【专家评析】
本案中所形成的争议，应当依据合同三方约定的《xx单位院内改造协议》和《住房拆迁安置补偿协议书》相关条款的约定解决。条款约定不明的，可按交易习惯确定。《住房拆迁安置补偿协议书》第4条约定：“转换时原则上以原住房楼层位置安排住房，特殊情形除外”，据此正常情况下原告回迁房应安排在二楼。至于什么是“特殊情况”，原、被告有不同理解，但按交易习惯，被告即使因“特殊情况”不能将原告住房安排在二楼，也应安排在与原告原住房楼层二楼相近的三楼，而不是随意安排在六楼。况且《xx单位院内改造协议》和《住房拆迁安置补偿协议书》无任何条款直接约定被告可将新建楼房二楼用做商业门面，被告所建楼房的图纸设计未征得xx单位和回迁户的一致同意。因此，原告回迁房应安排在二楼。
本案中的《xx单位院内改造协议》中“甲方责任及要求”部分第4条约定：“新建一栋框架结构到顶长30米，径深10米的七层半的办公大楼以及两栋每套约120平方米砖混结构(一、二层框架)的宿舍楼。”《xx单位院内改造协议》的合同主体虽然是xx单位和被告，但合同条款内容涉及拆迁户权益，签订前征得了拆迁户同意，签订时拆迁户代表罗某在协议上签了名，因而可认定新建住房每套为120平方米是原、被告协商后一致同意的条款。安置回迁户的住宅楼竣工后，与原告条件一样的回迁户，被安置的新住房建筑面积是120.94平方米，被告为原告提供的新住房建筑面积也是120.94平方米。因此，被告为原告提供的回迁房建筑面积应为120.94平方米。
《住房拆迁安置补偿协议书》第6条第2款约定：“从拆迁之日起一年内，乙方一次性发给丙方临时租房安置补助费3000元/户。如乙方延长新房建设期限的，从超期之日起由甲方督促乙方按月实报实销付给丙方临时安置费。”据此，按合同约定，被告负有支付装修补偿费和临时租房安置费的义务。因此，被告应付原告7221.10元装修补偿费和4640元临时租房安置费。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第22条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
11.承租人的停产停业补偿由谁负担？
【宣讲要点】
停产停业损失，是指因房屋征收而造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失。停产停业损失发生于非住宅型的房屋被征收时，对于住宅房屋，因为其不存在生产经营活动的用途，因而也就不存在停产停业损失的问题。由生产经营而获取的收入、利润等属于公民的合法财产权，依法不受侵犯。但房屋征收却造成了被征收人于原址上无法继续从事生产经营活动，此种生产经营活动的中断或终止当然会造成被征收人的生产经营损失，致使其通过生产经营活动能够获取的可得财产利益丧失，因而征收人应当对停产停业损失依法给予补偿。当然，停产停业损失是指合法损失，亦即从事合法生产经营活动而可能获取的合法财产利益的损失；违法生产经营活动本为法律所不许，因而不存在停产停业损失补偿的问题。
【典型案例】
杨某与梁某于2009年4月初签订《租房协议》，约定梁某将其房屋（租赁面积100平方米）出租给杨某使用，租赁期限为一年，租金为每年2万元。租赁协议约定如遇拆迁承租人无条件腾退租赁房屋。2009年4月中旬杨某以租赁房屋为经营场所，办理了字号名称为北京平安消防器材经营部的个体工商户营业执照。
后该地拆迁，杨某租赁经营的房屋位于拆迁范围内。重点工程建设中心与梁某达成拆迁补偿协议并向梁某支付了停产停业损失和拆迁补助费6万元。梁某认为其是租赁房屋的产权人，拆迁人支付的拆迁补偿款是给产权人的，与承租人无关。因梁某拒绝向杨某支付停产停业损失，2009年10月杨某向法院提起诉讼。后双方达成和解协议，梁某向杨某支付2万元补偿费用，杨某撤诉。
【专家评析】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)给予公平补偿。”第17条规定补偿的范围包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。条例中并没有明确规定对承租人的补偿。实践中，因征收导致租赁合同解除，使承租人的利益受到损害的，也应对承租人进行合理的补偿。因此，按照现行的补偿条例，法院的判决也是符合规定的。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第2条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第17条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
12.房屋共有人是否有权分配征收补偿款？
【宣讲要点】
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（1）公民的收入；（2）公民的房屋、储蓄和生活用品；（3）公民的林木、牲畜和家禽；（4）公民的文物、图书资料；（5）法律允许公民所有的生产资料；（6）公民的著作权、专利权中的财产权利；（7）公民的其他合法财产。继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。因此，在继承开始后，存在数个继承人且遗产未分割的，每个继承人均被推定为遗产的共同共有人，对遗产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利，承担平等的义务。
房屋继承后未分割前，房屋被征收后获得的补偿款，各继承人依法共有。但具体分割还应当依据个继承人所享有的继承份额来分割。
【典型案例】
王甲和王乙二人是兄弟，其父母亲相继去世后，王甲以个人名义领取了该房屋产权证，此兄弟二人曾为该房屋产权之争诉至法院，法院下达了判决书确认争议房屋为二人共同所有。该房屋被依法征收后，王乙要求分割征收补偿款。
【专家评析】
本案中，法院的判决书仅仅是对共同共有的确认。如当事人向法院提起确权之诉，法院经过审理之后，可以判决书形式确认当事人的权利。本案中，两兄弟以房屋所有权纠纷向法院起诉，法院审理之后认为两兄弟均为法定继承人，依法享有对房屋的继承权，因此判决两人对房屋共同共有。该判决是一份完全意义上的确权判决书。
尽管该判决书是确权判决书，但判决书并没有对财产分割作出判决，因此王乙不能以此要求征收机关分配征收补偿款。
根据本《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。由于本案当事人之间并没有对房屋进行分割，对房屋的共有并不是按份共有，虽然法院对房屋的所有权人进行了确认，但并没有具体分割房屋产权份额，因此在征收中也就不能以此判决书作为财产分割依据要求征收机关对征收补偿款进行分配。
因此，实践中，征收机关一般要求当事人进行协商，达成一致协议后再进行补偿款的分配，这样可以较好地化解纷争，实现对各共有人的有效、平等的保护。
【法条指引】
《物权法》
第103条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第2条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
13.征收时违法建筑予以补偿吗？
【宣讲要点】
所谓违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。
违法建筑一般包括四种情形：
(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；
(3)擅自改变了使用性质建成的建筑；
(4)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。
对违法建筑的处理，根据城乡规划管理法律法规的规定，分为两种情况：第一种情况，对于严重影响城市规划的，限期拆除或者没收；第二种情况，对于一般影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款。对于后一种情况，如果已经按照城乡规划法律法规的规定补办了相关手续并缴纳了罚款的，在征收时可以视为合法建筑进行补偿。
【典型案例】
某市国土资源和房屋管理局于1997年7月24日向朱某核发了《房地产证》，记载：新港西路20号房屋为混合结构、砖木结构l-13层，总建筑面积105.29平方米，房屋用途是住宅。1998年5月26日，市拆迁办在该房产证上记注：该房屋只办理73.26平方米产权交换手续，余下部份由业权人继续自行管业。2000年12月4日，市城市规划局某区分局在穗海规业字2000066号《关于新港西20号及20号后房屋处理情况的汇报》中认定“朱某没有按房地产权证注记的位置、面积、层数修复余下的32.02平方米房屋，未经城市规划行政主管部门核准，未取得建设工程规划许可证，违法(章)建设一幢2层混合结构的房屋”。朱某对该认定不服，遂向法院提起诉讼。
【专家评析】
本案中，依照《城市房地产管理法》第60条的规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”对已登记的房地产权利，如发生变更或转移，凡未经登记者都不产生法律效力。原告朱某原新港西路20号房屋，在第一次被拆迁后，尚余的房产部分在其管业期间，经规划行政主管部门确认为没有按房地产权证注记的位置、面积、层数修复余下的32.02平方米房屋，未经核准，未取得建设工程规划许可证，违法(章)建设一幢2层混合结构的房屋。市房地产测绘所出具的《房屋面积测量成果报告书》亦表明：被拆迁房屋实际上建在原新港西路20号房屋所有权凭证所记载的地号北面位置上，原新港西路20号房屋所有权凭证所记载的地号范围，除已扩建道路外，剩余部分已为申请人(朱某)所持宅基地证的新港西路20号后房屋占据。原告朱某的房屋为违章建筑事实清楚，依据城市房屋拆迁管理的相关规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
【法条指引】
《城市房地产管理法》
第60条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第24条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
14.临时建筑是否应当给予补偿？
【宣讲要点】
根据城乡规划管理法律法规的规定，在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。因此，对于超过了批准期限的临时建筑，应当由建设者在限期内拆除，在征收时不予补偿。对于未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，未到批准使用期限拆除，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失。因此，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。对未超过批准使用年限的临时建筑的补偿，应按已使用期限的剩余价值参考剩余使用期限确定。
我国各地由于历史原因存在大量手续不全、未经登记的房屋，在征收范围确定后，各市、县级人民政府应当组织有关部门对这一部分房屋进行调查、认定、处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。
【典型案例】
刘某在某区有3间平房，经营餐饮业。这3间平房是临时建筑，是经过区
规划局批准和房屋土地管理局备案的，并不是违章建筑。现在房屋所在地正
要拆迁。拆迁部门给刘某下发通知，让他限期搬出，但不给任何补偿。
【专家评析】
关于临时建筑拆除是否给予补偿的问题，有关法规有明确规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条也规定了对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。