8.1假设开发法概述
8.1.1假设开发法的含义
简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。
假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用。
8.1.2假设开发法的理论依据
假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法估价的基本思路用这样个例子可以较好地反映出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的。
假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少？首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积（包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积）、形状、地形、地势、地基（工程地质）、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件（如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求）和将拥有的土地权利等。
其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。例如，是建住宅还是建写字楼或商场、酒店；如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。
接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售（包括预售、建成后销售）开发完成后的房地产，价格将是多少；在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等“取得税费”将是多少；为了开发和售出该房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息（该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有的资金要考虑机会成本）；在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等“销售税费”将是多少。此外，还不能忘了要获取开发利润。但期望所获取的开发利润既不能过高也不能过低。因为过高就会导致出价较低，从而在取得该块土地的竞争中将得不到它；过低（如低于相同或相似的房地产开发活动的正常利润，或者低于将有关资金、时间和精力投到其他方面所能获得的利润）还不如将有关资金、时间和精力投到其他方面，这是基于机会成本的考虑。
在做出上述预测后，便可知愿意为该块土地支付的最高价格是多少。无疑，它等于预测的该块土地开发完成后的价格减去预测的在未来开发经营过程中必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的开发利润后的余额。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新开发的房地产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。
假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法测算的通常是一次性的价格剩余。
8.1.3假设开发法适用的估价对象
假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是重建，则属于毛地的范畴）。以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。
应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设和限制条件，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的（即要进行可靠性分析），以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性（包括它的变化将会导致的估价结果变化，类似于要进行房地产开发项目评估中的敏感性分析）。
假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析，是房地产开发项目分析的常用方法之一。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
房地产开发项目分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值。
（1）测算待开发房地产的最高价格。如果房地产投资者有兴趣取得某一待开发房地产，他必须事先测算出自己可承受的最高价，他的实际购置价格应低于或等于此价格，否则就不值得取得该待开发房地产。
（2）测算房地产开发项目的预期利润。在测算房地产开发项目的预期利润时，是假定待开发房地产已经按照某个价格购置，即待开发房地产的取得成本被视为已知。预计可取得的总收入减去待开发房地产的取得成本及建设成本等成本、费用、税金后的余额，为该房地产开发项目所能产生的利润。此利润或利润率如果高于房地产投资者期望的利润或利润率，则认为该房地产开发项目可行；否则，应推迟开发，甚至取消投资。
（3）测算房地产开发中可能的最高费用。在测算最高费用时，待开发房地产的取得成本也被视为已知。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
8.1.4假设开发法估价需要具备的条件
在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值（以下简称开发完成后的价值）。由于这两个预测包含着较多的不确定因素，假设开发法有时被指责为较粗糙，具有较大的随意性。这一点也可以从国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让中，都是采用假设开发法测算报价或出价，但不同的竞买者所愿意支付的最高价格常常相差悬殊中反映出来。当然，各个竞买者在测算其报价或出价时所依据的自身条件以及对未来房地产市场的预期可能不同，因为其测算结果本质上是投资价值而不是市场价值。另外，准确地预测后续开发的必要支出及应得利润（以下简称后续必要支出及应得利润），也有较大的难度。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。
假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。如果这些条件不全具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，人为地掺入更多的不确定因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也就更加困难。
8.1.5假设开发法与成本法的关系
假设开发法在形式上是成本法的“倒算”，这两种方法在思路和操作步骤方面有很大的相似性，但是其中也有一些需要注意的区别之处。两种方法的联系和区别有以下几点：
第一，两种方法的基本思路都是按照房地产从待建状态到建成状态的变化过程展开，但是成本法的估价时点在房地产建成时点或建成以后的某个时点，而假设开发法的估价时点是即将建设的时点或者建设过程中的某个时点；
第二，两种方法都以“建设前的价格＋建设成本=建成后的价格”为出发点，都要考虑投资利息、投资利润、税费等，两者的公式在形式上是倒算关系，但是公式中变量的内涵并不完全相同，成本法中的建设前价格、建设成本、投资利息等都是已经发生的费用，可以根据市场调查得到，而假设开发法中，这些都是未来将要发生的费用，需要通过预测确定；
第三，成本法中建成后房地产的价格是评估的结论，而假设开发法中建成后的房地产价格是评估过程中所依赖的一个指标，需要通过市场比较法或收益还原法估计，所以成本法只是单纯的成本累加过程，而假设开发法往往是多种方法的综合运用；
第四，成本法中的房地产用途是既定的，只需要按照原来用途评估，而假设开发法中通常需要选择最佳开发利用方式。
8.1.6假设开发法估价的操作步骤
假设开发法估价的6个步骤：①调查估价对象的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计完成开发经营所需要的时间；④预测开发完成后的房地产价值；⑤预算后续成本费用及应得利润；⑥估算待开发房地产价格。
1.调查估价对象的基本情况
对估价对象基本情况的调查是整个估价过程的基础，调查的内容主要包括以下4个方面。
1）估价对象的区位状况
在假设开发法中，调查的区位状况包括从大到小的3个层次，首先是估价对象所在城市的性质，城市规模是大城市、中等城市，还是小城市，城市性质是综合性城市还是功能性城市；其次是估价对象在城市内部所处区域的性质，功能上是商业区、住宅区，还是工业区，地段上位于新城区还是旧城区；再次是估价对象的坐落、临街状况和四至。区位状况对房地产的价格有着重要影响，城市性质决定了估价对象所在地的房地产市场前景，区域性质中包含着房地产开发规划条件，并进一步决定了估价对象的最佳用途，而坐落和四至则决定了估价对象的周围环境，并进而影响开发完成以后的房地产价格。
2）估价对象的实物状况
对于土地，实物状况包括面积、形状、地质条件、地形地貌、基础设施完备程度、场地平整程度等。如果地上有建筑物，还应当包括建造年代、建筑结构、新旧程度等。掌握估价对象实物状况主要是为预测开发建设费用提供资料。
3）估价对象的权益状况和规划限制
估价对象的权益状况包括权利性质、权利年限、是否设定了他项权利、土地续期的限制等，这些资料是预测开发完成以后的房地产价格所需要的。规划限制包括规划允许用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度限制及其他行政管制要求等，规划限制是选择最高最佳使用方式所必须遵循的。
4）房地产市场状况
包括土地市场状况、政府的土地供应计划、城市房地产供求状况等，这些都是房地产价格的基本决定因素，对于合理预测开发完成以后的房地产价格和测算估价对象价格至关重要。
2.选择最佳的开发经营方式
最高最佳使用是房地产估价的基本原则之一，假设开发法中也应当遵循这一原则选择估价对象的最佳开发经营方式，以使估价对象在开发完成后销售或经营时能够获得最高收益。最佳开发经营方式，应根据上一步调查所得到的房地产状况和房地产市场条件，在法律和城市规划允许范围内选择，其中最重要的是选择最佳用途，同时还要选择合适的规模和档次。
最佳开发经营方式的选择，是假设开发法成功运用的关键，是保证估价结果客观、合理，以及投资者投标成功的基本前提。
3.估计完成开发经营所需要的时间
房地产市场是动态变化的，房地产投资周期比较长，在开发过程中，构成房地产价格的各项成本都会发生变化，而开发完成以后的房地产价值也会由于销售和租赁时间不同而变化。因此，房地产项目是否能够按照预计时间完成开发，并通过销售或租赁实现预期的价值，对于估价对象的价格评估结果十分重要。
开发经营期可以分为开发期和经营期，其中开发期又可分为开发前期和建设期，其相互关系如图82所示。
图82房地产开发经营期之间的关系
开发经营期的起点是假设的取得估价对象的时间点，终点是按照假设的开发方式开发完成后的房地产经营结束的时间点。其中开发期的起点与开发经营期的起点相同，开发期的终点是房地产开发完成竣工的时间。经营期的起点是房地产开始经营获取收益的时间，终点是经营结束的时间，具体又根据房地产的经营方式而不同，对于开发以后准备出售的房地产，经营期的起点是房地产建设到符合预售条件的时间，这时经营期与开发期在时间上有一定重合，而经营期的终点是房地产项目销售完成的时间；对于建成以后计划出租或自己经营的房地产，经营期的起点是项目开发完成投入使用的时间，而终点是房地产项目经济寿命结束的时间。