1.被征收房屋的价值如何确定？
【宣讲要点】
对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。所谓类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。评估时点为房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。确立不低于类似房地产的市场价格的制度，可以使被征收人用所得补偿在市场上能够买到区位、面积、用途、建筑结构等方面相当的房屋。
【典型案例】
2011年，某市人民政府决定启动该市某小学扩建项目。2011年3月21日，该市人民政府公布了房屋征收决定，确定了房屋征收补偿方案，以及房屋征收的范围等。该市城市房屋征收办公室负责房屋征收的具体工作。由于被征收人无法集体协商确定房地产价格评估机构，于是房屋征收办公室经过公证处现场监督公证，抽签决定某房地产评估有限公司作为房地产价格评估机构。该评估公司于2011年9月10日作出了《房地产估价报告》。杜某的房屋在征收范围之内，也收到了房地产估价报告。经过评估，杜某的房屋(80平方米)每平方米估价为4，000元，补偿款为320，000元。杜某认为自己的房屋刚刚进行了精装修，因此4，000元的估计太低，最低不能低于6，000元。于是杜某拒绝签订房屋征收补偿协议。房屋征收办公室多次与杜某进行沟通协调，杜某均予以拒绝。于是房屋征收办公室申请市人民政府作出裁决。2011年12月10日，市人民政府依法作出房屋征收补偿决定。杜某不服，向人民法院提起诉讼，人民法院依法受理了此案。
【专家评析】
人民法院在审理中认为，此次房屋征收补偿以小学扩建为目的，符合我国法律、行政法规规定的公共利益的目的，同时市人民政府、市城市房屋征收办公室征收程序合法。根据房屋征收办公室提供的证据表明，杜某同楼的相同房屋，补偿价格为3，200元，房地产价格评估机构在对杜某房屋进行评估时，已经对其装修价值做了评估，4，000元的评估价格符合实际情况。据此，判决如下：驳回杜某的诉讼请求。案件受理费人民币50元由杜某负担。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收评估办法》
第11条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
2.被征收房屋的价值由谁来评估？
【宣讲要点】
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产估价机构评估确定是国际通行的做法。
按照《城市房地产管理法》、《行政许可法》的规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，房地产估价机构、房地产估价师必须在其资质资格经有关房地产主管部门核准后，方可从事房屋征收评估。未经核准的，不得从事房地产估价活动。
根据2005年原建设部发布的《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构资质等级由高到低分别为一级、二级、三级和三级暂定。所有资质等级的房地产估价机构都可以在全国范围内从事房地产估价活动，但资质等级越高的房地产估价机构，所能从事的估价业务范围越大。除了三级暂定资质外，其他资质等级的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
房屋征收评估涉及征收当事人的切身权益，应当尽量选用社会信誉好、综合实力强、资质等级高的房地产价格评估机构进行征收评估。市、县政府有关部门可以公布这类房地产价格评估机构的名单，供被征收人选择，但不能限制符合条件的房地产价格评估机构参与评估活动。
【典型案例】
2003年10月，赵某的住房位于拆迁范围之内。从2003年12月至2004年3月，拆迁人某房屋开发公司多次找赵某协商拆迁补偿事宜，但是双方对补偿金额始终不能达成一致。2004年5月，该开发公司委托某房地产评估公司对赵某的房屋进行评估，该评估公司经勘察测算，认定赵某的房屋的市场评估价为20万元。赵某不服，认为自己的住房在区位、面积、结构和材料等方面均占优势，评估公司的评估价远远低于该房屋的市场价。于是，赵某将评估公司起诉至法院，要求法院判决撤销评估公司的评估报告。
【专家评析】
首先，房屋评估报告作为一种市场估价行为，征收当事人可以不同意该评估结果。该评估结果无论对拆迁当事人还是行政裁决机构来讲，只具有参考作用。征收当事人对估价结果有异议的自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请技术鉴定。如果拆迁当事人对估价专家委员会的技术鉴定仍不满意的，还可以请求房屋拆迁主管部门进行拆迁行政裁决或委托房屋拆迁主管部门聘请房屋拆迁评估机构再进行评估。
本案中，赵某对评估报告不服，可以申请复核，也可以另行委托评估机构或申请评估专家鉴定。
其次，征收当事人对房屋评估报告的评估结果不满的，不能提起诉讼。如果当事人对评估结果不满意，可以不采纳该评估结果，其没有强制的约束力。也就是说，该评估报告不会实质性损害当事人的利益。对于权利未受实质损害的当事人，谈不上请求法院保护，法院没有救济的必要。本案中，赵某仅因为对评估报告不服，就对评估公司提起相关的民事诉讼，法院判决驳回诉讼请求是正确的。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收评估办法》
第12条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
3.应当由谁来选定房屋评估机构？
【宣讲要点】
房地产价格评估机构是确定房地产价格的主体，其是否公正履行职责，直接关系被征收人和国家的利益。因此，房地产价格评估机构的选定，直接关系到房屋征收补偿工作的顺利进行。
房地产价格评估机构原则上由被征收人通过协商的方式选定。被征收人应当在规定的时间内进行协商，如果能够达成一致意见，且选定的评估机构符合有关资质要求的，即可以成为本次征收补偿活动的房地产价格评估主体。
如果被征收人在规定时间内无法就房地产价格评估机构的选定达成一致意见，那么应当通过多数决定、随机选定等方式确定。在实践操作中，可以采用投票、抽签、摇号等方式进行。对于选定的具体办法，各省、自治区、直辖市可以根据本地实际情况制定。
房地产价格评估机构的评估结果是否公平，直接关系到被征收人和国家的利益的平衡。因此房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
【典型案例】
某市政府因组织实施保障性安居工程建设的需要，作出了2011(201)号房屋征收决定书，并随后依法公告了征收的范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。在选定房屋评估机构的过程中，该市政府认为只有房屋征收机关和房屋被征收人共同参与选定评估才能保证评估结果的公正，就组织了房屋征收部门和被征收人通过投票的方式选定了评估机构。房屋评估后，房屋征收部门和房屋被征收人仍然达不成补偿协议，该市政府就依据房屋评估机构的评估结果和其他相关材料作出了补偿决定。房屋被征收人后以确定房屋评估机构的程序违法为由向法院提起诉讼，要求撤销该补偿决定，法院应当如何处理。
【专家评析】
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。因此，在房屋征收过程中，房地产价格评估机构选择是房屋被征收人的权利。即使是房屋被征收人不能够通过协商的方式选定，也应当由被征收人通过投票和确定的随机方式选定。按照上述规定，房屋征收部门不能参与房地产价格评估机构的选定。如果房屋征收机关参与了房地产价格评估机构的选定程序，依据该程序进行的评估结果就不能作为补偿的依据。因此，就本案而言，法院应当撤销该市政府作出的补偿决定。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第20条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
4.评估员没有资格，评估结论是否合法？
【宣讲要点】
房屋征收中的评估人员应当是房地产估价师。注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并依法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。
我国实行房地产估价师注册制度。经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者，即具有申请房地产估价师注册的资格。未经注册的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书。
【典型案例】
荀某所居住的小区被列入房屋征收范围，经过小区业主协商确定了房屋评估机构，房屋征收部门依法向该房屋评估事务所进行了委托。当房屋评估结果送达给荀某时，荀某认为房价评估价格太低，与其所居住同地段房屋的价格相差较大。荀某经过进一步了解发现，承担其所居住小区的评估人员与评估报告上的签名不是同一个人，后经调查得知该人员只是房屋评估事务所的一般工作人员，没有评估资格。因此，荀某拒不与房屋征收部门签订补偿协议。后房屋征收部门申请该县政府作出了补偿决定，荀某不服向法院提起了行政诉讼，请求法院依法撤销该补偿决定。
【专家评析】
就本案而言，实际参与房屋评估的工作人员因不具有房地产评估资格而导致评估结论无效。《国有土地上房屋征收评估办法》第17条规定，被征收房屋价值评估的整体评估报告和分户评估报告，应当由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。注册房地产估价师不得以印章代替签字。因此，对于苟某提出的撤销补偿决定的请求，法院应当支持。
【法条指引】
《房地产估价师注册管理办法》
第3条国家实行房地产估价师注册制度。经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者，即具有申请房地产估价师注册的资格。未经注册的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第17条第2款 整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
5.房屋估价报告存对合法性有什么要求？
【宣讲要点】
在房屋征收过程中，房地产价格评估机构对被征收房屋的估价报告违法时，被征收人可以申请重新评估。即房屋估价报告必须具备合法性和正当性。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
因此，在解决房屋征收纠纷中对评估报告合法性的争议时，应当从以下几方面审查评估报告的合法性：
(1)程序是否合法。
主要审查评估程序是否符合法定要求，估价报告记载的估价提起人是否适格，估价机关的确定是否合法，估价机构和工作人员是否具备估价资格，估价人与一方当事人是否有利害关系，估价过程操作是否规范等。
(2)形式是否合法。
估价报告形式是否符合法定要求，估价结论是否有合理的分析过程等。
(3)内容是否合法。
内容审查虽然不是审查的重点，但是，如果认为评估结果可能不实，可以提出异议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。