被解放的mogwai，个人投资者，发布于2014/01/12
原帖链接：http：//xueqiu.com/1674117751/27068427
前几天突发奇想，写了篇《那些年，我炒房的日子》，没想到引起了不少雪球网友的关注和反馈。还有些网友咨询我投资物业的问题。看来雪球以后还可以在证券平台基础上拓宽，增加房产、红木、收藏品等类别的投资啦！
在交流中，网友对于“现在这个时候还能买什么物业”“哪些物业未来能保值增值”“资金有限该买什么物业”这些问题感兴趣。笔者沿着这个思路，结合自身经历和教训，在这一篇说说对这些问题的看法和建议。实际上，笔者写这些东西，也是对自己过去七八年做的事情有个交代，给像我这样的**丝小人物一些启发。
NO1：现在这个时候还能买房吗？
笔者2008年的时候，曾经看空楼市，卖出物业。后来证明是极大的错误。还好2009年3月楼市回暖之初，自己感觉情况不妙，空翻多又买了回来。不然，个人资产损失惨重。
我用自己亲历的错误告诉大家：轻易看空楼市、一味观望，是巨大的错误。如果是自住买房，任何时候都可以买。因为你的青春经不起天长地久的等待。也许在未来的某一年，房价不再上涨，开始下跌，而你已经老了。
如果你是自住，但并不急着结婚生子，可以等待一下。这时候，你就可以考虑买进的时点。
千万不要认为房产没有周期。在房价上升的这些年里，也出现过调整的年份。比如2005年、2008年、2010年。这几次调整，除了2008年金融危机外，都是政府主动出政策压制。基本上每次都让房价止涨回调。如果能够踩在节拍上，等房价回调的时候买进，就能够创造更高的投资回报率。
如果是投资，我不认为现在是很好的时点。雪球网友大部分都是价值投资的信徒，人弃我取，才是最佳投资策略。如果只是买进，希望有人在更好地价位接盘，那就需要时间去消化成本。不过，部分品种的物业依然有投资价值。比如市中心的豪宅、别墅物业、学区房，易涨难跌，保值增值的前景依然看好。
NO2：哪些物业未来能保值增值？
如上所说，市中心豪宅、别墅、学区房未来依然坚挺。对于手头资金不差钱的人来说，这类物业是最好的投资。
这个其实道理也很简单。别墅、豪宅这类物业跟刚需没关系，就是有钱人的游戏。有钱人关心的是生活品质、面子、圈子，所以在他们之间转手的房屋，价值肯定高高在上。未来这类物业会跟刚需盘拉开价格差距。
学区房则是中国特色。在美国，租房也可以上辖区学校。而国内优质教育资源极其有限，买房才能入户，入户才能在学区上学。笔者就遇到过为了孩子上学，卖掉三套房买笔者学区房的家庭买主。
优质学区资源的房屋，几乎是现在每个家庭的刚需。在同一区域，学区房价格可以比非学区房高出30%，甚至50%或更高。
NO3：哪些物业不能买？
商铺、写字楼、酒店式公寓则是笔者最不推荐买的物业。不推荐并不意味着它们会下跌，只是说相对而言，投资回报不高。
先说说商铺
笔者前不久在小区楼下转悠，跟中介聊楼下商铺的租金，这些临街商铺是小区配套商铺，6米挑高，最小57平方米的商铺，年租金十几万，100平方米的租金二十几万，按照方式开发商销售均价7.2万/平方米，57平方米年租金15万估计，忽略税费，年投资回报大概只有可怜的3.6%，还不如长期国债。从投资回报来讲，像南京这样的房价最贵的二线城市，已经不适合投资商铺。
当然，商铺有几种类型，一种是如上所述小区的配套商铺，一种是商业综合体的商铺，还有一种是老城区的住家店。不同的选择回报也不一样，个人觉得跟着专业KFS的商业综合体投资回报会好一些。
写字楼
写字楼物业交易税费太高，租金也得看地段，个人投资者就别凑热闹买啦！
酒店式公寓
酒店式公寓就有意思了，市面上有40年、50年、65年、70年的土地性质的公寓。笔者觉得，只有70年的酒店式公寓可以选选。其他年限的公寓直接PASS。
首先，40年、50年产权的都是商业用地，开发商少交了税，还把它做成住宅项目来开发，实在可恶。美其名曰：不限购不限贷。实际上就是告诉你：我们是商业住宅，不能落户，不能公积金贷款，快来买啊！
40年、50年产权的商业住宅，不能落户，不能公积金贷款，商住水电。国家调控政策调控的是住宅市场，商业这块压根没关系。投资者买这类物业没有任何意义。
65年产权的公寓，可以落户，是民用水电，打的是政策擦边球，但万一哪一天政府一拍脑袋，取消了65年的落户权，那就糗大了。所以也不建议买来居住。
70年产权的酒店式公寓待遇跟住宅是一样的。但是酒店式公寓这类物业的特征就决定了：1.它是过渡物业，以后家庭成员多了肯定要换房；2.它一般用于投资出租，房价上涨空间有限。
酒店式公寓的投资回报大大低于住宅。举南京市中心朗诗熙园的例子，2003年底开盘的时候，酒店式公寓精装修8000多，比毛坯住宅高出1000多，现在住宅二手报价在2.8万～3.2万，而酒店式公寓报价大概在2万～2.3万，加上住宅基本都是大户型，无论从投资金额还是回报倍数，酒店式公寓都完败。
风水不好或有瑕疵的房子
笔者之前说过，曾经在拍卖行拍过有瑕疵的房子。虽然物业4年多后两证办好，价格增长了一倍，但持有这类物业内心的煎熬则大很多。但实际上这几年周边的物业也差不多上涨了一倍。很多稀缺资源的楼盘，上涨幅度更大。
笔者用残酷的事实告诉各位：有瑕疵的房子尽量不要买。楼市不是股市，股价可以望风而动，一个消息股价就暴涨，不管这个消息最后能不能达成。楼市是实体，很多事情并不是自己能决定的，需要各方协调。对于投资人来说，这种风险太大。因为这种有瑕疵、有硬伤的房子很难沽售，即便沽售出去，价格也大打折扣。
风水也很关键。笔者有段时间着迷于研究《易经》，经常去银行、楼盘听风水讲座。所以看风水也是我买楼时特别在意的。比如买楼不要买高架盘，就是说的声煞，噪音对人身心的影响；再比如进门不能看到厕所，因为厕所有污浊之气，久而久之，会影响到你的心境。
实际上，《易经》、风水也不完全是迷信，而是在讲述人与自然和谐相处的道理。尊重自然、顺应自然，人的身心自然也舒服。如果环境糟糕，自然对人的心境有影响，对事业发展、家庭生活、财运都有影响。笔者观察过网上公开的巴菲特的办公室，虽然简朴，但风水极佳。笔者的书房也参考了巴老的书房设计。
所以低买高卖，学会在什么时间买，什么时间卖，才是投资的学问。
NO4：资金有限能买什么物业？
住宅，住宅，还是住宅。但是资金有限的投资人，最好选择如下类别的住宅：
类型一：度假物业
大前研一在《M型社会》里讲过，日本城市越来越多的家庭在市中心租房子上班，周末开车去自己郊区的大房子度周末。这样可以节省不少的开支成本，生活也会非常愉快。
笔者很认同这样的观点。考虑到中国的国情，我更建议已经在市区有套小房子的人，选择在远郊买套大房子，物业类型最好是低密度的花园洋房，成本比别墅低不少，舒适度也不差。平时在市中心上班，周末了一家人放松心情去度假。
说白了，投资物业，实际上就是投资未来人们的生活居住方式。
类型二：科技附加值物业
这类物业做得最好的在南京，是朗诗置业。笔者的朋友，只要买了朗诗的，都成了朗诗的忠实粉丝，在各个社交场合宣传朗诗。这就是强大的口碑效应。
在南京同一地段，朗诗的物业必然要比其他物业卖得贵一点。贵在哪里？就是它的科技附加值，使它实现了差异化竞争。这些附加值让人的居住舒适度更高，感觉更好。据说朗诗的新风系统的管道，整个楼都是连成一体的，一个地方破损就得全部更换。曾经就有朗诗业主装修一不小心，把管道弄破了一个口子。结果赔了几万块更新管道。
所以笔者建议，放弃地段的束缚，投资这类物业。因为在市中心，这类科技附加值的物业价格高高在上，你买不起，但如果在相对远的地段，这类物业的总价相对要低，随着未来城市交通轨道化，地段这一问题会逐渐弱化，这类物业将持续受到市场追捧。