同中未见有支付房款的约定，启某某和江某某也从未支付过购房款。启某表示签订《房屋买卖合同》只是为了将涉诉房屋过户报销供暖费。可见，启某某与启某之间并不存在真实的房屋买卖意图，双方之间的房屋买卖关系不成立。
其次，涉诉房屋应属启某某的个人财产。《婚姻法解释（二）》第22条第2款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”《婚姻法解释（三）》第7条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”事实上，《解释（三）》第7条的规定是对《解释（二）》第22条规定的进一步细化，是“从我国的实际出发，将‘产权登记’与‘明确表示赠与一方’进行链接，可以使父母出资购房真实意图的判断依据客观化……”为子女购买的形式，既可以是以父母名义购买而后登记至子女名下，也可以以子女名义直接购买。同时，因不动产物权登记具有公示公信效力，若婚后一方父母出资为子女购买的不动产登记在出资人子女名下，可根据登记行为推断出作为出资人的父母将不动产赠与子女一方的意思表示。本案中，启某某认为涉诉房屋系由父母赠与自己，启某某的父母也表示涉诉房屋系赠与启某某单方，而且涉诉房屋仅登记在启某某单方名下，从这些事实可以认定涉诉房屋系由启某某之父母赠与启某某单方，应属启某某之个人财产。
综上所述，江某某要求将涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割的请求难以成立，得不到法院支持。
【法条指引】
《婚姻法解释（二）》
第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
《婚姻法解释（三）》
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
83、离婚后要求分割曾经放弃的夫妻共同财产，能否获得支持？
【宣讲要点】
男女双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，必须在离婚后一年内提出。人民法院审理后，如果未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，将依法驳回当事人的诉讼请求。
【典型案例】
2010年2月，孙某与丈夫吴某协议离婚，当时对各自名下的财产进行了分割。2012年12月，吴某向法院提起诉讼，要求依法分割孙某2010年1月购买的一套价值50万元的商品房。吴某声称离婚时想表现得大度一点，没有与吴某争要此房，现在后悔了，要求重新对房屋进行分割。
在本案的审理过程中，有两种不同的意见：一种意见认为，房屋属于重大财产，离婚时归属于丈夫吴某一方，这对孙某显然不公平，应对房屋重新进行分割。另一种意见认为，孙某与丈夫吴某协议离婚时，吴某知道该房的存在，但自愿放弃了，不能再要求重新分割。而且孙某的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，法院应不予受理。
【专家评析】
夫妻共同财产包括夫妻双方或者一方在婚姻关系存续期间取得的劳动收入和其他合法收入、受赠和继承的财产等。除双方约定及法律规定的，婚姻关系存续期间所取得的财产应算作夫妻共同财产。因此，界定是否是共同财产，应注意在时间上的把握。孙某2010年1月购买的一套价值50万元的商品房，2010年2月与丈夫离婚，从时间上看，该套房屋购买的时间在孙某与吴某结婚后离婚前，应当属于夫妻共同财产，离婚时应当予以分割。
司法实践中，夫妻离婚时，一般由双方自行查清财产，自行向法庭陈述并提供证据证明现实存在可供分割的财产。只有在当事人及其诉讼代理人确实因客观因素无法取得的材料，或者申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料，或者涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料，当事人及其诉讼代理人可以申请法院调查收集证据。例如：向银行调取当事人存款明细信息、向证券公司调取当事人股票帐户信息、到房屋土地管理局核查房产证等等。在此提醒读者，法院到银行或证券公司收集证据时，需要申请人提供被调查人的帐户号码或存款银行的储蓄所或股票开户的证券公司，如果申请人什么信息都没有就申请法院调查取证，法院一般不会给调查，因为法院不可能到所有的银行或所有的证券公司查询被申请人的存款或证券信息。