我们将传世财富的两大秘诀分成两个部分：投资房地产和投资持续创新企业。在每一部分，我们提出了供你遵照执行的一系列步骤，以及帮助你执行计划的图表和工作表。现在你具备了如何变得富有的不错的观念，也打下了全面的理论基础。虽然你知道有许多方法能够变得富有或非常富有，但还是有两个获得此类财富的关键，能够使你或你的继承人终生享受舒适的富裕生活。
1.购买房地产：将你的资金投入到能产生收益并且本身可作为遗产继承的房地产中。
2.投资不断创新的企业：创建、发展、指导或以某种方式参与到那些不断创新而发展自身的公司、产品或服务中。
你可能确实因投资于股市而发家致富，或者你可能恰巧在某方面工作勤奋、聪明过人而过着优裕的生活，但无论你持有什么类型的资产，你还可以通过投资房地产或创新企业在有生之年获得超过你预期的持续资产增值。
你已经理解了这个真理背后简单的原理：房地产和持续创新企业就像制造收益流的永动机的两个引擎，它们按照自己经济循环的周期生产出更多的资产，供你投资于其他领域。假如股票市场动荡——或者更糟，甚至于崩盘，房地产和创新企业仍然会继续发展。
即使一个在华尔街输得精光的投资者依然需要一间房屋生活，并且他还要设法支付租金。同样，创新企业在股票上市前的早期发展阶段，很可能被隔绝于这个变化多端的市场之外。
此外，创新企业更多地被现实中的真实需求，而不是被金融市场的动荡所推动。假设你的企业是一家咖啡馆，吸引着一群用早餐的老顾客，即使股市暴跌，他们还是需要吃饭的。事实上，你的咖啡馆正好可以成为人们聚在一起谈论股市暴跌，互相安慰的场所。
另一个相关的例子是：假设你的企业生产高档而时尚的短袜，股市危机可能使消费者比以前购买更少的袜子，但股市危机不会让他们彻底不买袜子。很可能你生产的袜子的销售量和销售价格都会降低，但无论美国或者全球股票交易市场发生什么情况，人们仍将会需要袜子。
当然，我们并不认为股票市场崩溃不会影响到房地产的价值和创新企业的前景，与金融市场有关的企业——比如金融行业内部的企业，或为金融行业服务的实体——的确会随着金融市场的波动产生强烈的反应。
此外，金融危机一般会使整体经济衰退。如果发生那种情况，你所从事的工商企业——在这种情况下几乎任何企业——都将承受痛苦。即使没有外部因素发生，像股市崩溃这样的大规模事件发生，任何企业都要承受经济动荡和市场低迷之痛，那正是经营企业所付出的代价。
不过，像房地产这样能不断重新定位自身的企业是长期收益流的源泉。尽管房地产和企业可能处于动荡的经济周期中，但与上下动荡、曲折变化的资本市场不同的是，它们往往在不同的时间以不一样的方式发生变化。用金融术语说，它们提供了其他市场不能提供的保值手段，最重要的是，它们通过产生收益和增加净值而保值。
但是，理解传世财富如何起作用是一回事，将之落实到行动上又是另外一回事，你是怎么将他人的行为转化为自己的规划的？你是如何建立你自己的传世财富模式的——一个你终生遵守，所惠及的后代也同样遵守的行动计划？你应该像做其他事一样按步骤实施这些计划。
把握全局
通过前面讨论过的章节内容，你认识了目前分配资产的方法和按基准模型分配资产的方法的不同，通过研究资产价值和所占资产比例，你可以根据基准模型看看自己在表中所处的位置。我们提取其中的一些数据，以对你所处的位置和你希望达到的位置有个总体认识。参考到目标之间的差距（当下你的分配比例和基准比例之间的差异）。
现在可以构建你的传世财富的宏伟蓝图了，这正是本章的主题，我们将传世财富的两大秘诀分成两个部分：投资房地产和投资持续创新企业。在每一部分，我们提出了供你遵照执行的一系列步骤，以及帮助你执行计划的图表和工作表。
将此章看做你自己的工作手册，在这里你制定自己将要遵照执行的清晰的路线图。当完成了工作手册部分，你将会在本章的最后获得阶段性的成果，我们还在本章结尾附上一个你完成创富、守富和传富计划的概要表格。
第一部分 投资房地产 (1)
在浏览报纸上刊登的出售资产的清单前要执行两个基本的预备步骤，包括你开始考虑购买资产时必须记住的若干问题，以及当你认为已经找到了值得投资的资产时要进行的一些关键评估。
步骤一你有多少可以投资的财产
首先必须明确你有多少可以投资房地产的资本，第4章表5列出了大多数人能拥有的典型的资产类型。为了完成图表，回头参考你刚创建的表格，提取出房地产投资的总数字，要确定从房地产的市场价值中剔除任何抵押贷款、住宅产权借贷或者其他房地产抵押物的价值，把总额填到第一栏。
现在提取出有价证券的金额——它是很明显的一种资产。如果有，填入你的私有企业价值，然后提取出你保险单的现值（一些保险单允许贴现）。
以上数字的总额是你可以考虑用作分期付款首付的资金最大值，但是把所有资产作为首付可能并不谨慎，你也许要保留一些资产用于其他目。
你可以考虑将一定比例的有价证券作为抵押来贷款，作为分期付款首付甚至全部购买款。
你也可以选择取出你主要住所的产权贷款，或者为了这个重要投资，从你的401（k）计划中取得分期付款的资金。你要确定理解有关的融资和付款条件，并了解如果你从401（k）账户拆借，那么除非你偿还了全部借款，否则你就没有了退休生活金，而且很明显这部分资产取出后不能像原来那样继续增值。
回到第5章，重新评估你的风险承受度，在抵押现有资产通过借贷用于首付，并且利用你所投资的房地产净值抵押获得贷款前，谨慎必须排在第一位。
无论你如何获得你愿意投到房地产上的资金——或者是如何凑集得到的——那就是你用于初始房地产投资的预计分期付款的首付。
房地产投资中分期付款的第一规则是首付款占购买总额的比例在20%~25%之间。那么下一步根据给出的首付款计算出你可以运作的假设的购买金额。
如果预计首付款占购买总额的20%，购买金额将是。那是投资范围的最低限。
如果预计首付款占购买总额的25%，购买金额将是。那是投资范围的最高限。
现在你知道你能支付的房地产投资的最高金额了。
步骤二你能得到融资吗？
与抵押贷款债权人核对并确认你有资格获得的贷款的种类和数额。贷款债权人的回答部分根据你预计的分期付款的首付金额，还要根据你总体的信用等级，包括主要住宅抵押的还款记录。在贷款债权人眼中，更重要的是，你总体的个人财务状况如何——特别是你的资产减去负债计算出的净资产情况如何。
步骤三用客观的眼光开始寻找投资
有了分期付款的首付款和抵押贷款债权人的承诺，现在你完全可以开始寻找合适的房地产了。你有投资的金额范围指引你，也几乎有了融资承诺，一旦你找到了合适的房地产，你就有资格进行投资了。但是当你继续学习如何寻找合适的房地产投资时，你还应当知道与此有关的几件事。
投资用的房地产和你居住、工作用的房地产之间有显著的不同。你已经对后者非常熟悉了，那么，理解前者与后者完全不同非常重要。毕竟，当你外出寻找自己的住宅或工作室时，你的反应来自高度的主观标准，并受到像舒适、美观和其他难以表达和定义的特性联系在一起的情感所驱动。你当然希望购买的出租房产对潜在的租房者具有吸引力，作为买方，你当然对房产具有一些主观的反应。但你购买的是投资型房产，在你被主观反应弄得疲惫不堪之前，你还需要考虑一些重要的因素。
我们已经拟定了清单并列出了那些因素中的一部分，并根据你正在考察的资产类型进行了分类。密切关注潜在投资的有利方面和不利方面，这 两点都很重要。首要问题是不要爱上某个资产，并要牢记购买房地产的重要原则：位置、位置、位置。
步骤四找到中意的房地产了？
如果你已经找到了似乎合适的资产，购买金额也在你的承受范围之内，从这个类型的投资资产的客观情况来看，也是个不错的选择。现在我们提醒你注意几个问题，你是扮演住宅购买者还是商用房产购买者的角色，这是截然不同的。因此，我们汇编了你在考虑购买投资资产时需要问自己的几个关键的问题，列表如下：
资产类型
.独栋式住宅
.多户住宅或公寓
.商业房地产
.未开发土地
有利方面不利方面
.通常买入时费用最低.较长时间后投资才能获利
.最容易管理.如果投资者个人能够提供一些维护，效果更为明显
.必须选择容易出租独栋住宅的地区
.能迅速还款.基于你考虑投资的房产数量，通常需要大量的预付款
.必须确认你已经胜任房东角色和收租工作
.需要确定现在的房租（如果有单元房）要比市场价格水平有竞争力或略微低一些
.一般维护费用较高
.可能需要管理公司介入
.有较强的能力将费用转嫁给房客
.租房者是否有经营实力很关键
.装修费用可能太贵而不能吸引租房者一般租约期限较长.管理可能花费时间
.需要时刻注意社区内区域规划、税收和其他事情
.如果位置选择得当，.高额的房地产税（不能获得收入）有望获得高额回报
.如果位置不好，风险很大
.需要持有资产的时间最长
.需要时刻注意规划以及税收方面的变化
. 如果你考虑购买独栋式住宅
◎位置是否适合租赁？要回答这个问题，可以看看这个地区的其他房屋是否已经租出去？——或者这里是不是大多数家庭都购买了房屋，或是仅仅短期租赁房屋的高级社区？
→如果这个地区有大量租赁房屋，你就很容易找到房客，很显然这里是人们经常寻找出租房的地区，在这儿租房感觉很舒适。→相反，如果这个地区只有少量房东，可能仅仅意味着在这些自有房当中，你的出租房的发展前景确实非常有吸引力。这一点在营销房屋时要牢记在心。另外，记住公司或其他组织可能安排员工暂时迁入到这个地区长住，那些员工对租房感兴趣而不是买房，这样你可能需要提醒当地公司的人力资源部门，你已经在第一流适宜租房的地区拥有了第一流的出租房。
→其他短期租房的房东可能正在更换房屋或者刚刚搬进这个地区，在购买自己的房屋前，他们需要 6个月到一年的时间考察。这种情况下，稀缺的出租房意味着几乎没有竞争者，因而你能够收取高房租。
◎这个地区有没有商业机构雇用买不起房屋的员工？→如果是这样，这可能是出租房屋的优势地区。
◎你需要花费多少资金用于房屋装修使之有足够的吸引力租出去，是刷刷油漆或者在户外种几棵树的事？还是需要翻新沐浴间、厨房和其他主要房屋结构？
→当需要进行以上工作时，估算一下所花的费用。
◎你现在是否有一个房客？月租多少？现在房客的租期多长？→在你能够合理提高房租之前，你需要知道租期有多长。另外，如果租金太高，你要比较分析，从而知道你稳定的高收入能持续多长时间——也就是房屋租期多长？如果房屋很快要翻新，下一个租约可能要维持原价，因为提高租价会使出租房失去房客。
◎房地产税是多少？资产评估的程序是什么？
→你需要知道将来要付的费用。
◎房屋是否遭受过水灾？最近什么时候屋顶更换过？其他维护费用多少？
→你要了解你买的房屋是否结构牢靠。
. 如果你考虑购买多户的家庭公寓
◎现在所有的租约的细节性内容是什么：收取的租金总额、租期长短、租约的条款？
→你需要知道受到法律保护的现有租约的时间多长。如果租金低于市场价，根据租期，你就知道必须等待多长时间后才能提高房租。如果租金高于市场价，房产将会对潜在的房客失去吸引力。
◎是否考虑过这个地区与你正在出租的房屋类似的其他房屋的租金？是较高？还是较低？
→这会让你了解是不是必须得降低租金以吸引房客，或是相反，是否能提高租金而仍然具有竞争力？
◎该地区住宅开发的实际情况是什么？这个社区是否对出租单元有真实的需求？
→仅仅有可购买的现房并不一定吸引人。如果房子都是空的，没有人搬进来，那就到别的地区找。
◎这栋建筑的房龄有多大？与这个地区其他的房屋相比如何？
→维护是个问题。另外，如果社区里比较老的建筑里混杂着新的、现代化的建筑可能会使之失去特色，而保持“旧”的外观的社区，却是一个很好的投资改进机会，可以营销成“古典”建筑。在提供所有现代便利的同时，创造了怀旧的、更加雅致的生活方式。
◎该地区是否有开发新房屋的计划？
→如果有，人们是愿意去那儿居住还是去你的公寓？
◎现在的房客年龄多大？房屋的周转率是多少？
→首要原则：最好的房客是
70岁的老寡妇。她定期付房租，脚步又很轻（那意味着对房子基本不产生损害），而且永远也不会搬走。相反，新婚夫妇和单身的青年不但经常换房，而且几乎不注意房屋的安全和安静问题。
◎最近一次房地产估价是在什么时候？现在的税费是多少？
→再一次提醒，知道房地产现在和将来的税收很重要。
◎翻新升级房子需要花费多少钱？屋顶的状况如何？炉子呢？其他的构件呢？
→良好的建筑结构很关键，你需要知道未来两年的房租收入会不会花在造一个新屋顶上。
. 如果你考虑购买商业地产
◎你是否了解收入流？像除雪、停车场维护、缴费后方获得许可的服务项目以及其他问题所产生的相关费用是多少？
→商业是个特殊的行业，你需要突击学习租房合同、操作规程和设施管理方面的课程。
◎你是否已经审查了现有的租房合同的全部条款？租房合同的租期多长？
→再一次提醒，关键在于你要知道将要运作项目的投资极限和有多大可能获得收益。
◎租房者在这个商业地产里从事什么类型的经营？他们在该地区经营多久了？企业建设得有多好？
第一部分 投资房地产 (2)
→稳定的经营是最理想的，短期租赁房屋的骗子公司来得快去得也快。安全性也要考虑，一个在地下室经营合成化学物质的公司并不是你最中意的房客。最好这家公司在所处地区具有举足轻重的地位，有稳定经营的记录和长远的发展规划。
◎这栋建筑的修理费和翻新费用是多少？计划的翻新费是多少？
→你要知道需要多少费用才能使你的“投资产品”被市场接受且具备竞争力。
◎租房者需要支付哪些费用？
→再次提醒，房地产业是特殊行业，你要明确你和租房者之间的权利和义务关系。
. 如果你考虑购买未开发的土地
◎要交的土地税、保险费用有多少？
→简而言之，你需要知道准确的运作费用和持有成本会是多少。
◎目前土地是如何分区规划的？什么样的区划不适合开发？在这个社区你需要付出多少费用改变区划以便在土地上建造有价值的建筑？
→回答这个问题需要政治和经济方面的知识，你需要知道权力中心在哪儿，以及解决区划问题的关键在哪儿？
◎在这个社区或地区有多少其他未开发的土地？
→这将会告诉你
20年后你的土地价值多少。理想的目标是，你的土地是这个镇上唯一的开发项目——无论如何，至少也得是这个镇上少数的几个项目之一。
步骤五读懂经济学
购买房产的基本事实和对警示性问题的回答是一种充分的前期准备工作，便于让你理解正在考虑中的特定房地产投资的经济学。它的目标在于让你弄清楚购买的房产是否将提供正的现金流，也就是说，这房产是否值那个价钱。
我们使用现金流来分析投资，是因为现金流确实是投资的一切。我们谈论的是当你支付费用后房产产生收益而为你带来的收入：你可以使用购买更多资产或者以其他方式扩大投资的流动性收入或者现金。
现金流分析是一个相当简单的过程。它记录了你的经营现金收入，你的经营费用支出，以及收入减去费用所剩余的收益。如果你想知道考虑中的房产带给你的收益是否值得你付出那么多的购买金额——和你的努力——那就请使用下表：
首先从完成第一年的每个月的现金流分析开始，注意每一个空格的实际收入是资产在现在的市场条件下所产生的现金流。但仅仅一年是不够的，你还需要规划三年、五年后的现金流。这样，你就需要估计两年、三年、四年和五年后你收入的提高情况。检查你所有的租房合同，确定什么时候租金收入增加，什么时候合同到期，新的租约是否有希望增加月租收入。逐项评估第一个五年你可能拥有的资产。
你还需要根据房产的历史闲置率来确定总体的年度闲置情况。很显然，房产闲置意味着没有收入，因此，就要调整相应的当前和预计现金流分析表。你怎样计算房产闲置率？各种房产的闲置率一般不一样。对商业房产来说，首要原则是要将年闲置时间控制在 5%以内。独立产权公寓——比如单户家庭——需要 2~3个月时间来出租房产，闲置的房租损失会达到每年房租的 15%~20%，所以独立产权房产的闲置会使你的潜在收入少去一大部分。
现金流分析表上标注“其他收入”的区域可能包括很多项目的收入，从洗衣房电器到你租约中房客支付的有线电视费。房产中其他任何能带给你收入的资产都应该包括进去。
这不难计算，是吗？实际上收入较容易规划，计算账簿中的费用栏则比较困难。这是因为营运费用一般不出现在某一特定的总额中，也不一定在有规律的预计收入（比如租金）之后都会出现。
房地产的营运费用包括哪些？首先，你必须计算出一般的费用，如：保险、税收、景观美化用的器具、除雪费用和房产维护费用——也就是预期的房产例行保养费用。就像每三个月你更换自己房屋的滤水器，在夏天修理下水道一样，一般每五年要把房屋重新油漆一遍。这些也必须考虑进房屋的例行维护清单，这些有规律的维护费用必须成为考虑的因素。另外，如果你将购买分套出售公寓或团购公寓中的一个或多个单元房，你必须要每月支付评估费用给团购合作组织用于管理分户式公寓或团购公寓——是的，有这回事——统称它们为分户公寓联合团购组织。有时，这些组织也会收取特别评估费。很显然，这些因素也要在你的分析表中列出来。
当完成收入分析后，现在开始估算第一年中每个月的营运费用，然后用这些数据预算出 3~5年的基本规划。
另外一个需要加入现金流分析表的重要项目——也就是紧急维修后备金。如果你拥有属于自己的房屋，你就会知道不得不为预料之外的事情作准备。就出租房产而言，你要准备支付预料外事件的费用一般称之为“雨天基金”，专业术语为储备账户。当某一天房屋下水道的接头断了，你将会发现出租房屋被水泡而损失不少，这种情况确实会发生。
你需要储备多少“雨天基金”呢？与房产闲置规划一样，你可以根据不同类型的房产和不同的投资目的，估算并决定相应水平的储备金。如果和其他人共同投资了大型房产，你可以要求他们提供附加资本，也就是资本要求，在这种情况下，你可以不需要储备金。
但是如果你单独投资，“雨天基金”的总额多少取决于你付了分期付款的首付后剩余多少资金储备，如果你借贷的数额比例较大，适宜的比例为你储备资产的 5%~10%。不管你决定安排多大的比例，第一年你必须逐月估算出“雨天基金”，之后每年再估算。无论你决定储备多少，当出现意外，你需要修理阴沟排水出口时，你所投资的保守型短期金融资产就能够迅速变现使用。
还有另外一种费用需要加入到现金流分析模型中，那就是债务费用。购买房屋的融资借贷需要花费多少？此外，第一年、第一个三年和第一个五年都要估算出这些费用，并把数字填入相应的空格中。
现在，让我们看看现金流分析告诉了我们什么。查看你的第一年、第一个三年和第一个五年的现金流入，在以上阶段现金流是否为正数？我们说的“正数”是指：房产是否能为你带来收益？相反的情况是出现负的现金流，也就是房产投资使你的个人财产越变越少，那就根本背离了我们理想的投资目标了。
如果房产投资在以上任何一个阶段做不到正的现金流呢？为什么做不到？是房租低于市场平均水平还是房产租不出去？也许相对于房屋的购买价格和租金收入，债务费用太高了。无论哪种原因，你的分析表上任何一个地方出现负的现金流都是一种不好的警示。也许你需要重新磋商房屋购买价格，以使现金流变为正数。也许你还想问自己房产以后升值的前景如何，但要注意负的现金流将迫使你在房产升值之前卖出房屋。如果表格显示你的现金流为正，就几乎已经确定这是能可靠地产生现金流的投资。
但是房产现金流并不是你可以从房产中获得的唯一收益。询问你的会计师，拥有此类房产会产生多少与税相关的优惠。这些收益包括地方和州政府的税收激励，以及折旧费对税后收入的影响，这些都能使你每年少交一大笔税。准确地说，你收益的多少完全取决于地方法律的差异，这种差异会对现金流造成完全不同的影响。
当你完成现金流分析表后，你就拥有了需要的全部信息，以决定这是否是你第一笔正确的房地产投资。如果是，购买它，并祝贺自己做了笔好买卖；如果不是，该地区还有许多其他房产，你可以一直寻找，直到合适的房产出现为止。
注意记住这个长期目标：你所做的一切是为了试图缩小当前资产配置与基准资产配置模型之间的差距以获得传世财富，进入房地产业是该模型重要的一部分，同样重要的是做正确的房地产投资，你需要细心遵从这些步骤。面对现实，保持客观，果敢决断。
·传世财富案例
·充分利用手头资金
黛比 ·辛普森是两个孩子的好母亲。她的第一个职业是发型师，现在做专职妈妈。黛比喜欢收藏古董，特别是马提尼酒搅拌器、家具和香水瓶，但她真正擅长的是投资房产。
获得房地产专家的意见似乎属于典型的南加州人做的事情。但当黛比和她丈夫约翰挑选他们的房地产投资组合时，黛比根本不是一个专家。他们能够进行第一次投资仅仅因为他们用房屋做抵押拿到了贷款。第一处房产是离海滩几个街区的破旧老平房。黛比和约翰自己修葺了房屋，卖了后赚了点钱，又用这笔钱买了一处有多个出租单元的房产。
他们创造了一个模式：黛比寻找有价值的旧房，约翰做一流的房屋翻新工作。他们或者卖掉房产，或者租出去获得收入。最后，这些投资、修复和出售房屋形成了循环，辛普森一家拥有了遍布南加州的相当数量的房产——其中很多在位置相当理想的威尼斯海滩地区。约翰现在是专职的房地产投资组合经理，黛比在家带孩子。（当然她还时刻注意外面有没有合适的房产可以投资。）
辛普森一家曾经受到过一些财产损失——虽然不是房地产方面的损失。2001年 9月，他们在啤酒市场损失了一大笔钱。之后不久，他们又决定投资股票。“那些钱我们再也看不到了，”黛比说起华尔街的损失时说，“投资房地产，我们至少能看到房产，它们不会消失。 ”
另外，黛比感觉她和约翰可能配置房地产投资过多，考虑卖掉一点房产以投资于其他领域。辛普森一家已经为他们的孩子创立了信托基金，再也不用担心失去现在的旅游爱好，或买点自己喜欢东西的生活方式。为什么？因为有那些可观的月租收入。另外，黛比还说：“如果资金紧张了，我可以卖掉其中任何一处房产。 ”
这对加州本地的夫妻感觉不到起早贪黑去其他地方谋生活的必要了。他们喜欢他们海滩边的房子，希望余生在那儿度过。他们为自己和孩子创造了能够用金钱购买的安全感。他们致力于社区生活，从事庇护无家可归的少年的慈善工作。但正如黛比所说，他们能做到这一切是因为他们有房地产投资的收益： “（如同）银行里的现金。 ”
第二部分 投资持续创新企业 (1)
回到第5章，你评估了个人风险承受度，回头看看风险承受度的自我评估也许是明智的，因为投资持续创新企业前你需要问自己的第一个问题是：你是愿意承担投资自己的创新企业的风险，还是更愿意承担投资他人的创新企业的风险。这是一个关键性的问题，只有你自己才能回答。
为准确起见，我们表明没有任何价值判断可以同时适合两者。一个选择——在你创新的企业和他人创新的企业中间作出抉择——并不比另外一个选择更好，或更符合道德标准，甚至更令人兴奋。投资自己或他人的创新企业都没有成功的保证。两者同样有风险。那么，这就要根据你个人情况和你的个人偏好来选择了——没有其他方法。
步骤一找到机会
你怎样找到使你走上传世财富之路的企业？一个途径是寻找需要投资的机会。这样的机会到处存在，因而你需要经常寻找，积极调查新的风险投资机会，并断定自己有兴趣进行投资。
有一件事情是肯定的：更多的是企业寻找投资者而不是投资者寻找企业。找到合适机会的最简单的办法之一是尽可能试试看，以下4个主要方法可以帮你做到：
. 与家庭和朋友协商
从你身边的人开始——和你的家庭、朋友和熟人交谈。也许你会在最近的鸡尾酒会上意外听到人们谈论一个投资机会。也许在乘车上班途中你会听到同路人提起一家她认为有前途的新公司。也许隔壁工作间的小伙子在电话里和他姐夫一直在争论，声称他完全没有“适合投资的资金”。他们在谈论什么？问他们去。
也许你根本什么也没有听到或无意间听到。出现这种情况，你应该负责发起交谈。第一，列出可能认识的朋友和所有家庭成员清单，找出你认为可能会在圈子里听说有新公司正寻求投资者的人。然后系统地和清单上的每一个人保持联系，让他知道你正在寻求投资创新企业的机会。也许你不用等待多久，你的电话就会响起，机会随之而来。
. 告诉你的律师、会计和银行客户经理
通常这是必然的，律师、会计和银行银行客户经理与社区或地区发生的事件有相当密切的联系。他们通常能摸准市场的脉搏，因为这是他们获得客户、获得行业竞争优势的不二方法。他们中每一个人都很可能知道谁开了一家新公司，商业中的具体细节以及其他事务。实际上，他们自己的客户有可能正涉足新的风险投资，而且可能正在寻找投资者。这样，你的律师、会计或者银行客户经理可以做你的介绍人。
但是不要完全靠机会。与专家——或者你知道的可能在社区涉足商业很深的其他人——联系很重要，让他们知道你正在寻求投资一家创新企业。通过这个方法，你有可能与传统圈子外的人接触。
. 阅读当地报纸
听起来很简单，但值得我们重视，当地报纸——尤其是财经版——是寻求新的风险投资和商业并购机会的最好来源之一。地方报纸会告诉你什么人、在哪儿、做了什么事情。
. 浏览互联网
有专门赞助风险资本和其他形式的私募股权风险投资的组织，你能轻易地在互联网上找到它们。也许你还要寻找你认为成熟的特定的工商业投资机会，积极主动地联系你在网络上认识的人。你永远不知道这样的网络联系能带给你什么机会。
请始终记住，在评判是否投资某人的创意时，进行一轮全面的调查是寻找投资机会过程中非常重要的组成部分。阅读商业计划书，让你的律师审查所有合同或文件，如果没有商业计划书或文件，请慎重投资此人的风险项目。
但如果你的目标是创立自己的风险企业呢？你怎样达到目的？你还是必须寻找到机会。下面 3个办法告诉你从何处和如何开始你的思考过程。
. 在职的机会
你可以从自己的工作开始。有没有特别的方法、服务或程序能让你的工作更容易些，或者帮助你以更低成本更快更好地完成你的工作？如果你是一名医生，你是否感觉到需要以不同方式整理病人信息？或者你是一位企业老板，因为供货运输的不协调而感到挫败，但理所当然有更好的办法来协调供货运输——或许你就知道如何做。或者你可能是位经理，发现一种方法可以改进公司的客户服务——和你们的收益——但似乎公司里没有人对此感兴趣。填补那个利润盲区，改进现有的产品或程序，可能那正是你的机会。
你也可以把组织作为一个整体来观察。在你的工作范围中是否有质量服务或产品因为分销战略受到限制而仅仅对某个细分市场或特定类型的个人有效？如果是，你是否发现一种方法可以消除这种限制而增加产品和服务的销售量。自我限制式分销是一种常见的失败的商业模式，而拓宽现有的产品或服务的分销面是一种高效创建新企业的方式。
你从事的行业状况如何？你能否看到未来该行业的发展前景？是否还有新途径挖掘增长潜力？顺着这个思路引导企业走下去可以走出一条令人兴奋的创新之路。
你的工作为你提供了有利的条件来解决这些难题，并探索出一条创新之路。这些解决方案也许提出了完全适合企业发展的正确方法，并使你成为掌管这家企业的合适人选。
. 社区里的机会
你的社区缺少什么？是否有足够的自助洗衣店？电影院？意大利餐馆？
也许有一个大公司在你居住的镇上，你是否能够提供给这家公司需要的服务？例如，提供豪华轿车接送雇员来往于最近的机场的服务；或者像前文提到的汤姆 ·克莱姆一样，能够得到为公司除雪的外包合同；或者，你可以供应鲜花、室内植物、室外盆景给公司园区。提供这样的服务可以消除冬天的气候影响，提高员工士气。清洁服务怎么样？后勤服务呢？出租健美器材给公司的健身馆呢？
满足本地或本地商业的需要，可以走出一条通向成功创新企业的有效之路。
. 让你的想象自由飞翔
你是否曾多次梦想研发出一种可能存在的产品，你确定它会卖得很火，或者梦想设计出一种能够使你成为百万富翁的服务方案，或者梦想提出一种简单到使你吃惊的解决难题的方案？现在是时候将那些假设情节转变为商业可能了。
有什么例子可以说明？任何一个阅读本书的读者或者在婴儿潮时期出生的人都可能这么梦想过。那么老龄化社会最重要的事是什么——是一些他们不愿接受的事情？或者，专门为双职工家庭提供服务？为环境敏感型的人——像你自己——生产出一种改进厨房和卫生间环境条件的新产品？
也许你一直对自己说你需要一种在线服务。如果你需要，其他人无疑也需要，那么就着手创建它吧。与你的孩子交谈：在他们学校正发生什么？ 30岁或40岁的人怎么样——什么是他们的兴趣和需要——这些需要或兴趣是否带给你创意？
让你的想象自由飞翔吧。有很多概念可以转化成实用的创意。伟大的企业正是从这些实用的创意中产生的。
步骤二进行全面调查
眼下你有了一个或多个有可能创建商业企业的创意。现在到了决定这些创意是否有实践意义的阶段——无论这些机会是真实的还是虚假的。首先，将一个或多个创意整理成正式文件，全面的描述要包含下面几个要点：
. 你发现的商业需求
. 满足需求的产品或服务解决方案
. 能够设计或交付解决方案的组织或公司
然后给创意命名：豪华汽车租车服务、公司园区景观美化、午夜保洁。将这些创意按名字列出清单，并分析每个创意的潜在优势和可能面对的困难。例如，对你来说，园区景观美化在本地拥有现成的市场，这是因为当地有两块中等规模的公司园区，还有一片正在开发的办公园区。然而，面对的困难有：设备的启动费用——是租赁还是购买，以及如何获得园区美化项目启动的合同。
与之相反，启动豪华汽车租车项目不但不贵而且操作起来灵活。但该项目主要的困难在于确定一年周期内是否有足够多的潜在客户使该商业项目运转和发展起来。
另一方面，午夜保洁项目可能有巨大的发展潜力——如果办公园区全租出去的话。该项目的困难之处在于需要灵活管理，而聘用一些临时人员需要一定的费用开支。
第二部分 投资持续创新企业 (2)
下一步将你的商业创意填在空的工作表上，用下面的工作表样本作为指南。一旦你完成了工作表，找出一个具有最大优势和最小困难的创意。当你找到了你愿意创立的公司，你就可以开始制订商业计划书了。
步骤三制订商业计划书
商业计划书是我们经常使用却很少深究的术语之一。简言之，商业计划书是你打算开始运作的商业项目的蓝图和将要采取行动的大纲。从这种角度引申，它就好像是方便你参考的经营“圣经”。
你的商业计划书至少应当说明商业需求和机会是什么，创建何种类型的企业来满足这种需求，还要说明产品或服务、市场行情、你的目标和宗旨、你的战略和策略、经营方针、企业的财务状况。
首先，计划书要说明存在的商业需求或者你所发现的机会，所有其他事情都排在后面。说明商业需求和机会的最好方法是使用详尽和可信的数据：谁会对你提供的产品或服务作出回应？为什么？有多少人或公司可能有回应？你将如何找到他们？他们真愿意购买这些产品或服务吗？愿意出多少钱？
到互联网和当地的图书馆研究并找出以上问题的答案。或者，值得投资一些资金进行潜在顾客的市场调查。你可以从很多供应商那儿购买到定向邮寄清单——搜索互联网或当地黄页——然后你可以自己设计或付费请人设计，做出恰当的调查问卷，按邮寄清单的地址发出去，这样你就能回答商业计划书的关键问题了。
调查公司也能为你处理全部流程：设计调查问卷，顾客定位，进行在线或电话调查。这种方式耗资较多。根据调查本身的跨度和需求的特殊性不同，调查价格从5 000美元到10 000美元不等。当你框定出需求和机会后，你还要继续设计你的商业建议书，计算出创立公司的所需定金。至少你需要调查出潜在的开发费用、员工工资、厂房费用、法律费用和其他费用。
商业计划书不需要多长。当你开始制订时，记住你就是未来的读者：那个可能被说服而投资你企业的人。他们除了想知道你能提供的所有事实之外，还可能希望看到公司3~5年的前景展望，以及一份使企业能够赢利的竞争优势清单。他们还会关心公司可能面临的风险的大小。下面是一份典型的商业计划可能包括的内容：
.执行摘要
.企业描述
.需求/机会
.解决方案
.市场分析
.经营管理
.运营战略
.融资计划
.商业风险
我们为你准备了商业计划书样本供你参考。你可以在我们的网站www.millionairecorner.com上下载，可能当地图书馆也有一些关于准备商业计划的书，你可以充分利用所有这些资源。
步骤四在专家的帮助下仔细检查所有事情
既然你打算向别人借钱——除非你能够自己全部出资建立公司——咨询你的律师或会计师，做一次安全检查是个不错的主意。你的律师能保证你公司的法律框架适当可行，或者帮助你作必要的修改。如果需要，会计师的审查能使你的税务结构更令人放心。这些决定当然既取决于你的个人状况，也取决于你创设的企业的类型。
步骤五与潜在的投资者接触
现在的工作目标是把你感觉容易接近的人或机构列个清单，他们必须是有可能被你说服并有能力为你提供资金的人。
可以先从你的家庭成员和朋友们开始，你感觉在他们中间从谁那儿比较容易得到投资？
接着考虑适合的容易接近的公司——如果那些公司预计能从你开创的公司获利，那么它们可能会在一定程度上考虑投资你的公司。
最后，别忘了风险投资机构和私人投资者。搜索互联网，找到他们的联系方式。另外，我们的网站www.millionairecorner.com上，也有投资创新企业的投资者信息。
有了资金来源和稳健可靠的计划，你就具备了创建创新企业必需的基础条件。那么开始招募员工，生产，营销吧。你可以开门营业了，祝你好运！
另外别忘了：当你有了足够的收入时，仔细想想可以买什么房产来投资。
·传世财富案例
·作更多正确的决策
他在寒冷多雪的芝加哥长大，但如今你通常会在佛罗里达温暖的天气里找到菲利普
·查托夫——也许他在有很多房间的度假别墅的优雅庭院里休闲，或者习惯于在附近海滩胜地豪华的餐厅里享用午餐。在庭院里，他可能穿着半开领的便装，而在餐厅里，查托夫一定穿着夹克打着领带。
菲利普 ·查托夫正式的着装风格源自他的俄国移民家庭，代表着第二次世界大战时代的着装风格。以前在芝加哥，查托夫的父亲曾经创办了一家出售工业设备的商店。他家生意做得很好，年轻的菲利普能够进入有名望的私立学校上学。然而，当他刚满 10岁时，他父亲去世了。菲利普很快发现他要帮助他母亲打点生意了，如果“二战”没有发生，他可能一辈子就过着这样的生活了。
“我从来不认为自己聪明，”查托夫说，但当军队的高级军官测试他的智商后，“我被分配到反间谍部门工作。”在他服役期间，他母亲继续经营生意，获得了巨大成功——这在战时经济中并不令人感到意外——菲利普回到家后发现他面对的是一个活跃的、成长中的公司。
后来，他与另一个成功企业家的千金劳拉结了婚。劳拉 ·查托夫的父亲是个持续创新的企业家，他个人投资了一系列照明系统。虽然她家的企业由她的哥哥们打理，但劳拉家族企业的创造性发明给菲利普留下了深刻的印象。他立刻发现这是企业成长和不断盈利的关键。
与此同时，他正创立自己的家族商店，在整个中西部建立起强大的批发网络。他开始拓宽他的生产线，甚至销售他认为有巨大潜力的收音机。在 20世纪 60年代，老练的投资者都在脱手调频收音机的生意，但菲利普认为他发现了一个具有很好前景的创意，因此他把从牙缝中省下的钱都投资到制造过程中，还收购了很多调频收音机工厂。
他还投资了其他类型的传媒企业——包括电视和杂志——也开始购买公寓楼。正是这些投资——创新企业和房地产——真正创造了他可观的财富。到 20世纪 80年代，菲利普开始卖掉许多资产，和劳拉到佛罗里达过起了退休生活。然而他没有完全退休，现在多数日子里九十多岁的他依然在办公室里工作，菲利普完全投入到投资管理工作中——在全职律师和其他几位专家的帮助之下。
大多数美国或欧洲的顶级投资银行——高盛、摩根士丹利、瑞银、北方信托以及其他类似的银行——都多次接洽菲利普，试图取得他大多数资产的金融服务生意，但他不愿任何一家银行对他的投资施加太多影响。他宁可经常和他信任的人做最好的交易，也不愿把他的企业交给其中任何一家银行打理。
他的大多数资产分散在为各种目的而设立的多种信托基金里。投资范围从私募债券到风险投资市场，菲利普保持着相对保守的投资风格。菲利普证明了他创立创新企业的远见，更不用说他的房地产投资了。这些房产将给他的后代带来持续稳定的收入。
另外，菲利普要求他的孩子们重视思考、计划、投资和工作。他并不想让他们仅仅依靠信托基金生活。实际上，他的信托基金已经提供了思考、计划、投资和工作的激励机制——同时也力图制止他们的懒惰和漠不关心。
就资本市场而言，菲利普是从长远看的。“有些时候一只猴子能够比投资经理做得更好，”他说，“这完全是靠运气和思考的游戏。”他真正的兴趣在于投资创新企业和购买房地产——两者都重要，他说：“作更多正确的而不是错误的决策。 ”
你的创富、守富和传富计划概要
回答下列问题，核对你已经完成的项目。
房地产：
分期付款总额 _______________________
购买价格范围 _______________________
贷款总额 _______________________
资产类型 _______________________
注意的问题 _______________________
现金流分析 _______________________
持续创新企业：
机会 _______________________
全面调查 _______________________
商业计划 _______________________
专家意见 _______________________
投资者 _______________________