【专家评析】
本案中，被告某市建设局根据万兴公司的申请，有权对原告宋某与万兴公司之间的拆迁纠纷作出行政裁决。但行政机关在裁决时应充分保障当事人的合法权利，允许双方当事人对争议问题进行申辩和陈述。可是某市建设局在裁决宋某与万兴公司的拆迁纠纷时，未允许宋某对争议问题予以陈述和申辩，有失公正，仅根据万兴公司的申请及万兴公司单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据，违反了相关法规的规定。此外，该裁决虽然确定了以产权调换的方式对宋某需要拆迁的房产予以补偿，但却未将调换给宋某房屋的具体位置、楼层、房屋价格等内容予以明确表述，致使拆迁补偿的裁决内容无法执行。综上，该行政裁决程序上违反法律规定、内容上不具有执行效力，应重新予以裁决。鉴于宋某的房屋现已被拆迁，故对裁决内容中的第(一)项予以维持，其余各项予以撤销。
本案中，产生房屋拆迁纠纷的主要原因就在于被拆迁人没有得到公平的补偿。而之所以没有实现公平补偿，则是因为主管部门在作出补偿裁决时没有遵循正当程序的要求，忽视了对被拆迁人申辩、陈述、选择评估机构等权利的保障。由此也可以看出，只有严格依据新《征收与补偿条例》中规定的原则行使职权，征收补偿工作才能顺利进行。
【法条指引】
《土地管理法实施条例》
第25条第3款市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。
10.房产已过户但土地使用权证未过户的，被补偿安置的主体是谁？
【宣讲要点】
通常情况下，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权一并转让。但是，当对房屋占用范围以外的土地使用权，原房屋所有权人欲作保留的必须在转让合同中明确界定其范围，并办理土地使用权变更手续，否则不可以作为被征收人要求征收补偿安置。因此，在房屋转让时应及时进行产权证和土地使用权证的变更登记，其中，做好房屋产权证和土地使用权证的变更手续，才能更好地保护自身的合法权益。
【典型案例】
1997年，沈某买入某地260号房地产，其中包括房产(房屋13.5间，建筑面积共计309.47平方米)和地产(土地使用面积466平方米)两部分，并分别领取了房屋所有权证和国有土地使用证。1999年沈某与其妻高某协议兴办公司，因资金不足，二人一致同意将260号的房地产投资兴办永诚橡胶化工有限公司。公司章程规定，沈某以坐落在260号的房地产出资，房屋投资8.8033万元、土地使用权投资55.1967万元，高某以货币投资16万元。验资文件中并载明：沈某投入土地使用权总价859，770元，其中55l，967元作投入资本，多余307，803元企业作其他应付款。验资报告中明确被上诉人公司负债总额307，803元。公司成立后，沈某为法定代表人。2000年9月，沈某将作为出资的房屋的产权证过户给公司，但对投入公司的土地使用权，沈某未向土地管理部门提出权属变更申请。
2000年，慈溪市市政公用局向慈溪市房地产管理局申请取得了拆迁许可证，开始对镇慈甬路一带进行拆迁。永诚橡胶化工有限公司位于拆迁范围之内，所以沈某代表公司与拆迁人就拆迁方案多次进行协商。此外，沈某认为自己只是将部分土地的使用权投资于公司，在拆迁时自己也应当是被拆迁人之一，应当获得补偿与安置，同时对拆迁人的拆迁方案中的补偿措施不满意，双方始终未能达成一致意见。2000年10月12日市政公用局向房地产管理局提出房屋拆迁裁决申请。房地产管理局做出裁决，认为房屋所有权转移时，该房屋宅基地的使用权随房屋所有权一起转移，沈某的公司应尽早办好国有土地使用证。沈某不服该裁决，向慈溪市人民法院提起行政诉讼，认为沈某所拥有的土地使用权面积大于其过户给公司的房屋面积，沈某自己是拆迁安置补偿主体之一，请求撤销房管局发放的房屋拆迁裁决书。
法院认为：第三人慈溪市市政公用局根据******《城市房屋拆迁管理条例》和《宁波市城市建设房屋拆迁管理办法》的有关规定，持建设项目、建设用地规划、建设用地批准文件及拆迁方案，经拆迁主管部门审核后取得了拆迁许可证，在与被拆迁人就补偿安置方案协商未果的情况下，依法向慈溪市房地产管理局申请裁决，其拆迁行为及申请裁决均符合法定程序。沈某已将属其所有的房屋和拥有使用权的土地作为资产投入慈溪市永诚橡胶化工有限公刮，并办理了房屋所有权变更登记，对原登记在沈某名下的466平万米土地使用权虽尚未变更登记，但并不影响永诚橡胶化工有限公司已拥有该土地使用权的事实，根据《城市房地产管理法》和＆城市房屋权属登记管理办法》等的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，本案所涉土地系沈某所购房屋占用范围内的土地。土地使用面积虽大于房屋建筑面积，但该部分土地使用面积不能单独从该房地产中分割。据此，上诉人所作拆迁裁决依照事实和法律将永诚橡胶化工有限公司列为被申请人是正确的，并未遗漏被拆迁人。
【专家评析】
首先，260号房产已归公司所有，房屋所占用的土地使用权一并归公司。
根据《公司法》的规定，股东将其出资作为出资投入公司后，便在法律上丧失出资财产的所有权，该项出资财产的所有权转归公司，出资人作为股东享有公司法规定的股东权。本案中，沈某将其位于慈溪市浒山镇慈甬路260号的房地产作为出资投入公司后，便丧失了该项房地产的所有权，其中包括房屋的所有权和土地使用权。沈某应当依法办理房屋登记变更手续和土地使用权变更手续。本案中，沈某仅仅办理了房产证过户手续，并未办理土地使用权变更登记手续。但是土地使用权已经作为出资投入公司，而且公司也事实上使用了此项房地产，所以是房管局裁决要求沈某尽快办理土地使用权变更登记的决定是正确的。
其次，房屋占用范围以外的土地使用权也归公司所有，沈某无权以此为由作为被征收人。
沈某认为自己按照公司章程的规定，仅仅将部分土地使用权投入公司，还有部分土地使用权没有作为出资，此未出资部分是折价作为借款借给公司，有验资机关的证明为证。而法院认为，根据《房地产管理法》的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，本案所涉土地系沈某所购房屋占用范围内的土地，土地使用面积虽大于房屋建筑面积，但该部分土地使用面积不能单独从该房地产中分割。所以认定该房产的所有权人均应当是沈某的公司。理论上讲，房屋占用范围以外的土地使用权性质，确认其权利归属主要看在房地产作为出资转让时，公司章程或其他法律文件中是否明确将此部分土地的使用权作了保留。本案中，公司章程虽对出资做了详细的记载，但没有明确将房屋占有范围之外的土地使用权划分在出资财产之外。虽然验资文件中载明：沈某投人土地使用权总价859，770元，其中551，967元作投入资本，多余307，803元企业作其他应付款。验资报告中明确被上诉人公司负债总额307，803元。一定程度上能说明沈某没有将土地使用权全部投资于公司的事实，但是并没有明确未出资部分的范围。而且事实上公司一直在占有使用着慈甬路260号的所有房地产，所以法院判决仅认定公司为被征收人也是合理的。
【法条指引】
《房地产管理法》
第32条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《物权法》
第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第2条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。