公元960年，赵匡胤建立宋朝，结束了半个世纪的混乱、分裂的局面。统一和繁荣联系在一起，当时中国广大土地上，无论从治国安民、经济贸易，还是人民生活以及文化艺术，出现了欣欣向荣的景象。在这种现实的深层，则是社会文化的格局定型。上面所说的城市和宫殿形制，宗教形态及寺庙规范，都走向一定的形制模式。由此，也涉及人们的生活习俗和观念形态的定型。从住宅形制来说，四合院的形式得到了进一步的完善和定型；建筑形式也走向统一的格局（宅舍较大型化的用梁架式；宅舍较小型的用穿斗式）。但是，正是由于我国的建筑多用木构，而且居住建筑又不同于宫殿、寺庙，一般来说做得都比较简单，不那么考究，所以往往不到百年就毁了；而且随着家庭系统的不断更迭、解体、重组，其建筑也不同于寺庙宫殿那样须千年不变，所以如今已看不到宋代的民居原物了。这就给我们研究建筑文化和历史带来较大的难度，我们只能通过文献资料、绘画以及文学性的描述来进行认识，并作一些分析研究。
与北宋并存的是北方辽和西夏这两个少数民族国家，与南宋并存的是北方的金，这些国家，后来都被元统一，所以这一时期的居住建筑形态也比较复杂，形式众多，内容丰富，但鉴于资料的欠缺，所以在此只能重点地说一下两宋和元代的住宅。
宋元时期也与我国别的历史时期相仿，城市与农村之间的居住建筑的形态差别是比较明显的，这种差别并不表现在木构形式上，主要表现在它们的空间布局及经济和文化上。例如，农村住宅，多是两间或三间一组，形式比较简单，与外部环境具有很大的融合性。这正是由于生产和经济的原因：他们的工作对象是田野或山林，因此希望能比较直接地与这些场所发生联系；他们往往是小农经济，所以也不必做成多进式四合院式的隐蔽性空间，都是露在外面的。
但城市里的住宅就不同了。做得考究（例如乡村宅舍多草屋顶，市井宅舍多瓦屋顶）的四合院多进的平面布局，适合于官僚宅第或有一定身份的文人、商贾之类的住宅。当然，城市中的一般的市民经济条件也不富裕，他们虽然也做成四合院多进的住宅形式，但房屋一般比较简陋，用加工简单的木构件：柱、梁、枋、桁条等。
值得欣幸的是宋代画家张择端给我们留下了一幅可贵的长卷《清明上河图》，这幅画的出现，一方面是北宋时代的绘画上的成就，而另一方面则也通过绘画反映出当时社会的许多民俗文化。他以写实的手法，表现出当时的市井村舍环境，房屋、桥梁、城郭等以及当时社会的衣、食、住、行，如同一幅幅照片，真实地表现出北宋时期的种种社会现实。
《清明上河图》取景于东京汴河，描绘当时各个阶层人物的各种活动。值得注意的是汴河在这里不仅仅是一个环境，或仅供人们游乐的地方，它在我国古代社会的经济发展中起着巨大的作用，它是隋炀帝时代开凿的运河之北段。运河在经济上和政治上，连接了长江流域与黄河流域这两片广大的地区，起着积极的作用；汴河上的汴梁，首先作为一个商业城市，然后作为政治和军事的要地，这都与汴河有密切的关系。画中以汴河为依托，作了详细的忠实的描述，把这一时期的社会动态和人民的生活状况，具体地展现出来。画家描写了那里的街市，各种商业、手工业等。这里有酒楼、药铺、香铺、弓店以及十字路口的茶馆、酒肆等，还有门前挂着“解”字的当铺，木匠、铁匠、卖花人及各种摊贩也穿插其间。街道上人物形形色色，车马熙熙攘攘，一番热闹的景象。我们对这幅画中更感兴趣的却是居住建筑。著名的建筑历史学家刘敦桢在《中国古代建筑史》中说道：“宋朝农村住宅见于《清明上河图》中的比较简陋，有些是墙身很矮的茅屋，有的以茅屋和瓦屋相结合，构成一组房屋。”又说：“城市的小型住宅多使用长方形平面。梁架、栏杆、棂格、悬鱼、惹草等具有朴素而灵活的形体。屋顶多用悬山或歇山顶，除草葺与瓦葺外，山面的两厦和正面的庇檐（或引檐）则多用竹篷或在屋顶上加建天窗。而转角屋顶往往将两面正脊延长，构成十字相交的两个气窗。稍大的住宅，外建门屋，内部采用四合院形式。有些院内莳花植树，美化环境。”
除了张择端的《清明上河图》外，其他好多宋画中也反映出当时的住宅建筑的形态。如山水画家王希孟的代表作《千里江山图卷》，据记载他创作此巨作时年仅18岁。图卷表现出幽岩深谷，高峰平坡，流溪飞泉，山村野市，渔船游艇，茅棚楼阁以及捕鱼、游赏、行旅、呼渡等人物活动。这幅画全面继承了隋唐以来青山绿水表现手法，画面爽朗、富丽，表现了画家对美好生活环境的向往。图中也画出许多住宅形式，想必也是比较真实可靠的。从这幅作品中可以看出，当时的住宅有单条状的，曲尺形的，“丁”字形的，“工”字形的，三合院的，多进四合院的，以及用廊庑等组合而成的大宅。这可见到两宋时期，中国的住宅建筑形式已经定型，在一定的模式下系列化，可以用一定的方式拼接。这就是一种进步和成熟的表现。元代以后，就不可能有什么更多的创新了。
据刘敦桢的《中国建筑史》中所说，当时的一些高尚的贵族宅第，屋的外部都有“乌头门”或“门屋”，门屋的中间一间，多用“断砌造”，以便车马出入。院落四周，为了增加居住面积，多以廊屋代廊，因而四合院的功能与形象发生了变化。这种住宅的布局仍然沿用汉以来前堂后寝的传统原则，但在接待宾客和日常起居的厅堂与后部卧室之间，用穿廊连成丁字形、工字形、王字形平面，而堂寝的两侧，都有耳房或偏院。除宅第外，宋朝官署的居住部分也采取同样布局方式。房屋形式多用悬山式，饰以脊兽和走兽。北宋时虽然规定除官僚宅邸和寺观宫殿以外，不得用斗拱、藻井、门屋及彩绘梁枋，以维护封建等级制度，但事实上有些地主富商并不完全遵守。明代以后，这种等级制度更为繁琐而严格。
南宋的山水画家刘松年多画宅第之类。如他的《四景山水》，画的是杭州西湖边上的景色，除山水林木外，宅舍也画得很明显和具体。从图中可以看出，有的画出围墙、院门，有的画出台榭、敞厅，依水背山，景致十分理想。当然这些人家多为大宅富有之家，但这也表现出当时对人居环境的追求：不但宅舍宽大而考究，而且与大自然融为一体。
住宅在宋画中是很多的，还有如《文姬归汉图》、《中兴桢应图》、《汉宫图》、《溪亭客画图》、《江山秋色图》等，在此不再细说。
宋元时期的住宅内部陈设家具之类也值得一说。我们知道，大约在两汉时期，家中还没有坐凳、坐椅，一般都席地而坐。有些不加推敲的电影（或电视剧），演到“三国”时竟有凳子、椅子。曹操与刘备“煮酒论英雄”一出，两人在小亭中席地而坐，当曹操说到天下英雄就是你我二人时，刘备不觉大惊，故筷子落地。而由于坐得低，捡起来不需大的动作，“从容俯首拾箸”，从而掩饰过去。大约“三国”以后的魏晋时代，当时由于西北少数民族与汉族交往甚多（战争也是一种交往，如当时有“五胡乱华”等），因此北方民族的生活方式也随之而来，当然汉人的生活方式更为他们所青睐。因此，当时便出现了凳子、椅子之类，当然桌子也高了，悉如今天的尺度。还有胡床、榻等。
我们知道，两宋时代的艺术很繁荣。而住宅这种对象，除了绘画上有所表现外，在文学作品中也有所描述。这种描述不仅生动地再现了住宅形态，而且更为美化了。在此，先列举一些诗词。苏轼有诗《新居》：“朝阳入北林，竹树散疏影。短篇寻丈间，寄我无穷境。旧居无一席，逐客犹遭屏。结茅得兹地，翳翳村巷永。数朝风雨凉，畦菊发新颖。俯仰可卒岁，何必谋二顷！”史达祖有词《双双燕·咏燕》：“过春社了，度帘幕中间，去年尘冷。差池欲住，试入旧巢相并。还相雕梁藻井，又软语商量不定。飘然快拂花梢，翠尾分开红影。芳径，芹泥雨润。爱贴地争飞，竞夸轻俊。红楼归晚，看足柳昏花明。应自栖香正稳，便忘了天涯芳信。愁损翠黛双蛾，日日画栏独凭。”
住宅的形式在中国古代还十分重视精神文化，如“风水术”之类，但其中却不失科学的成分。大约在西周时期已有择居之说，如《诗经·大雅·公刘》中就有择居方法的叙述。说公刘择居“于胥斯原”，“陟则在巘，复降在原”，“逝彼百泉，瞻彼溥原，迺陟南冈，乃观于京”，“观其流泉”，“度其隰原”……又说，“既溥既长，既景迺冈，相其阴阳，观其流泉”。孔颖达疏说：“既以日影定经界，乃复登彼山脊之冈而视其阴阳寒暖所宜，又现其流泉浸润所及，知天气宜其稼禾、地利足以养生物，乃居处其焉。”其中“以日影定经界”，是一种测量方法。《诗经·鄘风·定之方中》又说到“生彼虚矣”，“降观于桑”等，据郑笺说，“文公将登其漕之虚以望楚丘，观其旁邑及丘山，审其高下所在，乃后建国焉，慎之至也。”书中有好多处都说到这种情况。
风水，随着历史的发展越来越丰富多彩。到了汉代，就有天地对应的“堪舆”之说，并引申出许多相宅之术。魏晋时代又重视葬术，认为人死了以后择葬好地方，后代就兴旺发达，故有《葬经》。当然也研究人居的宅舍，所谓“阳宅”。到了隋唐，就有《宅经》。宋元时期，这种风水之说又得到了进一步的发展。据《宋史·艺文志》中说，阳宅术类书有《宅体经》一卷，《相宅经》一卷，《九星修造吉凶歌》一卷，《行年起造九星图》一卷，《宅心鉴式》一卷，《黄帝八宅经》一卷，等等。所谓“九星”、“八宅”，这是自宋代开始的阳宅的主要特征。这其中多涉及天文、地理及诸民俗文化之属。由于本书不专论宅术风水，故不再细说了。