（3）众数是一组数值中出现频数最多的那个数值，即出现最频繁的那个数值就是众数。例如，2X200，2X600，2X300，2X600，2X300，2X600这组数值的众数是2X600。一组数值可能有不止一个众数，也可能没有众数。
在实际估价中，常用的是平均数，其次是中位数，较少采用众数。在数值个数较少的情况下，平均数易受其中极端数值的影响。如果一组数值中含有极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果。这种情况下采用中位数较合适；也可去掉一个最大和最小的数值，将余下的数值进行简单算术平均。
在选用平均数、中位数和众数时，还需要了解它们之间的关系。图52显示了它们之间的关系。在图52中，X是变量值，f是变量值出现的频数。从图52中可以看到，如果变量值的分布是完全对称的［见图52（a）］，则这三者是一致的。如果是向右倾斜的分布［见图52（b）］或向左倾斜的分布［见图52（c）］，则平均数和中位数就分别靠左或靠右。在向右倾斜的分布中，平均数最小，众数最大，中位数落在两者之间。在向左倾斜的分布中与此相反，平均数最大，众数最小，中位数居于两者之间。
图52对称或倾斜的分布中平均数、中位数和众数的关系
5.9市场法应用实例
【例513】为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了3个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”（略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”（略）。根据比较结果得出了可比实例价格修正和调整表，如表57所示。在交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.570X6元，2011年5月1日为1美元对人民币6.499X0元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日—3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日—5月1日平均每月比上月下降0.5%。利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。
（3）求取比准价值V2：
V2=1X300×6.570X6×1=1+3%×(1—0.5%)2×1=1—5%
=8X642.39(元/m2）
（4）求取比准价值V3：
V3=8X800×1=1—3%×(1—0.5%)2×1=1+6%
=8X473.27(元/m2)
（5）将上述三个比准价值的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：
估价对象的市场价值（单价）=8X609.76+8X642.39+8X473.27=3
=8X575.14(元/m2)
【例514】为评估某套住宅2011年8月15日的市场价值，在该住宅附近选取了3个与其相似的住宅的交易实例为可比实例，有关资料如下。
（1）可比实例的成交价格及成交日期，如表58所示。表58可比实例成交价格及成交日期
（2）交易情况的分析判断结果，如表59所示。表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度。表59可比实例交易情况分析判断结果=可比实例1=可比实例2=可比实例3交易情况=—2%=0=＋1%（3）该类住宅2011年2月—8月的价格指数，如表510所示。表中的价格指数为定基价格指数。表510同类房地产价格变动情况。
请利用上述资料测算该住宅2011年8月15日的市场价值。
【解】该住宅2011年8月15日的市场价值测算如下。
（1）测算公式：
比准价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（2）求取交易情况修正系数：
①可比实例1的交易情况修正系为1=1—2%；
②可比实例2的交易情况修正系数为1=1—0；
③可比实例3的交易情况修正系数为1=1+1%；
（3）求取市场状况调整系数：
①可比实例1的市场状况调整系数为106.8=92.4；
②可比实例2的市场状况调整系数为106.8=100.3；
③可比实例3的市场状况调整系数为106.8=109.0。
（4）求取房地产状况调整系数：
①可比实例1的房地产状况调整系数为
100=100×0.3+120×0.2+105×0.5=100=106.5
②可比实例2的房地产状况调整系数为100=110×0.3+100×0.2+100×0.5=100=103.0
③可比实例3的房地产状况调整系数为
100=120×0.3+100×0.2+85×0.5=100=98.5
（5）求取比准价值（单价）V1，V2，V3：
V1=3X700×1=1—2%×106.8=92.4×100=106.5=4X097.56(元/m2)V2=4X200×1=1—0×106.8=100.3×100=103.0=4X341.93(元/m2)V3=3X900×1=1+1%×106.8=109.0×100=98.5=3X841.07(元/m2)（6）将上述3个比准价值的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该住宅2011年8月15日的市场价值为估价对象的市场价值（单价）=4X097.56+4X341.93+3X841.07=3=4X093.52(元/m2)
【例515】现有某高档写字楼项目，建筑面积52X740.85m2，需要评估其2010年2月2日的市场价值，作为制定出售价格的参考依据。由于项目所在区域替代效应明显，市场健全、完善，有足够的交易实例，现选用市场比较法对其进行评估。
（1）选取交易实例。根据替代原理，选取近期同一供求圈内邻近地区的3个写字楼项目A、B、C作为交易实例，如表512所示。表512交易实例情况
（2）可比实例修正。将可比实例与估价对象进行比较，从土地用途、土地级别、交易情况、交易时间、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得到估价对象的比准价格，如表513，表514所示。表513比较因素条件质数表
（3）求取估价对象价值。因为可比实例与估价对象用途相同、位置相近，故取3个可比实例修正价格的算术平均值作为本次市场比较法的比准价格：
单位价值=24X167+26X337.5+22X904.78=3=24X469.8（元/平方米）
物业总值=24X469.8×52X740.85=12.9（亿元）
5.10市场法总结
如图53所示，对市场法的内容进行归纳总结可知：市场法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值。为此，首先要从房地产市场中搜集大量的真实交易实例，建立交易实例库。其次，针对特定的估价对象、估价时点和估价目的，从搜集的交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例，即选取一定数量的可比实例。然后，对这些可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整：“换算”即建立比较基准，是把各个可比实例的成交价格处理成口径一致、相互可比的价格；“修正”即交易情况修正，是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格；“调整”包括市场状况调整和房地产状况调整，市场状况调整是把可比实例在成交日期的价格处理成在估价时点的价格，房地产状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。最后，采用平均数、中位数、众数等方法，把经过处理得到的多个比准价值综合成一个比准价值，即测算出了估价对象的价值。
7.单个可比实例比准价值
8.测算结果=总价=元单价=元/m2
思考题
1.什么是市场法？其理论依据、适用对象和应具备的条件是什么？具体操作步骤如何？
2.目前搜集交易实例的途径主要有哪些？应符合哪些要求？
3.为什么要建立比较基准？建立比较基准包括哪些方面？
4.什么是交易情况修正？现实中造成成交价格偏离正常价格的因素有哪些？进行交易情况修正的方法主要有哪些？
5.什么是市场状况调整？如何进行？
6.什么是房地产状况调整？它包括哪些方面？具体方法有哪些？
7.在修正和调整的方法中，总价法与单价法、差额法与百分率法、相加法与相乘法、直接比较法与间接比较法的含义及异同点是什么？
8.如何将多个比准价值综合成一个最终比准价值？
9.对可比实例成交价格进行的换算、修正、调整的含义及其之间的异同是什么？区分换算、修正、调整的意义是什么。