清朝末年，湖北某地有个商人叫李玉山，他辛苦经营几十年，老来带着丰厚的家财回到乡村老家，买地建宅，准备颐养天年。
新宅院盖了三个月才完工，内有大小房屋十几间，院中有假山、池塘、凉亭花草，十分气派。新房落成后，李玉山一家就住了进去。李玉山夫人早逝，家中只有儿子儿媳和一个女佣，人少房多，惬意中又有些冷清。
谁知住进新宅不久，李家就发生了怪事。每晚到了夜深人静的时候，他们经常听到有人乱走乱跑的声音，还有怪叫怪笑声，听得人毛骨悚然。可是李玉山和儿子起来端灯察看，又找不出什么踪迹。李玉山请来巫师查看，巫师说是这地方不干净，有冤鬼作祟，他又跳又唱地闹腾一阵，又留下几张镇妖符，拿钱走人了，可是李家还是照样闹妖。
李玉山毕竟是见过世面的人，这天晚上他把儿子儿媳还有女佣都悄悄招到自己屋里，也不点灯，想要看看到底是什么东西兴妖作祟。到了半夜时分，凄厉的怪声又想了起来，四个人躲在窗后向外张望，只见客厅里有幽绿的鬼火闪烁，接着厅前园中又出现了几条鬼影，他们足有两人那么高，摇摇晃晃走过来，后边一个只有孩子高矮的白脸鬼还挑个灯笼，照出了那些鬼们狰狞的面目。他们身着宽袍长袖的古装，手中挥舞刀剑向这边指指划划浑身乱颤，牙齿咯咯作响，两个女人早已趴到地上抖作一团。这时只见两个鬼又从客厅窜出到了后院，不一会儿厨房的灯也亮了，还响起了乒乒乓乓的切菜烹调声。再后来两个鬼端着菜又从厨房走回客厅，只听他们大吃大喝推杯换盏，跟平常人一样。
这样折腾了一夜，四个人谁都没敢睡。早上，李玉山和儿子出去一看，一个鬼影也没了，只是后院扔了一地鸡毛鸡骨，原来几只大公鸡被鬼们吃掉了。
女佣吓得不想干了，儿媳吓得要回娘家，儿子也说这房子不能住了。可李玉山舍不得这刚造好的房院，他说服家人观察一段再说。从此之后，几乎每晚都有鬼出来活动，李家养的鸡鸭猪羊、腌的蛋肉也都进了鬼肚里。不久，李家闹鬼的事左邻右舍都知道了，好心人就劝他把家搬出去算了。李玉山说：“这些日子那些鬼只吃我家的禽畜，并没有害人，等他们把禽畜吃光了，也许就会离开。”
可是过了一个多月，鬼不但没走，反而越闹越凶。李玉山想出个办法，他到处去请亲朋好友到家里来住，觉得家里阳气旺盛，属于阴间的鬼魂就会避走。不过谁都知道李宅夜夜闹鬼，没一个人肯冒险到他家来住。又过了一段时间，每出什么大事，李家人有些习以为常，对鬼也就不怎么在意了。
转眼到了年末，李玉山把原来寄存在外面各处的钱财也都取了回来，准备就在这所闹鬼的宅院安度晚年了。谁料没过几天，李家竟然大祸临头。
按照习惯，早晨一般都是女佣先开大门，然后上街买菜，可是这天快到中午了，李家仍然大门紧闭，毫无动静。邻居们感到奇怪，大家凑在一起商量了一番，先到墙外向里喊了一阵，没有回应，又派三个胆大的后生带着斧子翻墙进院看情况。三个后生跳进院，手持斧子接近李玉山的卧房，见屋门敞开着，又叫了几声李伯伯，方才小心地走上前。刚到门口，他们就闻到了一股浓重的血腥气，待到抻头向里一望，几个人只吓了个魂飞魄散！
屋里李玉山的身子倒在血泊中，而他的头和胳膊腿则被乱扔在四处……
后生们鬼叫一声，转身就跑，手忙脚乱开了大门，向众人诉说了屋中的情景。众人相伴进院再看，不光李玉山已遭毒手，连他的儿子而媳还有女佣都已惨死，而且全被大卸八块。
李家的惨状叫人毛骨悚然、目不忍睹。邻居们赶忙报告了县衙。县令亲临现场勘察，李家亲友也闻讯赶到，协助公差检查李家丢失了什么东西。查来查去，多么东西都不少，就是金银钱钞全都不见了。县令判断这是一起劫财杀人案，可是李家院门都关得紧紧的，院墙和园子周围也没发现什么异常，夜里邻居们又没听到什么动静，谁能够在一夜之间残杀了这一家四口，又把那么些钱财神不知鬼不觉地运走呢？县令查访很久，结果别的线索没查到，只查到了李家宅院一直闹鬼的传言。
李家的凶案就这么不明不白地搁下了，虽然官府没有结果，可人们都说杀害李家的凶手就是在他家作祟的操刀鬼。
李玉山有个侄子叫李良十来岁就没了父母，多亏李玉山拉帮着长大成人，对伯父很有感情。李家闹鬼的事他是知道的，但因一直在外做生意，他又不信什么鬼神，所以一直每当一回事。现在伯父一家惨死，钱财被洗劫一空，官府又不了了之，李良悲愤交加，他发誓一定要查明真相，为伯父一家报仇。
李良认为世上根本就没有鬼，即使真有，鬼害人还说得过去，鬼劫财就说不通了——鬼用的都是纸钱冥币，钱财对于活人才有用。于是李良暗中重金雇佣了几个胆大有武功的汉子，悄悄守到李家宅院里，要看看到底有没有鬼。可是一连守了好几宿，不光没看见鬼影，连点异常响声都没有。李良更加认定了自己的判断，一定是有人在捣鬼，如果真有鬼，一定不会因为这家出事就销声匿迹的。李良进一步推断，肯定是有人蓄谋已久，先是装鬼闹妖造声势，障人耳目，然后再杀人劫财，让人以为一切都是鬼怪所为。李良想既然凶手不是从外边进来的，就肯定是预先藏在了宅院内。李良又仔细挨间细查房屋构造，看看是否有什么暗道机关。可是各房都仔细检查一遍，连假山水池都看了，却没发现什么端倪。
后来李良想起听乡邻说过，那些鬼多在客厅出没，便又二次来到客厅，从窗到门、从墙到地、从顶到梁地一一细细查看，这回他终于发现了问题。一是后墙内外相隔异常，看来里边砌有夹层；二是在紧贴后墙的一根柱子上有一个地方颜色与别处稍有不同，但因那地方离地面约有两人高，已接近房顶，不注意很难发现。李良取来梯子上去细看，只见那地方还有许多指印。李良试着用手指一捅，那地方立时向内塌陷下去——原来是一个木制按钮。随着按钮被按下，靠柱子的墙面慢慢移开一条缝，足可以容一个人侧身进去。李良点着蜡烛进去一看，这个暗室足可供七八个人藏身，李家丢失的钱财全在里面。李良一切都明白了。
李良并没有声张，而是暗中查寻造房修宅的工匠头。几天后，他终于在县城找到了那个工匠头。工匠头一见事情败露，只好承认暗室是他设计的，但他并未杀人劫财。李良追问到底是怎么回事，工匠说：“盖房打地基时，你伯父村里有个人把我约到茶馆，要我在新房里修间暗室，并许我重金，我贪图钱财就答应了他，没想到他居心如此险恶，竟会图财害命……”李良又问那人是谁，工匠头说：“他未说姓名，可我听说有人唤他丁二哥……”李良叫他写了口供，然后赶回李玉山所居村中，打听有没有个叫丁二的人。乡邻告诉他，丁二是村中的一个闲混，不目正业，现在正赶过年，他跟一群狐朋狗友到县城赛花会踩高跷去了。李良立时明白，伯父家那些穿古装身材奇高的鬼，肯定是丁二他们踩着高跷穿着花会服所扮，柱子上的机关做得较高别人不易察觉，但他们按起来却很方便。李良在心里默默说：“伯父，哥哥嫂子，你们的血海深仇马上就要报了！”
两天后正是正月十五，县城的花会也进入高潮，各乡的会帮抖擞精神，各显本领，只见龙腾狮舞，热闹非常。一伙高跷对过来了，他们穿着古装打着脸扭得正起劲，忽见前边四个人分开群人，迎头拦住了他们。这四个人是两男两女，正是李玉山一家还有女佣，他们脸上身上还滴着鲜血，为首的李玉山指着高跷队中厉喝道：丁二，你们看我是谁？你们装鬼劫财又杀我一家，使我等尸首残离，何其毒也？今天我们一家屈死鬼奉阎王之命向你等讨还血债！
踩高跷的人一见这情景，吓得鬼叫着四散要逃，可刚走几步就纷纷摔的摔倒的倒。李玉山上前揪住一个，直叫还我命来。那人吓得屁滚尿流，岔腔地乱叫：李爷爷饶命啊，害你的不是我，这都是丁二的主意，你们一家也都是他们三个亲手杀的，饶了我吧……
这时人群中窜出一伙衙役，拥上前把一伙人逮个正着，绑的绑捆的捆押往县衙。人们这才知道，这伙踩高跷的原来是些杀人害命的恶人。丁二等人被押到县衙，因证据确凿，抵赖不得，只好一一招认。果然正象李良预料的那样，他们见李良发财回乡，便起了不良之心，先是买通工匠造下暗室，然后潜入李家装神弄鬼，故意闹得满城风雨，世人皆知，待大家习以为常之后，便杀死李玉山一家，又将李家钱财移入暗室，准备过段时间风声平息后再起出来。因为手段残忍，丁二一伙后来全被砍了头。
至于花会上出现的李家冤魂，自然也是人扮的。原来李良虽然已知道凶手是谁，可缺少足够的证据，如果丁二他们不招也不好办。于是他想出了以其人之道还治其人之身的办法，叔侄俩虽然年纪相差很多，但相貌相象，他又挑选了三个与兄嫂女佣年龄面貌相仿的人装扮起来，并提前报告了县衙。丁二他们做贼心虚，冷不防见了李家四口，早吓得魂飞魄散，无暇辨别真假，立时招出实情。
凶案虽破，但李家的房院还是被认为是座凶宅，再也没人敢去居住。