在本金相等、计息期相同时，如果利率相同，则通常情况下（计息期大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末单利计息与复利计息的本利和相等，即
P(1+i1×n)=P(1+i2)n
可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：
i1=(1+i2)n—1=n
由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，所以实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。
例如，某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于：
(1+5%)3—1=3=5.25%
弄清了单利与复利的关系后，可知现实中的单利与复利并没有实质区别，主要是表达方式上的不同。利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利形式只是为了计算上的方便。
5）利率
利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与原金额之比。利率有单利利率和复利利率、存款利率和贷款利率、名义利率和实际利率等。投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率。
7.2.6销售税费
销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费，可分为以下两类。
（1）销售税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称“两税一费”）。
（2）其他销售税费。包括印花税、交易手续费等。
销售税费一般是按照售价的一定比例收取，如“两税一费”一般为售价的5.5%。因此，销售税费通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算。
值得指出的是，这里的销售税费不包含应由买方缴纳的契税等税费，以及应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。不包含应由买方缴纳的契税等税费，是因为评估价值是建立在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。不包含应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税，是为了便于实际估价中正常开发利润率的调查、估计。土地增值税是以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据的，每笔转让房地产取得的增值额都可能不同，从而应缴纳的土地增值税会有所不同；企业所得税是以企业为对象缴纳的，一个企业可能同时有多种业务或者多个房地产开发项目，有的业务或项目可能盈利较多，有的业务或项目可能盈利较少，有的业务或项目甚至亏损，从而不同的企业缴纳的企业所得税会有所不同。
7.2.7开发利润
开发利润是指房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。建筑施工企业的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各项成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的利润（平均利润），是需要事先估算的。因此，运用成本法估价需要先估算出开发利润。
估算开发利润应掌握下列几点内容。
（1）为了与销售税费中不包含土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是未扣除土地增值税和企业所得税的，简称税前利润，即：
开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—建设成本—管理费用—
销售费用—投资利息—销售税费
（2）开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发企业期望获得的利润。
（3）开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列4种。
①计算基数=土地取得成本＋建设成本。相应的利润率可称为直接成本利润率，即
直接成本利润率=开发利润=土地取得成本+建设成本
②计算基数=土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用。相应的利润率可称为投资利润率，即
投资利润率=开发利润=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用
③计算基数=土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息。相应的利润率可称为成本利润率，即
成本利润率=开发利润=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息
④技术基数=土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息+销售税费＋开发利润=开发完成后的房地产价值（售价）。相应的利润率称为销售利润率，即
销售利润率=开发利润=开发完成后的房地产价值
在销售利润率情况下，因为
开发利润=房地产价值×销售利润率
=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+
销售税费+开发利润）×销售利润率
所以
开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费）×销售利润率=1—销售利润率
由于有不同的利润率，所以在估算开发利润时要弄清利润率的内涵，注意利润率与计算基数相匹配。各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。其中，销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销售税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种利润率和与之相应的计算基数来估算，所得出的结果都是相同的。
（4）利润率是通过大量调查同一市场上相似的房地产开发项目的利润率得到的。
将上述房地产价格各个组成部分相加得到的一般是房地产总价。求取房地产单价还需要将该总价除以房地产开发项目中可租售的商品房总面积（建筑面积或套内建筑面积等），而不是除以房地产开发项目所有建筑物总面积。
另外，利用上述房地产价格构成并在销售利润率的情况下求取房地产价值时，因为
房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+
销售税费+开发利润
销售税费=房地产价值×销售税费率
开发利润=房地产价值×销售利润率
所以
房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+
房地产价值×（销售税费率+销售利润率）
=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息=1—（销售税费率+销售利润率）
7.3成本法的基本公式
7.3.1成本法最基本的公式
把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本公式为
房地产价值=房地产重新购建价格—房地产折旧
例如，求取某旧房的价值，通过市场法得到同类新房的价值（即房地产重新购建价格，通常为单价），然后减去旧房的土地使用期限缩短、建筑物陈旧等造成的价值减损（即房地产折旧）。但如前所述，这种成本法本质上是市场法。
把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分采用成本法估价的基本公式为
房地产价值=土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格—建筑物折旧
把土地当做“原材料”模拟房地产开发经营过程采用成本法估价的基本公式为
房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+
销售税费+开发利润—建筑物折旧
上述公式可根据以下两类估价对象而具体化：①新开发的房地产；②旧的房地产。
7.3.2适用于新开发的房地产的基本公式
新开发的房地产可分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物3种情况。在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发经营过程，在房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况进行价值测算。
1.适用于新开发的房地的基本公式
在新开发的房地（如新建的商品房）的情况下，成本法的基本公式为
新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+
投资利息+销售税费+开发利润
具体是根据房地产价格构成，先分别求取各个构成部分，然后将它们相加。其中，土地是从熟地开始还是从生地、毛地开始，要根据估价对象所在地相似的房地产开发在估价时点取得土地的情况来考虑。
2.适用于新开发的土地的基本公式
新开发的土地包括征收集体土地并进行“三通一平”、“五通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，征收国有土地上房屋并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为
新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+
投资利息+销售税费+开发利润
上述适用于新开发的土地的基本公式，在具体情况下还会有具体形式，其中成片开发完成后的某宗熟地，如新开发区中某宗土地的估价公式为：
新开发区某宗土地的单价=开发区用地取得总成本+土地开发总成本+总管理费用+
总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润=开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率×
区位、用途等因素的调整系数
上式中
开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积=开发区用地总面积×100%
实际测算中通常分为3个步骤。①测算开发区全部土地的平均价格。②测算开发区可转让土地的平均价格。这是将第一步测算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。③测算开发区某宗土地的价格。这是将第二步测算出的平均价格，根据宗地的区位、用途、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。
新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为在新开发区初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
3.适用于新建成的建筑物的基本公式
新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与该建设成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，测算新建成的建筑物价值的基本公式为
新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+
销售税费+开发利润
新开发的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。例如，运用成本法评估某个在建工程的市场价值，虽然该在建工程确实投入了较多费用，或者无论谁来开发建设都需要这么多支出，但在房地产市场不景气时应当予以减价调整。
7.3.3适用于旧的房地产的基本公式
成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可分为旧的房地和旧建筑物两种情况。
1.适用于旧的房地的基本公式
在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为
旧的房地价值=房地重新购建价格—建筑物折旧
或
旧的房地价值=土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格—建筑物折旧
上述两个公式对应的分别是求取房地重新购建价格的第一个路径和第二个路径，具体见本章7.4节中的房地重新购建价格的求取思路。
2.适用于旧建筑物的基本公式
在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为
旧建筑物价值=建筑物重新购建价格—建筑物折旧
7.4重新购建价格的求取
7.4.1重新购建价格的含义
重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发状况的估价对象的必要支出及应得利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发可简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的含义需要注意下列3点内容。
（1）重新购建价格是估价时点的重新购建价格。例如，在重新开发的情况下，重新购建价格是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点的房地产价格构成来测算的价格。但应注意的是，估价时点并非总是现在，也可能为过去或未来。
（2）重新购建价格是客观的重新购建价格。具体地说，重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别单位或个人的实际支出和实际利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为相似的房地产开发活动的平均水平，即为客观成本而非实际成本。如果实际支出超出了平均水平，则超出的部分不仅不能构成价格，而且是一种浪费；反之，实际支出低于平均水平的部分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润。
（3）建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是估价时点状况的土地的重新购建价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。例如，估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的建设用地使用权，求取其重新购建价格，不是求取目前40年建设用地使用权的价格，而是求取目前剩余30年建设用地使用权的价格。再如，如果该土地目前的交通条件比其10年前有了很大改善，求取其重新购建价格，不是求取其在10年前交通条件下的价格，而是求取其在目前交通条件下的价格。
7.4.2重新购建价格的求取思路
1.房地重新购建价格的求取思路
求取房地重新购建价格有两个路径：一是不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，而是模拟现实中的房地产开发经营过程，在掌握房地产价格构成的基础上，采用成本法求取；二是将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，先求取土地重新购建价格，再求取建筑物重新购建价格，然后将两者相加。
实际估价中，应根据估价对象在估价时点的普遍开发建设方式，选用求取重新购建价格的路径。适用第一种路径求取的，应采用第一种路径求取。第二种路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。
2.土地重新购建价格的求取思路