所谓土地租赁权的物权化，指将本属于债权性质的土地租赁权加以强化，使其“变质”为物权，以提高土地承租人的法律地位，进而使租赁权人可得与土地所有人相抗衡。其方法大抵有四：一是存续期间之保护与延长；二是赋予土地租赁权以对抗第三人之效力，即增强土地租赁权的效力，使土地租赁权不受土地所有权移转之影响；三是转让或转租之自由。即土地租赁权人得随时将取得的租赁权加以转让或转租；四是土地租赁期间届满后，赋予土地承租人以工作物有益费用偿还请求权、工作物取回请求权及买取请求权等（温丰文：《现代社会与土地所有权理论的发展》，[台]五南图书出版公司1984年版，第39页、第41页。）。
（二）基地使用权与农地使用权的不同
基地使用权与农地使用权，虽同为用益物权，但二者仍存在以下差异：
第一，基地使用权以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的；农地使用权则以在他人土地上进行耕作、畜牧或养殖为目的。
第二，基地使用权不以有地租为必要，而农地使用权则一般必须支付地租。
第三，基地使用权人，纵因不可抗力不能使用土地，也不得请求减免地租，而农地使用权人因不可抗力，致其收益减少或全无时，得请求减免地租。
（第二节 基地使用权的取得与存续期间
一、基地使用权的取得
基地使用权的取得，从不同之角度可作出不同之分类。就取得之性质看，基地使用权的取得，可分为原始取得与继受取得，其中继受取得又包括移转取得与创设取得；就取得之原因看，基地使用权之取得，既可基于法律行为而取得，也可基于法律行为以外之原因而取得。以下仅从基地使用权取得之原因上说明基地使用权的取得问题。
（一）基于法律行为而取得
经由法律行为而取得基地使用权，主要包括基地使用权之设定与基地使用权之让与两种情形。
1．基地使用权之设定
即通过订立基地使用权设定契约取得基地使用权。基地使用权设定契约，指土地所有人与基地使用人订立的以直接使基地使用权发生为内容的契约，德国民法称为物权契约。在采登记要件主义的法制下，基地使用权设定契约须以书面订立，并经登记，始生效力。
2．基地使用权之让与
基地使用权可因他人之让与而取得。由于基地使用权为物权之一种，具有流通性，从而自可为让与之标的。基地使用权之让与，为典型的权利让与。基地使用权人一旦将基地使用权让与受让人，受让人即继受让与人之地位而取得基地使用权。基地使用权让与，性质上属于物权变动之一种，于采登记要件主义的法制下，通常须以书面为之，并于登记后发生效力。
另外，依通说及现代各国实务，双方当事人于设定基地使用权时，可以特约限制基地使用权之让与。不过在采登记要件主义的法制下，该特约若非经登记，则不生对抗第三人的效力。亦即，限制让与之特约未经登记而基地使用权人违约让与的，其让与行为并非无效。
（二）基于法律行为以外的原因而取得
1．继承
基地使用权为财产权之一种，基地使用权人死亡时，自得由其继承人继承。但当事人如约定以基地使用权人之终生为基地使用权之存续期间的，则基地使用权因基地使用权人之死亡即归消灭，无继承可言。因继承取得基地使用权，于继承开始时即当然取得。
2．取得时效
基地使用权为财产权之一种，自得因时效而取得。一般认为，因时效而取得基地使用权的，于登记后，即生取得之效力。惟在采登记要件主义的法制下，取得人只有将取得的基地使用权予以登记后，方可加以处分。
3．法定基地使用权
土地及土地上的建筑物，同属于一人所有，而仅以土地或建筑物为抵押的，于抵押物拍卖时，视为已有基地使用权之设定，学说称为法定基地使用权。唯于德国民法，因土地之定着物为土地之重要成分，土地所有权之让与及就土地设定抵押权，其效力当然及于建筑物，故拍卖抵押物时，不生法定基地使用权之问题。
法定基地使用权一般发生于土地与建筑物采分离主义（又称“二元主义”）的立法主义之下。依通说，其成立要件有三：一是须于设定抵押权当时，土地上已有建筑物；二是须土地及土地上的建筑物，于设定抵押权当时，同属于一人所有；三是须拍卖的结果，土地与建筑物所有人各异。
二、基地使用权的存续期间
关于基地使用权的存续期间，各国立法大多既不规定其最长期间，也不规定其最短期间，而系委之当事人自由订定。唯成问题的是，当事人可否设定永久的基地使用权？对此问题，现今判例学说虽多采肯定立场（以日本为例，自大判明治36年以来，日本有关基地使用权存续期间的裁判，无不承认基地使用权永久存续的约定为有效之约定。参见[日）三和一博等：《物权法要说》，青林书院1989年版，第127页。），但在学说史上，学者最初因担心永久基地使用权之设势将肇致土地所有权成为“虚有权”，故多采否定立场，不认当事人可设定永久基地使用权（[日]三和一博、平井一雄等：《物权法要说》，青林书院1989年版，第127页。）。近代以后，随着“土地利用权优位主义”思潮之勃兴，多数学者遂改变立场，转而承认永久基地使用权之有效性。时至今日，永久基地使用权之效力已为判例学说所普遍肯定。
设定基地使用权时，当事人如未订有存续期间的，通常应分别下列情形确定其存续期间：
第一，如有习惯时，应依习惯确定基地使用权存续期间。
第二，如无习惯时，应于20年以上50年以下的范围内，斟酌工作物的种类、状况及基地使用权设定时的其他情事，确定存续期间（日本民法第268条第2项）。
关于基地使用权存续期间之更新，日本借地法与我国台湾民法设有明文。按其规定，基地使用权人之工作物为建筑物时，如基地使用权因存续期间届满而消灭，则土地所有人于期间届满前，得请求基地使用权人于建筑物可使用的期限内，延长基地使用权存续期间，基地使用权人拒绝延长时，不得就该建筑物请求补偿金；如土地所有人未为存续期间延长的请求时，则应依市价就该建筑物支付补偿金。
（第三节 基地使用权人的权利义务
一、基地使用权人的土地使用权
（一）对土地的使用权
即基地使用权人于设定契约所定的目的范围内，有使用他人土地的权利。因时效而取得基地使用权时，则有在作为时效基础之占有所定的目的范围内使用土地的权利。土地所有人负有不得妨碍基地使用权人使用其土地的消极性义务。
（二）基于基地使用权的物上请求权
基地使用权为使用土地的物权，因而基地使用权人使用土地的圆满状态受到妨害时，即可依妨害形态之不同，而分别行使基于基地使用权的物上请求权。具体言之，在基地使用权人丧失对土地的占有时，可对侵夺之人行使返还请求权；在基地使用权之圆满状态受到妨害时，可行使妨害除去请求权；在基地使用权的圆满状态有受到妨害之虞时，可行使妨害预防请求权。
（三）基地使用权的出租与使用借贷
基地使用权属于物权，具有对世的效力，与租赁权仅得对特定人发生效力完全不同。因此，基地使用权人有权将基地使用权出租或借贷于他人。不过基地使用权人此时应就该他人的行为，负全部责任（史尚宽：《物权法论》，第177页。）。
（四）相邻关系之适用
相邻关系，指相邻近的不动产各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间应当依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。基地使用权为对土地加以利用的权利，因此相邻的基地使用权人间、基地使用权人与土地所有人间、基地使用权人与土地租赁权人间，以及基地使用权人与土地使用借贷人间，皆有相邻关系适用之余地。
二、基地使用权的处分的自由
（一）基地使用权之让与
基地使用权为一种使用土地的定限物权。因此，除契约另有约定或当地另有习惯外，基地使用权人有权将基地使用权让与他人。换言之，基地使用权原则上具有让与性，但当事人另有特约或当地另有习惯者除外。
（二）基地使用权移转时，建筑物或其他工作物，原则上应同时移转。在德国，因其民法典认建筑物为土地之成分，禁止单独让与地上物，故而在德国现行法制下，基地使用权移转时，建筑物也就当然随同移转。日本民法最初严格拘守土地与定着物之分别主义，认为基地使用权移转时，与之“分离”的地上建筑物等不得随同移转（史尚宽：《物权法论》，第179页。）。其后，考虑到地上建筑物的有效利用的需要，自大正10年始，判例即改变立场，认为基地使用权移转时，工作物等的所有权原则上也应同时移转（[日]松坂佐一：《民法提要》（物权法），有斐阁1980年版，第187页。）。
（三）基地使用权之设定担保
基地使用权为不动产物权，可为抵押权之标的。基地使用权抵押，属于权利抵押。与基地使用权之让与相同，当事人在设定基地使用权时可约定不得将基地使用权供作债权之担保。该约定依日本民法，仅于当事人间有债的效力，而依我国台湾民法，该约定如经登记，即生对抗第三人的效力。
三、优先购买权