（第一节 农地使用权的基础理论
一、农地使用权的概念与特征
本书第一章已经谈到，根据物权法理论与我国农村的现实情况，我国制定物权法时宜以“农地使用权”一语取代现今使用的土地承包经营权概念，并以物权关系固定农地使用关系。关于作此种变革之意义，前面已经述及，于此不赘。
农地使用权，又称农用地使用权或农用权，指农业经营者在集体经济组织所有的或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。据此定义，可知农地使用权具有以下法律特征。
1．农地使用权的主体为一切农业经营者
在土地承包经营权之下，土地承包经营权的主体一般仅限于土地所属的农业组织的内部成员，此外的其他农业经营者不得成为该土地的承包经营权人。换言之，在土地承包经营权关系中，发包方是土地所属的特定集体组织，承包方只能是该特定集体组织的社员，双方之间要有一定的行政关系。可见承包经营权的主体具有强烈的地域性。而在明确以物权关系固定农地使用关系之后，基于物权理论，农地使用权人的范围即当然不得再局限于土地所属的本集体组织的成员--社员，相反，应扩及于一切农业经营者。
2．农地使用权系以集体经济组织所有或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地为客体
农地使用权为存在于土地上的权利，建筑物上不得成立此项权利。所谓土地，乃以农业集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织长期使用的土地为限，于城市国有土地上不得成立农地使用权。具体言之，农地使用权的客体限于耕地、草地、林地、滩涂、水面及其他适于农用目的的土地。
3．农地使用权系以在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权
如所周知，自罗马法以来，各国民法基于土地之为农业用地或建设用地之性质的不同，规定了基地使用权与永佃权两种物权性质的土地利用权制度。前面已经提到，对于建设用地，我国拟以基地使用权制度予以解决。
基地使用权与农地使用权虽同为利用他人土地的权利，但农地使用权之目的，则限于农业性质的耕作（农作）、养殖或畜牧，此点与基地使用权不同。所谓耕作，指施劳力、资本于土地，以从事栽培植物而为收获，其耕作物不以五谷为限，他若瓜果蔬菜，茶菸桑麻等，亦包括在内。所谓畜牧，指放牧和饲养牲畜等。
农地使用权为一种物权。此种物权的内容为就他人土地进行直接的占有、使用及收益，故为用益物权。其一旦设定，农地使用权人的权利即获确定，不待他人行为之介入即可直接行使对土地的占有、使用及收益，他人不得干涉。且基于物权的效力，农地使用权人享有的此种权利，不独可以对抗社会一般人，而且也可对抗土地所有人。
4．农地使用权是以支付地租而成立的物权
一般而言，农地使用权之成立必须有偿，易言之地租为农地使用权的成立要件。至于农地使用权合法成立后，土地所有人免除付租义务的，则属于抛弃收租的权利的问题，与农地使用权之无偿成立不得混为一谈。
二、农地使用权的期限
基于农地使用权的性质及政策目的，农地使用权的期限宜长不宜短，参考现行国有土地使用权（基地使用权）期限为50-70年，建议物权法将农地使用权的期限定为30-50年，并规定期满如无法定事由，自动延长30-50年，依此类推。此所谓法定事由，物权法应作出列举规定。可考虑作为法定事由的有：农地使用权人死亡而无适于继承农地之继承人；农地使用权人转向从事非农业而无保留农地使用权的理由；农地转为非农用目的；农地因自然原因已归于消灭，等等。
三、农地使用权的限制
考虑到我国的实际情况，农地使用权宜受下列限制：
1．目的限制
农地使用权的农地，应限于农用目的。农地转为非农用目的的，依法发生农地使用权提前终止或者期满消灭。
2．转让限制
农地使用权，可以继承、出租，但不得抵押、出卖和赠与。
3．分割限制
农地使用权，限制分割。农地使用权人死亡而有数继承人时，可由数继承人共有，或者折价归其中一人。非从事农业的继承人不得继承农地使用权。
四、关于农地使用权的国家征收、征用及补偿
基于我国现行土地政策，及保护农业经营者尤其是农民的利益，物权法应对征收、征用农地使用权作严格限制，并对农地使用权人进行补偿。
（第二节 农地使用权的取得
基于物权理论，农地使用权通常依以下两种方式而取得。
一、基于法律行为而取得
（一）农地使用权之设定
农地使用权之设定，指当事人双方经由设定契约创设农地使用权的法律行为。农地使用权设定的当事人，一方为农业集体经济组织，一方为从事农业活动的农业经营者；客体为集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织长期使用的土地；内容为当事人双方的权利与义务。
一般而言，农地使用权之设定，须采书面形式，并经依法登记后，始生效力。书面为农地使用权设定的成立要件，登记则为其生效要件。如农地使用权之设定不以书面为之，则也就无所谓农地使用权设定的生效问题。
（二）农地使用权之出租
农地使用权为用益物权之一种，具有财产价值，依其性质，自得为租赁关系之客体。易言之，农地使用权可以出租，从而他人也就可因租赁关系而取得农地使用权。
一般而言，农地使用权之出租须以书面为之，并经依法登记后始生承租人取得农地使用权的效力。
二、基于法律行为以外的原因而取得
基于法律行为以外的原因取得农地使用权，仅有继承一种。一般而言，于被继承人死亡，继承开始时，继承人即取得被继承人之农地使用权，且不以登记为必要。但是，非经登记，继承人不得处分（出租）所取得的农地使用权。
（第三节 农地使用权的效力
一、农地使用权人的权利
（一）土地之使用收益权
农地使用权，为权利人在他人土地上进行耕作、养殖或畜牧的权利，因此于耕作、养殖或畜牧的范围内，农地使用权人得当然就土地为使用、收益。而且此所谓收益，不独指天然孳息，而且也包括法定孳息，如将土地出租而收取租金等（值得注意的是，关于农地使用权之出租，我国台湾地区最近提出的民法典物权编修正草案系采相反立场，明文禁止农地使用权人将其土地或农用工作物出租于他人。其第64条规定：“为顾全农用权设定之目的，明文禁止农用权人将其土地或农用工作物出租于他人。但关于农用工作物之出租另有习惯者，从其习惯”，“农用权人违反禁止规定时，土地所有人得终止农用权”。）。
（二）出租权
前面已经提到，农地使用权为一种非专属性的财产权，因而依其性质，农地使用权人可将农地使用权出租于他人。但如果法律另有规定时，则不在此限。当事人若以特约禁止农地使用权出租的，在解释上应认为无效。因农地使用权人既不得将土地让与、设定抵押于他人，倘若又禁止出租，则农地使用权人势将失去择业之自由，终身“务”农，使生为农儿者，必终身为农儿，而此与进步社会的运动系由“身份”到“契约”之潮流显不相合，故应予以摒弃。另外，允许以特约禁止农地使用权之出租，亦与现代市场经济之谋求经济流通的本旨有违。有鉴于此，建议我国制定物权法时明定当事人不得以约定禁止农地使用权出租，如有此特约，应解为无效。
农地使用权之出租，不得与设置于土地上的农用工作物分离而为出租。
二、农地使用权人的义务
（一）支付地租的义务
农地使用权以支付地租为成立要件。故地租的支付，为农地使用权人的主要义务之一。地租的种类，究为金钱或金钱以外之物，以及支付的方式等，悉以当事人自由约定，如无约定时，则依习惯。为期公允，如农地使用权人因不可抗力致其收益减少或全无时，农地使用权人可向土地所有人请求减免地租。
（二）依约定方法和用途使用土地
农地使用权人负有依约定的使用方法及目的使用土地的义务。换言之，农地使用权人不得以约定方法以外的方法使用土地，或将土地用作所定目的范围以外的使用。违反此项义务致土地所有人于严重损害时，土地所有人得终止农地使用权。
（三）保持土地之生产力
即农地使用权人以耕作、养殖或畜牧为目的使用土地时，负有保持土地之生产力的义务。违反这一义务致土地有不能依原约定方法使用收益之虞，并经土地所有人阻止或通知改善而无效时，土地所有人得终止农地使用权。
（第四节 农地使用权的消灭
农地使用权之消灭，包括消灭原因与消灭后果。就消灭原因而言，农地使用权为物权之一种，物权之一般消灭原因，如标的物灭失、约定存续期间届满、混同及标的物被征收等，于农地使用权均可适用，毋庸一一列述。以下仅说明农地使用权的特殊消灭原因。在此之后，说明农地使用权消灭之后果。
一、农地使用权的消灭原因
（一）农地使用权之抛弃
农地使用权之抛弃，为农地使用权消灭的一项重要原因。由于农地使用权以支付地租为其成立要件，故学说对于农地使用权可否随时抛弃发生疑问。惟通说采否定立场，认为农地使用权不得随时抛弃，而仅在为一定行为后始得抛弃。所谓一定行为，指在一定期限以前向土地所有人为抛弃的意思表示。另外，有立法（草案）和学说认为，因不可抗力致农地使用权人3年间全无收益时，农地使用权人可抛弃其权利（参见台湾地区《民法物权编修正草案》第63条第2项。），非因不可抗力，继续1年不为耕种时，视为农地使用权人抛弃其权利（姚瑞光：《民法物权论》，第175页。），此时农地使用权消灭。
农地使用权之抛弃，为物权变动之一种，故非经登记一般不生抛弃之效力。
（二）农地使用权人违反农地使用权禁止抵押、让与和赠与的规定时，土地所有人得终止农地使用权，农地使用权消灭。
（三）农地使用权人应依约定的使用方法使用土地，以耕作、养殖或畜牧为目的时，应保持其生产力。农地使用权人违反此项义务，而致土地有不能依原约定方法使用收益之虞，且经土地所有人阻止或通知改善而无效时，土地所有人得终止农地使用权，农地使用权由此而消灭（参见台湾地区《民法物权编修正草案》第65条。）。
二、农地使用权消灭的法律后果
农地使用权一经消灭，即产生以下法律后果：
第一，农地使用权消灭时，农地使用权人负有注销农地使用权之登记及返还土地于所有人的义务。
第二，出产物及农用工作物之取回。农地使用权消灭时，土地上的出产物及农用工作物，皆为农地使用权人花费劳力或资金之设置或所得，因而自宜由其取回，始称合理。
第三，偿还特别改良费用或其他有益费用。农地使用权人为增加土地之生产力或土地之使用上的便利，而支出特别改良费用或其他有益费用，土地所有人如知其情事而不立即为反对之表示者，农地使用权消灭时应向农地使用权人返还。返还的数额，一般以其现存的增加额为限。