有一次请工商局帮忙，由个体协会出面，邀请个体户开了个会，在会上反覆向他们宣传股票发行的意义和股票的投资价值。可最后，个体户们不耐烦了，说不用说这么多了，该摊多少我们就捐多少吧。
与此有所不同的是，万科的1000万股境外发行的股票却被一抢而空。当时有这么一种评论：“香港人抢，热热闹闹，深圳人捐，委委曲曲。”
这其中，本书前文中所讲述过的刘元生，正是出于对王石和万科的认可，先后几次购进万科的股票，才成就了如今人们所说的“万科投资第一人”。据说当时也有人问刘元生，这样做风险太大了吧？刘元生说了一句很经典的话：“因为我信任王石！”
时任深圳特区证券总经理的漆云生回忆：万科是第一家向境内外同时发售股票的大陆企业，王石说要按国际惯例办，说说容易，但马上就碰上具体问题，比如向外卖的那部分股票如何派息？也就是调汇问题。深圳市外管局也犯难，国家对直接投资有规定，对股票投资就没说法了。最后，外管局还是开了绿灯，也没经过北京。
难怪后来有评论说，相比今天的房地产企业的上市路径，17年前的万科上市之路显得原始而又让人忍俊不禁。
也许只有在特殊的年代，赤脚的万科才会成为金融市场上的庞儿吧。
即便是赤脚上市，其意义对于万科而言实可谓深远而持久；对于中国的房地产行业来说，更可称之为一个里程碑。
就是从这里开始，王石带领下的万科硬是一步一步完成了股票的推介认购。当年1月29日，万科正式在深圳证券交易所挂牌交易，代码0002，而深发展是0001。
上市打开了资本市场的大门，从此接受了资本洗礼的万科开始频频和各路资本亲密接触，万科也借资本之舞开始起飞了。
正是“通过上市打通了融资渠道，万科建立了相对完善的公司治理结构，推动了其第一轮扩张。是万科发展历程中最为关键性的选择。”一位业内人士如此评价万科的赤脚上市。本书在规则一章中对此也有过详细讲述。
如果放大到中国房地产行业，业界有一句评论颇能说明问题：万科上市是万科的一小步，却是中国房地产行业发展的一大步。
2．危机时的“万科B”
“万科B”诞生于王石实施首轮扩张战略后的1993年间。当时，受制于内外部多种不利因素困扰，王石和万科管理层感受到了某种空前的压力。为了缓解可能到来的危机，王石和自己的团队经过精心谋划，使万科随后得到了一次及时的“雪中送炭”，进而巧妙地度过了一大危机。这就是万科在资本市场上推出的“万科B股”。
凭借这笔资金，万科在当时宏观调控银根紧缩，中国房地产行业面临着一段最为艰难的日子里，仍能保持稳健的成长。直到1997年年中，一举奠定了万科在深圳市场的领先地位。
中国B股市场于1992年建立，2001年2月19日前仅限外国投资者买卖。2001年2月19日后，B股市场对国内投资者开放。
B股的正式名称是人民币特种股票，它是以人民币标明面值，以外币认购和买卖，在境内（上海、深圳）证券交易所上市交易的。它的投资人限于：外国的自然人、法人和其他组织，香港、澳门、台湾地区的自然人、法人和其他组织，定居在国外的中国公民。中国证监会规定的其他投资人。
B股公司的注册地和上市地都在境内，只不过投资者在境外或在中国香港、澳门及台湾地区。1992年2月21日，真空B股在沪上市(招股时间为1992年1月12日)；1992年2月28日，深南玻B(2012)在深上市(招股时间为1991年11月1日)，宣告我国B股市场诞生。
1993年6月，闽灿坤成为深圳第一家异地B股上市公司；1994年12月华新B股成为上海第一家异地B股上市公司，由此B股市场开始由地方性市场向全国性市场发展。
1993年万科发行B股，准备给渣打（亚洲）有限公司（以下简称“渣打”）主承销。万科选择渣打，有一个因素是项目的带头人、公司副董事长宁志翔得到了王石的信任和好感。“曾就职于美国所罗门兄弟投资银行，专取大陆新兴的股票市场。宁先生是昆明人，大学毕业后留学欧洲、北美，投资银行业务娴熟，彬彬有礼，工作热情”。据王石回忆说。
就在万科发行B股万事俱备时，出现了变数。深圳1992年发生“8.10股灾”风波，北京震怒，当时深圳市的主要领导被调离。而时任中国人民银行金融管理处副处长的张国庆具体操办证券业务，见此情景在巨大压力下辞职组建证券公司——君安。
按王石的回忆，当时张国庆在离职前的一个月，要求王石把万科B股的主承销权让给君安。而王石“面对仍掌握发行B股生杀大权的张处长，只得答应”，渣打于是变成了副主承销商。
在资本市场上，券商承销企业股票的利润来源于承销的手续费，按承销金额的百分比收取，多少视筹资的规模、同行的竞争、发行的风险而定。万科首发B股4500万股，每股港币10.53元，筹资港币4.5亿元，手续费5％（费用2％＋佣金3％），手续费属于偏高。
后来有知情者表示，其实万科的高层当时也很担心君安证券“这家冲劲有余，资金匮乏的券商的偿付能力”。因为同一时期，君安也是金田公司的B股承销商。王石自己则说，“直觉告诉我，君安证券无法在如此短的时间内贷到如此数量的资金。”
不过，市场对B股的认同并不乐观。接近认购截止期，万科B股仍有相当的比例没有被认购。而按照协议，在负责发行股票企业正式签订承销协议之后，其股票能否顺利售出的风险已经转移到承销商身上，承销商必须对未被认购的剩余股票买单。因此，无论市场好坏，万科都得如期收到4.5亿元港币，不能全额或者超额认购仅仅是个面子问题。
后来的事实是，“万科和金田都按期限收到了全额定向发售的B股资金。”王石也对张国庆的个性有了初步领略。
1993年5月份，万科B股在开盘后跌破了发行价，承销商的B股也窝在了手上，君安因此成为了万科的大股东之一。根据相关资料，当时君安手里窝了不少于1000万股。当时的成本为每股12元，而当时的市场价只有每股9元，君安要是此时售出将亏损3000万元。
两个月后，君安证券总经理张国庆建议万科反贷给君安证券一笔费用来缓解由于短期资金拆借带来的燃眉之急。
这样的要求对于越来越信奉“规则”的王石来说，显然“是非常不合适的”，也明显违背了万科发行B股的初衷。
王石拒绝了。
不久，本书前文中所述的“君万之争”就上演了。
王石后来对此的分析是：“如何既脱手套现，又不亏损呢？就是制造万科被收购题材。收购概念自然会刺激股价上涨，只要万科股价上涨，君安就可以一举三得：一、抛售积压的万科股票，资金回笼；二、借小股东的支持控制万科董事会，更方便地操纵股票；三、赢得维护小股东利益、市场创新的好名声。”
幸运的是，王石的性格里没有“服输”二字。而1993年发B股以后，王石和万科的“减法”之路也正式开始了。
3．诱人的“吸金石”
资本市场上的自我磨炼，再加上王石骨子里的天性，使得一路走来的万科俨然如同一块诱人的“吸金石”，王石和万科的资本之舞得以挥洒自如。
业内的公开说法则是，自上市之日起，万科在股市上的得意就从未停止过，王石的股市融资也笔笔通畅，次次顺达。直至万科一鼓作气，成为资本市场上引领中国地产版块之王。
1988年，万科实施股份化改组，原公司的1300万元资产国家占60％，职员占40％，公开募集社会股金2800万元，其中1000万元为特别人民币股，由境外投资者购买。
1991年，为适应公司业务扩张需要，万科进行增资扩股，总股本增加至7796万股。
1993年4月，万科与以渣打（亚洲）有限公司、君安证券有限公司为主组成的承销团签署了公开发售4500万股B股的承销协议，每股发售价为港币10.53元，本次发行B股共集资45135万港元。
1997年，万科于上半年顺利实施配股计划，共募集资金3.83亿元人民币，用于深圳房地产项目开发及土地储备。
2000年1月，万科顺利完成增资配股工作，配股资金6.25亿元陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务。
2000年12月2日，万科董事会发布公告，提出通过向华润集团定向增发4.5亿股B股引入战略控股股东的方案。由于不同的投资者对该方案的理解不同，以及该方案将对公司产生影响的认识存在差异，12月25日，万科董事会决定放弃上述方案。
2001年8月，万科2001年度第一次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行，会议审议通过有关发行可转换公司债券的议案。
2002年6月，万科发行可转换公司债券，方案根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2002]52号文核准实施，共向社会公开发行1500万张可转换公司债券，每张面值100元，发行总额15亿元。
2003年9月9日，在另一家公司可转换公司债方案已经受到市场严厉质疑的一周后，万科出人意料地发布了新的可转债发行公告，拟发行19～30亿元规模的可转换公司债券。虽然立即引来市场一片指责之声，但在王石和万科管理层多轮“一对一”的穿梭说服之下，即使面临着市场低迷之势，依然在10月27日当年度第一次临时股东大会上，最终以占出席股份90％以上的票数通过了在境内发行19.9亿元可转换公司债券的议案。
……
有业内人士对比后表示，相比万科1988年公开挂牌上市所募集的2800万元资金，20年间万科的融资能力可谓“是以几何级数增长”。
更有权威人士评论说，证券市场的融资功能被万科使用到了极致。他们也给出了自己的实据：1991年末，万科A(行情论坛)的总股本为7796.55万股，经过一系列的配股、送股、转赠、B股IPO、权证行权、发行可转换债券、增发等融资方式，2006年底万科股本扩大到436989.88万股，股本扩张了约56倍之多，股本扩张速度和倍数列所有房地产上市公司之首；与万科大约同时期上市的深振业、中华企业(行情论坛)、陆家嘴(行情论坛)等，平均融资次数不过万科的一半。在其他资本市场，万科A通过信托、房地产开发基金等方式合作开发了广州南湖、北京西山、无锡魅力之城等项目。
海通证券一份对万科的分析报告则评价：万科融资方式的广泛性和全面性居国内房地产行业之首。
而本书也有理由认为，王石和万科的“吸金石”效应，并不仅仅是“策略得当”一词能慨括的。如万科年均30%的复合增长率，以及万科“第一地产”的品牌功效，都可谓是核心因素。
有业内统计即表明，自1997年以来，万科累计分红派现金额连续多年在国内所有上市房企中居于前列。万科的投资者关系管理更获得了国际上的认同。2003年11月，万科与华能国际及中国电信一同获得英国《投资者关系》（IR）杂志主办的亚洲区最佳投资者关系奖，这个奖项一定程度上代表了业界权威对万科投资者关系管理的高度认可。
4．股市上的“地产之王”
针对万科的上市，曾有一些评论性文章写道：“回过头来重新审视，不得不感谢万科作为第一家上市的房地产企业充当的启蒙者的角色。万科上市不仅仅是王石的一种自我救赎行为，对于房地产行业来说，更是开创了一条做大做强的路径，由此树立了房地产企业走向规范化管理的标杆。”
更有权威分析认为，“上市对资金密集型的房地产企业来讲，其重要性怎样强调也不为过。在当年的环境下，万科这样早上市确实具备一些高瞻远瞩的意味，也正是如此，才保证了万科在发展过程中，拥有一条宝贵的资金渠道。”
而一些相关资料也显示，受到万科等一批公司的标杆影响，广州房地产界凭借“上市”的路径，迅速崛起了合生、保利、富力、碧桂园等一大批巨头，它们竟相效仿王石等前人走过的路子，借道资本市场壮大了自己。
这其中，发生在2007年4月20日的一幕至今令人印像深刻。就在这一天，广东地产商碧桂园在港交所挂牌上市了。随即，便诞生了“130亿元的融资额，超过1300亿元的市值”。不久，这家上市的民营房企创始人之女，25岁的大股东杨惠妍成为中国最为年轻的首富。一时成为坊间竟相流转的话题。
再来看看万科近年来的市值变化。
2006年末，万科市值达675亿元，同比上升321％，股价全年上涨263％。进入2007年后，房地产板块继续成为投资热点。2007年5月28日，地产指数收于2027.55，累计上涨98.8％，超过同期上证指数涨幅40个百分点。地产标杆——万科总市值更是突破2200亿元。到2007年10月底，万科一度成为内地及香港上市房企中市值最高的企业。
同一时期，证券类媒体给出了一个惊人的比较：2022亿元∶1376亿元！前者是按2007年8月17日收盘价格计算出来的万科总市值，而后者则是同期美国PulteHomes、D.R.Hor－ton、Lennar、Centex等四大房地产公司折合为人民币的总市值之和。其中，帕尔迪公司还被王石和万科视为自己学习的标杆。而就在一年之前，万科的市值还仅仅是246.93亿元。
尽管谁都明白“青出于蓝而胜于蓝”的道理，可当万科在如此短的时间就把它变为现实后，还是惊诧了圈内圈外的所有人。
如今来看，“市场上的房地产股明显出现了的泡沫”存在一定道理，但万科超越PulteHomes也预示着中国房地产行业的基本面依然可期。
王石和万科管理层对此也有清醒认识。
万科负责对外宣传的人士曾对媒体公开表示，市值反映的是资本市场对企业未来盈利能力的预期，不同的资本市场、不同的行业、同一行业在不同的行业周期、同一企业在不同的发展阶段所获得的估值水平都可能有很大的差异。PulteHomes公司作为一家有着57年发展史、经历了六个完整的房地产市场周期的房地产企业，在行业集中度高、竞争激烈而且波动的美国市场环境中，始终保持着较高的市场份额，持续跑赢了大市，PulteHomes公司对于万科的标杆意义一直存在，与其相比，万科在很多方面仍有许多值得改进的地方。