【专家评析】
根据《土地管理法》第15条，农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。但是，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。本案中，2004年2月10签订的《陈某办厂协议》并非将农民集体所有的土地承包给集体经济组织以外的人，而实质是集体土地使用权及其地上建筑物的转让。根据《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉土地系集体建设用地，陈某又非本村集体经济组织成员，故原、被告的转让行为违反了法律强制性规定，应认定无效，签订合同的双方应按过错程度承担相应的缔约过失责任。
对于本案而言，虽然在签订合同时应推定双方明知该合同违反法律的强制性规定，但原告陈某毕竞支付过对价，协议签订后原告已全面履行合同义务。另交易双方应当遵循诚实信用原则，被告的过错显然更大，故双方可按原告30%、被告70%的比例承担相应的过错责任。本案的土地征用补偿款现全额由被告所得，作为土地增值款应按该比例分配才能体现由双方按上述比例承担缔约过失责任。本案合同虽为无效合同，但原告在诉状中自愿按合同第5条扣减被告应得的增值费用，系原告对自己权利的处分，应予以尊重。
【法条指引】
《合同法》
第6条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第52条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《土地管理法》
第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
15.农用地是否可以出租用于非农建设？
【宣讲要点】
我国《土地管理法》明确规定，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国家实行此制度的目的是为保证土地资源合理利用和经济、社会协调发展，通过编制土地利用总体规划并以此为依据，划定土地利用区，限定土地使用条件，划分土地管理权限，并要求土地所有者和土地使用者严格按照国家确定的土地用途利用土地，从而控制农用地，特别是耕地用途的转变，保护耕地总量不被侵蚀。
【典型案例】
2004年10月15日冯某与其所在的坡巷村经济社签订一份《租地合同书》，约定：坡巷村经济社将海口市南海大道南侧村堆口荒地约7500平方米出租给冯某建简易仓库使用。2004年10月18日，冯某、佘某签订一份《土地租赁合同》，约定：冯某将位于海口市南海大道南侧其权属一块约23亩出租给佘某使用，土地出租年限为10年，即从2005年5月1日至2015年5月1日止。双方的权利与义务：在租赁期间内，佘某自主经营，冯某不得干涉；在租赁期间内，冯某不得单方面无故终止合同，否则由此造成佘某的一切损失，由冯某赔偿；佘某在租赁期间内，所经营的项目必须按国家制定的相关法律、法规依法经营，如有违法犯纪的，与冯某无关；佘某在施工过程中因规划部门拆除，其损失与冯某无关，对土地纠纷，冯某应赔偿损失。
冯某于2004年10月底将海口市南海大道南侧的土地交付给佘某使用，佘某进场进行填充鱼塘、平整土地、修建道路、建设房屋等开发工作。在兴建项目过程中，2004年12月7日海口市规划局龙华分局向坡巷村经济社发出海规停（2004）D-C023号《责令停止违法建设通知书》，责令佘某立即停止兴建砖混平房的违法建设行为，听候处理等。但之后佘某还是继续把项目建成，取名南海建材城，并以出租方的名义分别于2005年1月20日、1月22日、7月10日与承租方庄某、李某、梁某等签订《建材市场铺面租赁合同书》，将铺面及仓库出租并收取租金。至今，佘某还继续管理、出租该建材城的铺面及仓库，该建材城尚未办理报建手续，佘某也没有再向冯某支付租金。
【专家评析】
《中华人民共和国土地管理法》第4条规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。该法第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《合同法》第52条规定，违法法律、行政法规的合同无效。本案所涉及的位于海口市南海大道南侧的土地属坡巷村经济社农民集体所有，虽然坡巷村经济社将其中的7500平方米出租给冯某使用且同意冯某原来开垦用于农业生产的另外约14亩荒地暂时由冯某使用，同时同意冯某将上述土地转包给第三人作为建材城使用，但我国《土地管理法》已明确规定农民集体所有土地的使用权不得出租用于非农业建设，故冯某与佘某于2004年10月18日签订的《土地租赁合同》因违反上述法律规定而无效。
【法条指引】
《土地管理法》
第4条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第63条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《合同法》
第52条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第58条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。