第一步，进行咨询。咨询的内容五花八门，包括银行已开办的个人住房贷款种类、贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序，以及需要提供哪些证明材料等，市民可根据自己的需要通过银行个人住房贷款经办部门、售房单位、银行咨询电话、银行设摊或银行设立的网站等途径了解上述咨询内容。
第二步，提出申请。当借款人通过咨询大致了解整个贷款过程后，可凭购房协议或合同向银行领取一份《个人住房借款申请书》，按要求填完该份申请书后连同要求提供的证明及材料递交给银行，正式提出申请。一般在5个工作日以后，借款申请人便可收到银行作出的是否批准贷款的答复。
第三步，签订合同。借款申请人如收到银行同意贷款的答复，就可与银行签订《借款合同》、《抵押合同》。在签合同时，银行信贷委员会负责协同借款人办理抵押合同公证，抵押登记证明文件交由银行收押保管。
第四步，办理保险。在办妥以上手续之后，借款人还要到银行指定的保险公司办理抵押物业财产保险手续。该项手续也可委托银行办理。抵押期间保险单正本交由银行保管。
第五步，办理放款手续。在完成了以上各步之后，借款人就会收到银行的通知办理放款手续。银行会计部门会为借款人开立贷款账户并根据借款合同的借款人委托划款，直接将贷款以借款人购房款名义划入售房单位账户。
房贷时如何挑选银行
小金近日看中了一套心仪已久的商品房。然而在签订预售合同时，房产商一定要小金办理某家银行的按揭贷款。而小金恰恰因在以前的交往中对该家银行的服务态度颇为不满，坚决不愿“就范”。两难之中，经同事点拨，小金得知目前上海多家银行推出了“非指定楼盘”按揭业务。在向银行深入咨询掌握“底细”后，小金再三与房产商据理力争，最终获得了房产商的首肯，很快在沪上首推这项业务的交通银行办妥了贷款手续。
小金的遭遇道出了一个简单而重要的问题，就是客户怎样维护自己的选择权。尽管经过近几年的市场的“洗礼”，银行的经营观念和作风有了很大的改变，但不可否认，在既得利益的驱使下，人为设置竞争“壁垒”的现象并未杜绝。出于营造公平竞争环境的目的，沪上一些商业银行适时推出了“非指定楼盘”按揭贷款业务，为广大市民自主选择搭建了平台。
在与房产商洽谈和贷款办理中，交行专家提醒客户注意，有的房产商对房款的划付的起始时间相当苛求，往往从商品房预（销）售合同签订之日或缴纳首期款起算，即购房人需在商品房预（销）售合同签定之了起30天以内将余款付给房产商等情况，购房人要及时提出，要求从商品房预（销）售合同经有关房地产登记部门登记之日起开始计算，这样既可多争取宝贵的时间，也可防止个别房产商“一房多售”等不良行为。
申请“非指定楼盘”按揭贷款手续较一般个人贷款要复杂，购房者必须事先备好各项相关资料，以解不断往返之劳。借款人应准备的资料包括：所有购房人（以购房合同为准）及配偶的身份证、户口簿、婚姻证明、私章；借款人及配偶的个人情况证明（银行提供样张）；借款人及配偶的个人公积金账号（不同时申请公积金贷款者例外）；房产商营业执照、预（销）售许可证、房产商开户银行和银行账号、售楼广告（彩页）；购房合同（已办理预（销）售登记）；首付款证明；借款人本科或者本科以上学历的学历证明等。
用活小额质押贷款
在银行个人消费信贷业务中，小额质押贷款可以说是一个为人熟知的产品。不少拥有定期存单（折）的市民在急于用现金时，往往选择到银行办理质押贷款，而手续简便、“立等可取”是该个贷业务大受欢迎的原因。
但很多老百姓对这项业务的理解还不够全面，甚至存在认识误区，并没能真正用活小额质押贷款。
误区一：想借多长就借多长吗？
小额质押贷款分两档利率，半年和一年。贷款期限在半年以内的，按半年期贷款利率计算利息；一年以内的，以一年期贷款利率计算利息，利息是有一天算一天。但有的客户往往以为贷款期限越短，利率越有利。贷款时往往不以半年、一年为限，而是明确地写明借多长时间，一个月或两个月。其实这样做反而框定了自己的行为，因为小额质押贷款是可以提前还款的，借一个月和借半年贷款利率都是一样的，但如果客户写明借一个月，到时如果由于某些原因无法按时还款的话，就要支付额外的贷款罚息。因此，办理贷款时应充分利用贷款期限的上限，从而使自己的理财更从容，避免不必要的开支。
误区二：两个半年等于一年吗？
小额质押贷款的期限分半年和一年，但两个半年就等于一个一年吗？答案当然不是，两个半年的贷款利息不等于一个一年的贷款利息，因为贷款利率是不同的（半年的利率是5．04％，一年的贷款利率是5．31％）。所以客户的资金如果周转得开的话，大可以先签一个半年贷款合同，在到期时先作还款；如果需要的话，再借半年贷款，一借一还，还后再借，大有学问。
例如，某客户准备通过小额质押贷款来贷50万元人民币一年，假设t年有365天，如果他贷两个半年，到期应支付贷款利息为：500000×5．04％÷360×182+500000×5．04％÷360×183=255500。182、183分别为半年的天数，25550元为贷款利息。但如果他一次性借一年，则要支付贷款利息为：500000×5．31％÷360×365=26918．75，多支付的利息为：26918．75-25550=1368．75元。
可见，一样是贷款一年，支付的贷款利息却相差了1368．75元。
误区三：小额质押贷款是“孤立”的吗？
在日常业务中，大多数市民往往都想贷足款，如果发现可以贷到的金额离自己的目标还有距离的话，只是一味地增加抵押的存单，而忽视了利用银行的其它业务的组合来发挥单张存单的最大功能。
例如，某客户想贷10万元人民币，他手中只有一张170万日元的存单，如果他拿这张存单做抵押，计算情况如下：假设当天汇率为169，日元存单可贷八成，那么他贷到金额为：1700000×0．069169×80％=94070元人民币，离他的预期还差100000-94070=5930元。
那么，如何补足这5930元的缺口呢？有两种不同的方案：方案一，增加抵押存单。方案二，巧用银行业务的组合。即利用外汇宝业务，仅用这张日元存单来达到目的。
2．再将14214．05美元的存单做抵押，假设当天汇率8．2646，美元存单可贷九成，则可以贷到：14214．05×8．2646×90％=105726元人民币。可见，由于不同货币的贷款成数是不同的，其中美元的贷款成数最大，所以利用“外汇宝”和质押贷款组合办理即可轻松达到目的。但利用“外汇宝”来增加可贷金额应该考虑到货币的兑换时机，即当天汇率情况以及存款利率等问题，才能真正地活学活用，发挥小额质押贷款的最大功能，从而真正理好财。
误区四：所有的定期存单（折）可贷成数都一样吗？
误区三中提到了美元贷款成数较日元高的情况，其实不同币种的定期存单（折）可贷成数是不同的。在中行上海市分行，可以办理质押贷款的币种有美元、英镑、港币、日元、欧元、瑞士法郎、澳大利亚元、加拿大元以及人民币9种货币，其中美元和人民币的定期存单（折）可以贷到九成，其他币种则是贷款八成。所以市民们在办理小额质押贷款房贷期限的延长或缩短
1．延长借款期限
由于个人住房贷款期限最长达30年，个别借款人会因收入发生变化而提出延长借款期限的要求。当借款人在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，即可向民生银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且借款人在民生银行未有拖欠应还贷款本金、利息，民生银行就会受理您的延长借款期限申请。借款期限变更后，利率按重新确定的借款期限（已还贷款期数+变更后剩余未还期数）所对应的人民银行规定利率执行，期数不满整年的以整年计。
如：借款人周先生买了一套价值45万元的二房一厅住宅，当时借了个人住房商业性贷款30万元，期限10年，每月周先生还款3000多元，借款一年来从未脱期。可是周先生最近收入发生了变化，感到每月还贷压力过重，带着这个疑问，周先生来到了他贷款的民生银行，通过咨询，周先生一下子安心了，原来民生银行可以为他办理延长借款期限贷的服务，周先生决定将借款期限延长为30年，由于调整还贷期限，他的每月还款额由原来的3000多元降至l500多元。
2．缩短借款期限
在申请个人住房贷款时，借款人往往根据自己目前的经济实力和还款能力谨慎地确定贷款金额、贷款期限，按照自己的现有收入水平确定还款计划，并适当留有余地。但当自己未来收入趋势看涨，还贷能力大大提高时，自然会想到“缩短借款期限”以增加每月的还款额，减少利息支出。民生银行目前推出的“缩短借款期限”服务是真正意义上的缩短期限，只要借款人提供近期的经济收入证明，经银行审核其有足够的还款能力即可。对于每个借款人来说，缩短借款期限可获得缩短时间带来减少利息支出的好处，而对原贷款期限为5年以上，“缩短借款期限”后贷款期限为5年以内，还将享受利率降低带来的降息优惠。
3．提前还贷免违约金
借款人在贷款发放的一年内，向民生银行申请部分提前还款时无任何条件限制。借款人只需按照原借款合同的约定提前一个月向银行提出申请，且提前偿还的金额不得少于原贷款合同约定的六个月的还款额即可。申请提前归还个人住房贷款划算吗？
如：陈女士1999年10月为买房申请30万元，期限20年的个人住家庭的意外开支和未来开支，如孩子的入学、就医、保险等需要，如未来无重大开支，一般应至少保留半年的家庭年收入，以备不时之需。借住房贷款毕竟能享受住房贷款的优惠利率，以后再要向银行借，就未必能享受到优惠利率了。
而另一位张老太的还款经历则正好相反。