在民法理论上，依公益所包涵的范围之不同，公益可大别为“一般性公益”与“特定性公益”两种。一般性公益，指一般国民基于交换能够平等地享受到的利益，例如修筑道路、建造公园、兴修学校而给一般大众带来的利益，即为一般性公益；特定性公益，指唯有某些特定阶层的人才能享受到的利益，一般国民无从经由交换途径而取得这种利益，例如城市中兴建“特困户”住宅，即只有“特困户”这一特定阶层始能享受其利益(温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，（台]五南图书出版公司1984年版，第130、131页。另外，因“特定性的公益”事关特定阶层的“生存或生活利益”，故日本学者原岛重义教授主张应予特别重视。为此，他特别将“特定性的公益”称之为“社会法的公益”，以示与市民法体系上的“一般性公益”相区别。参见其所著《民法上公共福利的概念》，载日本法社会学会编《公共的福利》一书。详情参见温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，（台]五南图书出版公司1984年版，第131、145页。)。
土地所有权的私益性与公益性理论带给我们的启示是深刻的。其中最重要的一点，就是要求我们必须正确处理好土地公益性与私益性之间的关系，而决不可单纯强调一方而偏废另一方。我国实行社会主义的土地公有制度，构成国家的单个的社会成员（即公民）不得拥有土地所有权。但是，由于土地为公民安身立命之基础，因而对于任一公民来说，土地均为其须臾不可或缺的基本生活资料，也就是说，单个的社会成员非占有一定的土地不可。土地的这种占有关系反映在我国现行法上即城市居民和农村居民对于国有土地和农村集体所有土地的使用权。鉴于保障城市居民和农村居民对于土地的使用权有其十分重要的意义，因此我们必须正确处理土地所有权与城市和农村居民对于土地所享有的使用权的关系，在强调土地公有所有权神圣不可侵犯的同时，也应确保公民对于土地的使用权不受侵犯和剥夺。考虑到我国有长期片面强调土地所有权的公共性及公益性的历史，现今转而强调公民土地使用权的重要性、神圣性，以及我国公有土地的私益性，无疑有其重要意义(值得提及的是，有学者在新近出版的著作中从另一个侧面恰当地指出了这一点。从土地法制的发生、发展的演变史看，土地法律制度从来就有两条利益和意志主线，一是社会整体利益和国家意志，二是社会成员的个体利益和当事人意志。一个理性和健全的土地法律制度应该是这两条主线的有机结合。我国土地法律制度，过去受计划经济体制的束缚，不恰当地忽视甚至否认第二条主线，致使土地法律制度被定位为“土地权力法”，从而形成了“士地权利法”的萎缩状态。参见王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年舨，第4页以下。)。
2．土地所有权向土地用益权之让步--土地用益权的优越性
在土地法制史上，土地所有权之向土地用益权让步，乃为19世纪以后之事。究其实质，它是20世纪开始之后，各国土地立法对于19世纪土地所有权的“优越性”、“强大性”及“绝对性”予以限制的结果。
前面已经提及，在19世纪近代民法初期，土地所有权具有“优越性”、“强大性”及“绝对性”特征。基于土地所有权的绝对性与优越性，土地所有人对其土地享有极大的权利，甚至可以滥用。土地所有人依凭这种土地所有人的地位，往往压迫无地或少地的经济上的弱者。而且，于土地所有权通过契约关系（如设定地上权契约或缔结土地租赁契约）而与土地利用权相对立时，土地所有权也处于绝对优越的地位。土地所有人可随心所欲、肆无忌惮的对土地利用人为不利益的行为，如使后发生的买卖关系打破先期存在的租赁关系，甚至任意缩短或变更土地用益权的存续期间等等。土地利用人由此沦为土地所有权人之奴仆，地位极其低下。这种状况如长此以往，则势必使“土地所有权的现代化”(“土地所有权的现代化”，是整个19世纪欧陆土地法学上一个十分响亮的口号，是一个理想．，倡导这一理想的学者指出，19世纪当时，土地所有权人（地主）压迫土地利用权人的以所有权为中心的土地立法，乃是完全违反近代资本运动的固有法则的，故应予变更，以便使之转换为以土地的现实利用人之保护为中心的土地立法，借以提升土地利用人的法律地位。)理想化为泡影，有鉴于此，遂有改变这种现实之必要。在这种背景下，欧陆各国于是接踵发生了使土地所有权向土地用益权让步的大规模的立法运动。
历史上，在19世纪末期以后的近代欧洲资本主义社会，代表土地的地主阶级、代表资本的资本家阶级，以及代表劳动力的劳动者阶级三位一体共同构成当时社会的三种基本阶级([日]铃木禄弥等：《不动产法》，有斐阁1973年版，第197页)。近代资本主义自由竞争结束以后的工商业活动，正是以其中的资本家阶级为轴心而展开出来。农业资本家或工业资本家从地主手中借来土地，雇佣劳力制造、生产农产品或工业产品，通过出售获取利润。嗣后将所得利润进行新的投资以扩大再生产。在这种背景下，为了实现“土地所有权的现代化”理想和保护土地的现实利用者，“资本主义法遂对用益权予以保护，并赋予用益权以对抗土地所有权的效力”，其结果使土地所有权成为土地用益权之侍女([日]铃木禄弥等：《不动产法》，有斐阁1973年版，第197页。)。这种为了适应资本的运动法则并促进土地有效利用，而强化土地利用权，以求得地尽其力的现象，民法史上称为“土地所有权向土地用益权之让步”(温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，[台]五南图书出版公司1984年版，第38页。)。
按照解释，土地所有权向土地用益权之让步，有广狭二义。就狭义而言，它仅指土地所有权与土地利用权相分离时，提高利用权人的法律地位，使之可得与所有权人相抗衡。亦即当土地所有人与土地利用人为不同之人时，地主的土地所有权非但不得压迫资本家的土地利用权，相反，它还必须居于资本家的土地利用权的仆人地位(温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，[台]五南图书出版公司1984年版，，第38页。)。就广义而言，它则泛指强化土地的现实利用人的法律地位的情形(温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，[台]五南图书出版公司1984年版，第38页。)。限于篇幅，以下着重考察提升土地利用权人的法律地位，而使之得与土地所有人相抗衡的问题。
依民法理论，所谓土地利用权，包括债权性质的土地利用权与物权性质的土地利用权。前者如土地租赁权、土地使用借贷权，后者如传统民法上的地上权（基地使用权）、永佃权（农地使用权）等等。此四者中，以土地租赁权与地上权为最重要。因此之故，在民法理论上，通常所称土地所有权向土地利用权之让步，也就仅指土地所有权向土地租赁权与地上权之让步。
20世纪以来，大陆法系国家虽然广泛发生了限制土地所有权，以提升土地利用权人法律地位的现象，但对于是否应当一并提升土地租赁权人与地上权人之法律地位，则既未达成理论上的共识，实务上也未形成一致做法。归并起来，主要形成了三种不同的立法例：其一是仅提升基地使用权人的法律地位的立法例。以德国1919年1月15日公布的《地上权令》( Verordnung uber dasErbbaurecht)为其代表；其二是既提升基地使用权人的法律地位，同时也提升土地租赁权人的法律地位的立法例，以日本1921年4月8日公布的“借地法”为其典范。该法将物权性质的地上权与债权性质的土地租赁权合称为“借地权”，并予以统一调整。按照该法，借地权的存续期间得到极大延长，借地权人同时也被赋予了可得对抗土地所有人的权利；其三是仅强化土地租赁权人的法律地位的立法例。以我国1930年国民政府公布、1936年施行的土地法，及1951年我国台湾地区公布施行的“耕地三七五减租条例”为其代表(温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，[台]五南图书出版公司1984年版，第38-39页。)。
尽管各国对于应否同时强化基地使用权和土地租赁权的效力存在以上差异，但作为提升基地使用权人或土地租赁权人之地位而采取的措施或手段，则不外主要有四点：一是确保土地利用权的存续期间，或使之延长；二是赋予土地利用权以可得对抗土地所有人的效力；三是土地租赁权转让、转租之自由；四是赋予土地利用人有益费用偿还请求权、工作物取回请求权或买取请求权，等等。
前文已经提到，我国自1956年完成生产资料私有制的社会主义改造及1958年开展农村人民公社化运动以来，一直实行土地的公有所有权制度，单个的个人不得拥有土地所有权。这种土地公有所有权制度，是我国实行社会主义生产资料公有制经济制度的必然逻辑结论，无疑为正确的选择。但问题在于，从那时迄至1987年以前的较长历史时期里，我国的土地公有所有权制度非但未能于经济上得到充分实现，相反却遭到了严重的浪费与破坏。究其原因，系与我国长期片面强调土地公有所有权制度的优越性（土地所有权优越于土地之利用），而忽略对土地所有权的实际利用关系的法律调整有着密切的关联性。长期以来，我国学说理论与立法不恰当地认为，土地公有所有权制度因具有强大的优越性，故其一经建立便能自发地通过作为土地公有所有权主体的国家和农村集体的经营使用行为而自动实现。从1979年以来，我国农村实行土地承包经营制度，改革“集体所有，集体使用收益”的制度为“集体所有，农民使用收益”的制度，其结果极大地促进了农村社会生产力的发展，提升了农村土地资源的利用效率。基于农村改革所取得的这一成果，从1984年起，我国经济体制改革由农村转到城市。1987年，国家进行城市国有土地使用权制度改革，实行国有土地的有偿、有期限的利用制度，其核心仍在于强化土地利用权人的地位，并借以促成国家土地所有权的充分实现。可以肯定，我国未来公有土地所有权制度的改革及其立法，必将继续坚持并沿着这一强化土地利用权人的法律地位的方向而前行。
（第三节 土地的单独所有形态与共同所有形态
依所有权主体之为单数或复数的不同为标准，土地所有权可分为单独的所有形态与共同的所有形态。由于人类社会的历史是一部由“共同社会”进到“利益社会”的历史，因此可以推论，土地所有的形态系从土地的共同所有形态，进到土地的个人所有形态。因而，愈上溯至古代的共同社会，愈可发现土地共有现象的普遍存在(研究表明，古代世界，土地最初是公有的。一切文明民族都是从土地公有制开始，最初是部落间猎区的划分，以后是牧场的分配，然后才是在部落内的氏族间进行分配。人类社会进入农耕和农业很久，土地还是公有。耕地仍是部落的财产，最初交给氏族使用，后来由氏族交给家庭公社使用，最后交给个人使用。只有随着“商品生产”而来，“出现了个人单独经营的土地耕作，以后不久又出现了个人的土地所有制”（《马恩选集》第4卷第109页），才给土地公有敲了丧钟，让位给土地私有制。人类生活转入阶级和国家许久，土地还是二元的，有村公社公有和个体家庭私有，有统治者国家所有和个人所有。人类社会达到土地私有，经历了漫长的历史。总之，在经历了一定原始阶段的一切民族，土地普遍存在过公有，然后是二元化，再后转变为私有。参见范传贤：《中国古代社会探微》，中州古籍出版社1993年版，第52-53页。)。但至近代，于个人主义思潮勃兴以后，共同社会的村落共同体便纷纷解体，人类社会遂步入利益社会。在此利益社会，土地所有权的各项权能被吸收合并于个人之手，土地所有的形态于是转变为以“个人所有”为主轴的单独所有形态(温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，[台]五南图书出版公司1984年版，第58页。)。总之，在现代世界，土地的单独所有形态与共同所有形态已共同形成为土地所有权的两种基本形态(值得注意的是，关于土地所有权的类型，学者往往因观察角度之不同而有不同的分类。如有学者将土地所有权的类型区分为部落和氏族所有，家族所有，个人所有，集体和合作社所有，法人所有及国家所有六种类型（王卫国《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版第54页以下），即是一例。惟无论就土地所有权的类型作何种分类，土地所有权的类型莫不可以归结为两类：土地的单独所有与共同所有（含土地总有、土地合有及土地按份共有）。现代各国土地所有权，要么属于土地的单独所有范畴，要么属于土地的共同所有（含土地总有、土地合有及土地按份共有），二者必居其一。)。
一、土地的单独所有形态
土地的单独所有，指由单个的主体享有土地所有权的情形，分为土地的自然人单独所有与法人单独所有两种。一般而言，土地的自然人单独所有及其法律关系较土地的共同所有为单纯和简单。我国因实行土地的社会主义公有制度，由国家和农村集体分别拥有土地所有权，故无土地的单独所有问题。
二、土地的共同所有形态
在土地制度史上，土地共有包括三种类型，即土地总有、土地合有及土地共有。
（一）土地总有
土地总有，指由多数人结合而成的尚未形成法律人格的共同体共同享有土地所有权的土地制度，又称“实在的综合人”土地所有权制度。以欧陆中世纪日耳曼村落共同体土地所有形态为其典型。其法律构造为：村落住民对土地（总有地）仅有使用和收益的经济权能，而无管理和处分的支配权能。村落住民对总有地无应有部分，同时也无权请求分割。村落共同体对土地的支配权能与村落住民对土地的经济权能为交互作用、彼此叠合的协力关系。各村落住民于取得村落住民资格时即当然取得土地使用和收益的经济权能，于丧失村落住民资格时，即丧失之。因此，村落住民对土地的经济权能与作为村落构成员的村民资格之间具有不可分的性质。