(3)对生活妨害行为的管理。生活于同一栋区分所有建筑物上的区分所有人，由于生活习惯、嗜好不尽相同，对建筑物之用途需要亦非完全一致。因而区分所有人彼此间不免发生龃龉，甚至造成对他人生活之妨害。例如豢养动物，妨害公共安全，大声喧哗妨碍邻居安宁，任意堆置垃圾或残余食物妨碍环境卫生等等。此等妨害他人生活的行为，如系轻微或按地方习惯认为相当者，区分所有人当然负有容忍义务，但超过一般的忍受限度时，即应通过管理团体组织加以禁止。
（二）区分所有建筑物的管理方式
1．自主管理与委托管理。此为管理方式的基本分类。自主管理，指区分所有人自己执行管理业务或构成一个管理团体执行管理业务。依人数之多寡，自主管理又分为直接管理与管理团体组织之管理。区分所有人人数较少时，由各区分所有人直按管理。此时共同业务的管理意思依共有理论确定，并以分担的方式付诸实行。在区分所有人人数众多时，则构成一个管理团体，管理并维持共同事务及共用部分。该管理团体以全体区分所有人为其构成员，除规约有明文限制外，承租人得为构成员。该管理团体的最高意思机关为区分所有人大会。区分所有人借助于该大会，表达其管理共同事务的意思，行使所享有的成员权。大会决议事项直接构成区分所有人的权利义务。管理团体设理事会（或管理者）作为其执行机关。理事会成员系由管理团体构成员互推代表组成。理事会设理事长、副理事长等。理事长通常为管理团体之具体管理人，执行管理业务。
委托管理，指区分所有人将管理业务概括的委托管理公司或第三人进行管理的管理。此时区分所有人与管理人间是一种委任关系，且相互间通常有委任契约存在。委托管理又可分为全部委托管理与部分委托管理。所谓全部委托管理，指将区分所有建筑物之管理事项全部委托给管理业者管理的管理。采取此种管理，区分所有人几乎与管理活动完全绝缘，而仅支付管理费用。此种管理方式，易于肇致住户对建筑物管理之漠不关心，管理业务活动易于被作为受托人的管理者恣意为之。部分委托管理，指将建筑物管理上的不同性质的事项委托给不同业者进行管理。采此管理方式，区分所有人较易掌握建筑物管理的主导权，而且其所花费用，也较低廉（温丰文：《论区分所有建筑物质管理》，藏《法学丛刊》第147期，第26页。）。
在此有必要补充说明的是，关于委托管理，一个新的潮流，是将区分所有建筑物全体一并委托给专家管理。
2．管理人方式与非管理人方式。管理人方式，指设置管理人以管理建筑物的管理方式，反之则为非管理人方式。管理人之设置，在全部委托管理场合，系由受托人派遣，但在由区分所有人自行管理时，则由区分所有人管理团体自行选任。由于管理人系现代家园之守护神，其素质之好坏，关系建筑物管理之良莠。因而，区分所有人管理团体在选任管理人时，若规约定有明文，自应依其规定，规约未有明文时，则应通过集会决议予以决定。至于可以充任管理人者，既包括自然人，同时还包括法人。
3．法人管理与非法人管理。前面已经谈到，生活于同一栋区分所有建筑物上的各区分所有人得基于共同关系而结成管理团体。该管理团体如系法人，其所为的管理即为法人管理，反之则为非法人管理。在现代各国区分所有权法上，明定区分所有人管理团体具有法人资格者，仅有法国、新加坡建筑物区分所有法及我国香港《多层大厦（业主立案法团）（条例）》。日本现行建筑物区分所有权法系分别情况，对具备一定条件的管理团体，赋予其法人资格（称为管理团体法人），由其进行管理活动。其他如德国等，因立法上未明定管理团体的法人资格问题，故一般认为系采非法人管理方式。关于此，后面将要论及。
四、区分所有建筑物的管理（二）
（一）管理规约
1．管理规约的概念与性质
前文已述，在现代区分所有建筑物上，为使区分所有权人有一个愉快、舒适的生活环境，非采取有效的管理方法对区分所有权人相互间所生的利害关系加以调整不可。其中，通过区分所有人大会，承认区分所有权人的自治权限，订立管理规约，进而充分发挥该管理规约的机能，即是实现区分所有建筑物有效管理的重要途径。
按照现代各国建筑物区分所有权法与实务，管理规约，亦称“规约”、“住户规约”、“管理协约”、“区分所有规约”及“管理组织规约”等，指全体区分所有权人就建筑物与基地之管理、使用与所有关系，以书面形式订定的自治规则。按照由私法自治原则衍生出来的所谓规约自治原则，区分所有权人订定的管理规约，只要不违反强行性规定、公序良俗原则，以及变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。
关于管理规约（以下称“规约”）的性质，学者众说纷纭，莫衷一是，主要有以下见解：规约是区分所有权人间的契约；规约虽非单纯的债权契约，但具有区分所有权人间契约的实质；规约是比两个当事人的契约发展形态更社会化的契约；规约乃集团性的协约，与一般契约有异，具有合伙的性质；规约类似于劳动法上的劳动协约；规约是具有规定性的规则；规约是规范区分所有人相互关系的规则，具有自治法的性质；规约是有关区分所有人相互间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规则。
以上各种见解，系因观察角度之不同而有别，皆言之成理，持之有故。因为从管理规约的设定程序来看，规约是以区分所有权人全体的合意为基础而形成的，而合意的同义词即为契约，因而说规约为区分所有人间的契约或具有契约的实质，并无不可。惟若从规约的效力及于人的范围而论，规约的效力不仅及于设定的当事人及其概括继受人，同时还及于特定继受人及管理人，此点异于普通契约。因为普通契约（债权契约）的效力，仅及于订约的当事人及其概括继受人，而并不及于此外的其他人。因之，如从规约的效力及于设定当事人及其概括继受人以外之人来看，主张管理规约类似于劳动协约，也无不当。因为劳动协约的效力，不仅及于协约的当事人，而且也及于其他以外之人。规约之效力既然及于特定的继受人，因此区分所有权人纵有更迭，也不影响规约的存续，从而规约对区分所有权人乃是～客观化的规范，实质上为区分所有权人管理团体的自治规则。由此以观，认为规约具有自治法规或自治规则性质的见解，并无不妥（参见温丰文：《论区分所有建筑物之管理》，载《法学丛刊》第147期，第33-34页。）。
综合以上各种见解，规约的性质似可界定为：规约是区分所有人管理团体的最高自治规范，具有区分所有权人管理团体的根本性自治规则的性格。
2．规约的设定、变更与废止
关于规约的设定、变更与废止，近现代各国立法与实务，未尽一致。归结起来，主要有两种途径：一是通过区分所有权人大会的决议为之；二是由区分所有建筑物之建筑公司或出售公司预先设定定型化的规约，于分批让售房屋时，与单个买受人达成同意该项规约的协议。另外，为使管理规约的内容明确化，及考虑规约保管与阅览上的方便，各国法通常规定，规约之设定，应以书面为之并加以登记。
日本现行建筑物区分所有权法规定，规约之设定、变更及废止，应通过区分所有人之集会为之。居住于同一栋建筑物上而无规约的区分所有人，如需要规约时，便可设定之。关于依集会决议设定规约，日本旧法即1962年区分所有权法与现行区分所有权法，稍有不同。按照前者，“规约之订定、变更或废止，应依区分所有人全体之书面合意为之”（第24条），亦即旧法关于规约的设定，变更或废止，系采“一致决”原则。在此原则之下，只要有一区分所有人不表同意，规约即无从订定、变更或废止，失之过苛，不言而喻。1983年，日本废止旧法而制定现行区分所有权法，考虑到加强集会功能，及增强管理团体自治的灵活性的需要，遂废止旧法“一致决”原则，而改采“特别多数决”原则。认为规约之订定、变更与废止，仅需有区分所有人及表决权各3/4以上的集会的决议，便可为之。
德国住宅所有权法规定，住宅所有人得以约定订定规约。规约一旦订定，非有全体住宅所有人的书面同意，不得加以变更或废止。但如果另有规定或约定时，则不在此限。至于规约之订定，形式上通常应由法院或公证人作成公证书。惟于德国实务上，规约之订定，通常在创设专有所有权时即予完成。此又分两种情形：一是土地共有人共同创设专有所有权时，全体区分所有人即通过合意形成规约；二是建设公司或建筑公司，将建筑的房屋出售给买主而创设区分所有权时，通常由建设公司或建筑公司预先订定一规约，并在出卖房屋的同时，也与买主达成个别同意该项规约的协议。另依德国法，规约之变更、废止，须登记于土地登记簿。唯有如此，方能对抗住宅所有人的特定继受人。可见，德国法上的规约，形式上虽仅具有债的性质，但实质上却能对抗第三人，因而具有物权的性质。
法国现行区分所有权法，称规约为“区分所有规约”。按照该法，“区分所有规约”之订定、变更或废止，应由区分所有权人大会为之。关于决议的原则，法国旧法与新法有所不同。按照1938年法律，规约的设定、变更、追加及修正等，均应采“二重多数”决原则。即“由区分所有人之过半数，及至少不低于投票权数的3/4以上的二重多数组成的大会，决定区分所有规约的设定、追加或修正问题”（第9条第2项）。而1965年现行住宅分层所有权法，关于区分所有规约虽仍采二重多数决原则，但在表决票数上，较旧法已有所缓和。该法第26条第1项之(C)规定，“区分所有规约之设定、修正，由代表全体投票权的2/3以上的管理团体的构成员的过半数决定之”。可见，关于规约设定、变更的决议原则，相对于日本法而言，法国现行法的规定更为缓和。
3．规约事项
所谓规约事项，即规约的内容。基于意思自治原则，现代各国家和地区，莫不广泛承认区分所有权人的规约自治权利。因而，规约事项通常由区分所有人自由协议确定。惟在各国实务上，规约事项往往因区分所有建筑物之规模、用途，及区分所有权人生活水准与需要之不同而有所不同。但无论怎样，规约的内容既不得违反强行规定与公序良俗原则，也不得变更或排除区分所有权的本质，否则将不生法律效力。
按照德国实务，得以规约规范的事项，主要有：特别所有权（专有所有权）及共有物（共用部分）之使用方法与原则；区分所有权人的生活公约；区分所有权人在共用部分上设定专用使用权的要件，等等。
法国现行住宅分层所有权法，就区分所有规约应规范的事项，设有详尽的规定，通常规定在长达50页左右的文书中。按照该法及其实务，规约之事项，主要有五：一是区分所有者的权利义务；二是共用部分与专有部分之区分；三是管理费用之分担及其原则；四是建筑物内的生活规则；五是“区分明细书”（区分状况书）。
在我国台湾，关于规约事项，现行民法典并无规定。惟实务上通常以列举方式予以规定，主要包括：不得擅自出售、出租、出典、赠与或交换住宅；不得擅自变更住宅原状、或加以增建、改建，以免影响安全；不得将居住用住宅供作非居住用；应依规定按期缴纳有关费用；不制造公害，不毁损公物，不高声喧哗，不占用公共场所；不储放易燃物品或爆炸性物品；不饲养家禽家畜，不丢弃废物或倾倒污水；不利用电梯载运笨重或危险物品，以策安全；不任意竖立或悬挂广告牌；不在当街过道晾晒衣物，不在广场巷弄停放车辆；不践踏草坪，不攀折花木；安装铁窗花架应依指定位置及统一标准颜色设置；为谋社区福祉，愿接受管理人员之指导。等等。
综上所述，关于规约事项，建议我国制定建筑物区分所有权法时，从以下方面予以规定：
第一，规约事项，委之区分所有权人自由订定，即采规约自治原则或规约自由主义。
第二，规约事项，不得与区分所有权法相抵触，不得违反强行性规定和公序良俗原则，及不得排除或变更区分所有权的本质。
第三，规约事项，具体包括下述四类：一是关于区分所有人间的基础法律关系（或所有关系）的事项。如，共用部分的持分比例，共用部分的所有关系，如一部共用部分与全体共用部分，建筑物灭失（一部灭失）时各区分所有权人的权利义务等；二是关于区分所有权人间的共同事务的事项。如，管理团体的组织机构、人数、权限及营运方式，管理人之选任、任期、解任及职务权限，集会的营运方式（如集会招集之通知等），管理费之数额及缴纳方法（如缴费日、迟延利息及存放等），等等；三是关于区分所有权人间的利害关系调整的事项。主要包括：A，专有部分之使用限制。专有部分虽为专有所有权的客体，区分所有权人得任意使用、收益及处分，但为保存管理全体建筑物的需要及维持区分所有权人间的共同体秩序，专有所有权之行使须受一定制约。如，得以规约明文禁止区分所有人将重量物、易燃物、爆烈危险物、不洁物、散发恶臭物等搬人自己的专有部分之内；禁止饲养对区分所有人有妨碍或危害之虞的动物；供居住用的建筑物，不得将其供作居住以外的目的使用，尤其禁止将专有部分作为饮食店、西餐厅、咖啡店使用；共用部分（含基地）及附属设施的使用方法，等等。B，对违反义务者的处置事项。
4．规约的效力
规约，为区分所有人管理团体的最高自治规则，区分所有权人大会的决议。管理人之管理行为等，均不得与之相抵触，否则所为行为无效。规约的时间效力，规约本身如定有生效日期的，即依其规定；未定生效日期的，则通常解为自规约订定之日起生效。关于规约对人的效力，一般认为，除应及于设定当事人外，尚应及于区分所有人之特定继受人，即移转继受人和设定继受人。区分所有权之受让人，为移转继受人。区分所有权之承租人、借用人为设定继受人。这些人因不属于规约订定、变更、废止中所指称的当事人，故他们仅受规约事项中有关使用事项的拘束。换言之，承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人，对于建筑物、基地或附属设施的使用，负与区分所有人相同的义务。惟须补充说明的是，关于规约对特定继受人产生效力的要件，德、日法之规定未尽相同。
依德国法，规约对特定继受人发生效力，以将规约登记于登记簿，加以公示为必要（该法第10条第2项）。而依日本法，规约即使未经登记，对特定继受人也同样有其效力（该法第46条）。