6.1收益法概述
6.1.1收益法的含义
简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。具体地说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法（YieldCapitalization）和直接资本化法（DirectCapitalization）。报酬资本化法是一种现金流量折现法（DiscountedCashFlowAnalysis，DCF），即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用合适的报酬率将未来各期的净收益折现到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。
收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值称为收益价值。
收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即
地价=年地租×购买年
例如，威廉·配第（WilliamPetty，1623—1687）在1662年出版的《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于6—7年的年租，但在海峡彼岸，土地就值20年的年租。”后来有了地租资本化法，即
地价=地租=利息率
并用它来解释早期的购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”购买年法将土地价格与其收益能力联系起来，但是它无法解释购买年本身为什么存在差异。
经济学理论的进一步发展为购买年法提供了理论依据，研究发现在土地的价格与土地年租之间存在着一定的比率关系，这个比率就是土地收益的资本化率，它的大小与许多经济因素有关，于是土地的价格可以用地租资本化法来计算，即
土地价格=土地年租金=土地的资本化率
将土地年租的含义扩展为整个房地产的收益，就可以用相同的方法估计房地产的价格，即
房地产价格=房地产年收益=房地产资本化率
也有其变化形式的收益乘数法（房地产价值=房地产年收益×收益乘数）。再后来，出现了报酬资本化法。
下面先以报酬资本化法为主来说明收益法，然后介绍直接资本化法。尽管从收益法的历史发展来看，先有直接资本化法，后有报酬资本化法，但如同了解了地租资本化法就容易理解早期的购买年法那样，了解了报酬资本化法就容易理解直接资本化法。
6.1.2收益法的理论依据
收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它来推知未来，解释预期的合理性。具体地说，一宗房地产过去的收益虽然与其当前的价值无关，但又不意味着过去的收益毫无用处。过去的收益往往是预测未来收益的基础和参考，除非外部条件发生了变化使过去的趋势不再继续下去。因此，为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查估价对象至少近3年的各年收益，并在估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。
收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获取收益，而且可以在未来不断地获取收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益，即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价值就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果某笔资金×利率=房地产的收益，那么这笔资金就是该房地产的价值。将上式变换一下可得
房地产价值=房地产的收益=利率
例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的收益（如出租净收入），另外有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对此人来说，该房地产与40万元的资金等价，即值40万元。
上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表述，严格说来还不够确切。如果净收益每年不是一个固定值，如不是每年都为2万元，而是有时为2万元，有时为1.8万元，那么就很难用一笔固定的资金（这里的40万元）和一个固定的利率（这里的5%）与它等同；如果在利率也变化的情况下，如有时为5%，有时为8%，那么就更不能简单地把40万元说成是房地产的价值；如果再加上收益期限为有限年，如土地是以出让方式取得的有使用期限的建设用地使用权，或者由于其他原因造成收益期限为有限年，如预计30年后将会被海水淹没或荒漠化，则问题就更加复杂。因为将一笔资金存入银行所得的利息，从理论上讲是未来无限年都会有的（忽略银行破产的情况），另外收益法中的报酬率只是与银行存款的利率等同起来，而并未与其他可能获得更高利息（收益）的资本（投资）的利率（收益率）等同起来。
考虑到上述各种情况，可以把通用的收益法原理表述如下：如果将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。
现代收益法是建立在资金的时间价值观念上的。资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。俗话“多得不如现得”就是这种观念的反映。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。也可以将利息理解为使用资金的“租金”，如同租用土地或房屋的地租、房租。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即利率=单位时间内的利息=本金×100%。
为了证明资金具有时间价值，你可以问任何人：“今天你借给我1X000元，一年后我还给你1X000元，你是否愿意？”如果对方回答说“不”，那么明年的1X000元就不等于今天的1X000元。如果他愿意接受的最低偿还额是1X100元，则明年的1X100元就相当于今天的1X000元。在这种情况下，资金的时间价值是以每年10%进行计算的。
有了资金的时间价值观念以后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。
6.1.3收益法的适用范围
使用收益还原法需要满足以下几个条件。
1.估价对象是收益性房地产
收益法适用于收益能够量化的房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其类似房地产有收益即可。例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。即先根据有租赁收益的类似住宅的有关资料，采用市场法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法估价。
收益法一般不适用于非收益性房地产，如行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。
2.收益和风险都能够量化
收益还原法是将房地产的纯收益转化为价格的方法，如果收益不能量化，就无法得出房地产价格。而风险的量化则是确定房地产资本化率的前提，相同收益的房地产，如果得到收益的风险不同，价格就会不同。
资本化技术常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限等不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算。另外，收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。
6.1.4收益法估价需要具备的条件
收益法测算出的价值取决于估价师对未来的预期。错误或非理性的预期会得出错误或偏离实际的评估价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。对未来的预测通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的房地产市场调查研究为基础。
6.1.5收益法估价的操作步骤
收益法估价有以下两种思路。
1.报酬资本化法
报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
如果房地产未来数年的收益现金流能够预测，并可以折算成现值，则运用报酬资本化法，即预测估价对象未来各期的纯收益，并利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加，作为估价对象的价格。
运用报酬资本化法估价一般分为4个步骤：①确定未来收益期限；②预测未来各期的净收益；③求取报酬率；④选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
2.直接资本化法
直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其乘以适当的收益乘数，或者预测估价对象未来某一年的纯收益，然后除以适当的资本化率，以此来求取估价对象房地产的价格。其中，以未来某一年的收益乘以相应收益乘数的方法称为收益乘数法。
运用直接资本化法估价一般分为3个步骤：①预测未来第一年的收益；②求取资本化率或收益乘数；③选用合适的直接资本化法公式计算收益价值。
6.2报酬资本化法的公式
在了解了收益法的基本原理之后，下面介绍报酬资本化法的各种公式。
6.2.1报酬资本化法的一般公式
报酬资本化法的一般公式为
V=A1=1+Y1+A2=(1+Y1)(1+Y2)+…+An=(1+Y1)(1+Y2)…(1+Yn)=∑n=i=1Ai=i=j=1(1+Yj)
式中：V——房地产在估价时点的收益价值。
Ai——房地产未来各期的净运营收益，通常简称净收益。其中，A1，A2，…，An分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期末的净收益。
Yj——房地产未来各期的报酬率，也称为折现率。其中，Y1，Y2，…，Yn分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期的报酬率。
n——房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的预计未来可以获取收益的时间。
对上式说明如下：
（1）上式是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析。
（2）在实际估价中，通常假设报酬率长期不变，即Y1=Y2=…=Yn=Y。因此，上述公式可简化为：V=A1=1+Y+A2=(1+Y)2+…+An=(1+Y)n=∑n=i=1Ai=(1+Y)i（3）当上式中的Ai每期不变或者按一定规律变动，以及n为有限期或无限期的情况下，可推导出后面的各种公式（也称为估价模型）。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例。
（4）报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于估价时点发生在期末。在实际中，如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，而是在期初或期中，则应对净收益或者报酬资本化法公式进行相应的调整。假设净收益发生在期初为A初，对该净收益进行调整是将其转换为发生在期末，调整的公式为A末=A初(1+Y)
如果是对报酬资本化法公式进行调整，则调整后的报酬资本化法公式为V=A1+A2=1+Y+…+An=(1+Y)n—1=∑n=i=1Ai=(1+Y)i—1（5）式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。例如，房租通常按月计取，基于月房租求取的是月净收益。在实际中，如果A，Y，n之间的时间单位不一致，如A的时间单位为月而Y的时间单位为年，则应对净收益或者报酬率、报酬资本化法公式进行相应的调整。但因惯例上是采用年报酬率，所以一般是将月或季、半年的净收益调整为年净收益，或者在求取净收益时先将月或季、半年的收入、费用调整为年收入、费用，然后据此求出年净收益。
（6）在介绍报酬资本化法的各种公式时，一般假设净收益、报酬率和收益期限均为已知。至于它们的求取，将在后面单独介绍。为便于理解报酬资本化法的各种公式，帮助进行有关计算，可借助如图62所示的现金流量图。
图62用现金流量图表示的报酬资本化法
6.2.2净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式根据收益期限可分为有限年和无限年两种。
1.收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式为V=A=Y1—1=(1+Y)n
公式原型为V=A=1+Y+A=(1+Y)2+…+A=(1+Y)n此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期限为有限年n。
上式的假设前提是其在数学推导上的要求（后面的公式均如此）。报酬率Y在现实中是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。从数学上看，当Y=0时，V=A×n。
2.收益期限为无限年的公式
收益期限为无限年的公式为
V=A=Y公式原型为V=A=1+Y+A=(1+Y)2+…+A=(1+Y)n+…此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y0；③收益期限为无限年。
3.净收益每年不变的公式的应用