农民私卖宅基地，买卖协议无效
当年低价出卖的宅基地，如今成了香饽饽，于是当事人心生悔意提出诉讼。浙江省宁海县人民法院近日作出判决，原告不仅要还2万元卖地款，还要赔付被告损失39万多元。
宅基地升值卖家反悔了。起因得从8年前说起。
原告王某是浙江省宁海县桃源街道某村村民，拥有两间合计面积为101m2的宅基地。他平时做小生意，不善经营，亏了不少钱。到了1999年，王某急需现金，经他同村的小舅子介绍，把这块宅基地卖给其他村的村民杨某，双方签订了《立杜卖屋契》（杜卖契是当地农村对买卖签约的俗称）。协议确定，王某及妻儿同意将这块宅基地以2万元的价格卖给杨某。协议签完后，杨某立即支付了2万元的地基款。接着，杨某找来了工程队，建起了一幢3层半的小楼房，一家人高高兴兴地搬了进去。2年前，杨某因儿子结婚，又拿出10多万元把房子重新装修。
这些年随着宁海城市化的快速推进，王某卖掉的那块宅基地成了县城的热闹区域。由于房地产价格快速上涨，原来卖2万元的宅基地现在至少值20多万元，王某后悔不已。他知道，根据国家有关法律，农民宅基地属集体所有土地，不能买卖，当年他与杨某的协议是违法交易。王某向法院提起诉讼，要求法院判决8年前的那份协议书无效，并要求杨某立即搬出房屋。
杨某接到法院送来的传票，感到委屈。他说，当初卖宅基地是王某一家自愿的。签订协议后，王某从没有提出异议，现在房价涨了，他却要反悔，这实在说不过去。杨某对王某提出反诉，要求返回已支付的地基款，同时赔偿自己经济损失。
农民一户只能拥有一处宅基地
一村民现已有宅基地，近日又在当地一条河流中间建水泥柱建房，这会给桥梁、灌溉等带来一定隐患。
按照土地管理法规，农民一户只能拥有一处宅基地，如出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。上述情况应是该村民建房不合法，村民可向镇政府举报，也可向当地水利、土管部门反映。
承包“四荒地”只享有开发经营权
“四荒地”一般是指属村集体经济组织所有的荒山、荒沟、荒滩、荒水等未利用的土地。承包方对承包的“四荒地”只享有开发经营权，不具有所有权。
“四荒地”在租赁、承包、拍卖之前，发包方应根据土地利用规划，制订方案，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，由镇人民政府审核批准，并报县级以上人民政府土地管理部门备案。
方案应规定“四荒地”的规划用途、使用范围、承包期限、承包条件、承包方式等内容。并委托具有评估资质的机构或县级以上人民政府有关主管部门对拟租赁承包的“四荒地”价格进行评估，评估结果经发包方认可后，作为租赁承包的底价。租赁承包“四荒地”，应采取拍卖、招标的方式进行。不具备拍卖、招标条件的，可采取协议方式进行。
租赁承包“四荒地”时，发包方应与承包方签订租赁承包合同。合同内容主要包括“四荒地”的位置、面积、用途、使用期限、承包金额及支付时间和方式、双方的权利和义务、合同终止时地上附着物处置方式、违约责任、合同生效条件及双方应约定的其他事项等。合同应经农业承包合同管理机关鉴证。
基本农田不得私自挖塘养殖
2005年一村民和村里签了一份土地承包合同，承包期限为5年。现在该村民想在这块地上挖塘搞养殖。上述情况，根据《基本农田保护条例》的规定：禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。不管是流转的土地还是农民你的家庭承包地，只要这块土地属于基本农田，个人不得进行挖塘养鱼等改变原土地用途的行为。若是因农村产业结构调整，而在基本农田进行的挖塘养殖等，必须经过相关部门的审核。
土地承包经营权继承问题
一村民家共有45亩耕地。去年其丈夫因病去世后，公婆提出要继承其丈夫的那一份耕地的承包经营权，该村民和孩子都不同意，其公婆就说要到法院起诉该村民。其公婆的要求是否合法，这涉及到农村土地承包经营权的继承问题。
农村土地承包分为“家庭承包”和“其他方式的承包”两种方式。
“家庭承包”是广大农村普遍推行的、以户为单位的承包方式，是农村集体经济组织内部人人有份的针对耕地、林地等农村土地的承包方式。“其他方式的承包”是针对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式的承包，这类承包的承包人可以是农村集体经济组织以外的个人或组织。就上述情况，该农户家4.5亩的耕地属于“家庭承包”方式。
依照我国《农村土地承包法》第31条、第50条的规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩，其承包经营权都可以继承。但在“家庭承包”方式中，只有林地的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包；而耕地的承包经营权是不可以继承的，因为耕地承包是以农户为生产经营单位进行的承包，只是在分配土地时按照人口计算土地的数量。家庭中部分成员死亡的，由于作为承包方的户还存在，因此不发生继承问题，由家庭中的其他成员继续承包；家庭成员均死亡的，其承包经营权终止，土地承包经营权由发包方收回，同样不发生继承问题。因此，从该农户家的情况看，其丈夫去世后，他生前分得的承包地份额，应由该农户母子在承包期限内继续承包，其丈夫的父母是无权要求继承的。
需要注意的是，耕地的承包经营权虽然不允许继承，但承包人应得的承包收益，如已收获的粮食、未收割的农作物等，作为承包人的个人财产，却是可以继承的。其继承人既可以是本集体经济组织的成员，也可以不是本集体经济组织的成员。承包人应得的承包收益的继承，自承包人死亡时即可开始，不必等到承包经营的整个家庭消亡。
政府违法强行征地
近年来，随着国家惠农政策的不断出台，各级政府招商引资力度加大等诸多因素影响，时下土地已成为“香饽饽”，同时，也致使土地纠纷逐渐增加。因土地产生的各种矛盾已成为“后税费时代”农村社会的主要矛盾之一，在个别地方甚至演变为不稳定因素。
我国土地法规规定，土地分为国有土地和集体土地。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，其他属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民承包地为集体土地，承包期为30年。
2006年，安徽省枞阳县会宫乡老桥村村民反映，乡政府从浙江引进一外商，准备办电子厂。在未经国土部门审批、当地村民不同意的情况下，乡政府强行征用农民共40亩承包土地。而给农户的征地补偿为，旱地每亩4000元、水田7000元。
这次征地，没有依法定标准对农民的土地进行足额补偿，也未按照省政府有关政策为失地农民办理养老、低保等社保。对当地人均只有6分多地的农民的生产、生活带来了困难。
建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。具体审批由国土部门审批。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
针对上述情况，老桥村村民该如何维权？首先，他们可以依据信访条例，到各级国土部门和政府信访部门反映，请求主管部门依法查处；如果信访不能解决，村民还可以到当地法院依法诉讼维权。
政府强行流转承包地
安徽省黄山市徽州区杨村乡桃源村“两委”、乡政府和区林业局合股上竹林项目，在大多数村民都不愿意的情况下，强迫流转他们200多亩承包山场，共涉及3个村民组20多户。村主任等在区林业局、乡政府的支持下，毁掉以前的树木，重新改种毛竹。与此情况类似的还有，安徽省长丰县岗集、宣城市宣州区狸桥镇招商，强行租用农民土地几千亩，且给农民的租金较低。
土地流转应按照“依法、自愿、有偿”的原则，承包方可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行土地承包经营权流转，任何单位和个人不得强迫或者阻碍流转。当时，桃源村村民向本报反映情况后，在本报的帮助下，经黄山市委领导过问，当地林业部门已同意退回他们的林地，问题得到了解决。此案还可经诉讼的渠道解决。
村干截留退耕还林补贴
2006年，安徽省霍邱县花园镇迎龙村村民代表反映，2002年10月，迎龙村清峰、中郢两个村民组30多户村民响应政府号召退耕还林，还林面积为136亩。自2002年，县林业局按每亩补助230元资金拨款到户。但是，村干部截留了2002年度、2003年度的部分退耕还林项目款。
同期，安徽省霍邱县花园镇鲁圩村曹老庄村民组组长黄生国，与现任村干部合作，自造一份假合同，领走了全村民组20多户村民2002年、2003年两年的退耕还林款，退耕还林面积为672亩，贪墨村民造林补贴3万元。
退耕还林政策规定，国家按照核定的退耕还林实际面积，向土地承包经营权人提供补助。按每亩230元标准兑现。补贴资金专户存储、专款专用，任何单位和个人不得挤占、截留、挪用和克扣。任何单位和个人不得弄虚作假、虚报冒领补助资金。同时，国家土地法、土地承包法和我省的土地承包法规都明确规定，流转农民土地要“依法、自愿、有偿”，不能强迫流转。
对此关注后，经向霍邱县政府通报，在该县领导的重视下，花园镇政府设法借款兑现了被村干部挪用的资金；对村、组干部非法单方面流转的土地，该县正在调查处理。同时，村民也可通过县农委土地仲裁委仲裁，以索回承包地；还可通过诉讼的办法讨要回承包土地及其损失。
回乡讨要“协议”代耕地
安徽省肥东县牌坊乡赵坊村凉亭村民组村民周宝章在1984年经口头协议，把自家529亩土地流转给其侄子周文应。周宝章在外做生意，户口一直在本村。1999年，赵坊村进行土地二轮发包，在没有征求周宝章同意，以及没有召开村民会议讨论的情况下，村委会为征收农业税方便，在办承包合同书时，把周宝章的流转土地“正式发包”给了周文应，并给其办了承包合同书。如今，周宝章回乡要地，纠纷由此而起。
村委会的“发包”行为是错误的。根据有关土地承包法规，承包期内，外出农户回乡要求继续耕作其承包地的，其承包地应予返还。
出现这种纠纷，两农户可以协商解决，协商不成，可以找村、乡调解，调解不成还可以申请当地农委进行仲裁。仲裁未果还可通过法院诉讼维权。
回乡讨要抛荒地
安徽省肥东县解集乡广场村的许良柱因流转该村葛西、葛东村民组土地，如今不得已面临要归还回乡农户土地的状况。2000年，葛西、葛东村民组共106亩土地被抛荒，村民都外出打工、经商，不愿耕种。无奈，为了农业税征收有“主”，村干部就把抛荒地流转给了许良柱。几年来，许良柱辛苦劳作，退耕还林，速生杨长势良好。可是，去年，部分土地承包户回乡要承包地。
按照土地承包法规和最高人民法院审理土地纠纷的司法解释有关精神，承包期内，外出农户回乡要求继续耕作其承包地的，其承包地应予返还。抛荒承包地已由集体经济组织委托他人耕作的，外出农户在收回承包地时，应当给予代耕方适当的经济补偿。
按法规，老许应该归还农户承包地，同时，承包户应补偿老许在土地上的投入。老许如要避免几年来的大投入带来的损失，可提高转包条件，积极与这些农户协商，重新签订合法的流转合同，这是处理此事的最佳办法。
承包地“小调整”
安徽省合肥市高新区南岗镇三岗村刘圩村民组违背土地法规，制定土政策，规定在二轮承包期内每5年调整一次土地，且规定：二轮承包后，娶进村的媳妇，不论娘家有没有承包地，都能重新分到土地。出生的小孩，可以重新分到土地。去世的村民承包地必须交还村民组。出嫁女不论户口有没有迁走，在婆家有没有土地，重新调整土地时不再享有承包权。
土地承包法规规定：耕地的承包期为30年，承包期内，发包方不得调整承包地。妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。去世的人土地不应该收回。二轮承包期内，全家户口迁走，且仍为农业户口，在新居住地没有分到土地的，发包方不应收回土地。承包地被依法征收或占用，征地款应补偿给承包户，承包户放弃经济补偿，要求继续承包土地的，可以依法对该个别农户的承包地进行调整，不得打乱重分。要求调整土地的，应从预留的机动地；被发包方依法收回的；承包方依法自愿交回的；通过依法开垦、复垦等方式增加的土地中调整。
刘圩村民组的村规民约违背了国家和我省的土地承包法规，村民可以到当地农委申请仲裁，或通过诉讼渠道维护自己的承包权。
村集体强收大中专毕业生承包地
近来，安徽省全椒县某村委会为解决土地矛盾，经大多数村民同意，准备对村土地进行局部小调整。调整时，他们准备收回已毕业的大中专生的土地。
我省农业主管部门对大学毕业生承包地的权属作了详细规定。省农委经管处解释，随着国家教育制度和人事制度不断改革，大中专毕业生不再“包分配”，他们毕业后有不少人找不到工作（或固定工作）。因此，对大中专毕业生，如果取得公务员资格，或有固定工作，单位为其交纳了养老、医疗等社会保险的人，工作较稳定，这些人应把承包地交还给发包方。如果没有固定收入，生活没有保障，在城市打工，不论他们的户口有没有迁回原籍，在规定的30年承包期内，发包方对其承包地不应收回。
大、中专毕业生可到当地农委申请仲裁，或到法院起诉维权。
寄户人员能否分到土地补偿款