开发经营期的估计可以分别预测出其各个组成部分所需要的时间，再把各部分时间加起来。其中，开发期的预测关键是掌握将估价对象从待开发的状态建设到开发完成以后的状态所需要的时间，具体方法可以采用市场比较法的思路，搜集已经完成开发的类似房地产的开发期相关资料，通过比较、修正和调整，得到估价对象的开发期；经营期则根据类似房地产的正常销售期或者正常经济寿命来确定。
4.预测开发完成后的房地产价值
开发完成后的房地产价值是开发商购买待开发房地产、选择开发经营方式等一系列决策中所要考虑的核心因素，对这个指标的准确估计将会直接影响对估价对象价值的判断，从而也决定了在待开发房地产投标中的报价是否合理，以及投标是否能够成功。
开发完成以后的房地产价值是指估价对象按照预计的用途和规模开发完成，并在预测的房地产市场状况下完成经营以后所对应的市场价值，因此，这一步工作与前面的步骤是密切相关的。首先，要明确开发完成以后的房地产状态及其对应的价值内涵。在预测时必须按照已经选择的最佳开发经营方式，如果开发完成以后的房地产是以毛坯房状态销售的，就预测那时的毛坯房价值，如果是以精装修房状态销售的，就预测那时的精装修房价值，而如果开发完成以后的房地产是以宾馆、商场等形式经营的，在房地产价值中除了建筑物价值外还应当包括经营必备的设备设施。其次，要明确预测房地产价值所对应的时间。由于房地产经营方式多种多样，开发完成以后的房地产可能存在预售、分阶段销售或者延迟销售等不同的情况，因此在预测时，应根据房地产市场的变化趋势，预测出相应时间点上的价值。
预测的具体方法根据开发完成以后的房地产经营方式选择，通常以市场比较法或收益还原法与长期趋势法相结合的方式。对于开发以后出售的房地产，通常采用市场比较法和长期趋势法相结合的方式。首先根据估价时点上，与开发完成以后的房地产状态类似的可比房地产的价格，采用市场比较法得出估价对象开发完成以后状态下的价格，然后考虑在开发经营期内，当地房地产市场的变化趋势，推测出开发完成以后的房地产在未来时点上的价格；对于开发以后出租或自己经营的房地产，通常根据类似房地产在估价时点的收益水平，结合房地产市场变化趋势，推测出开发完成以后的收益水平，再采用收益还原法，计算出开发完成以后的房地产的未来价格。
5.预测后续成本费用及应得利润
房地产项目从估价对象状态开发成为预计的开发完成状态，必须支付相应的成本费用，这是房地产项目盈利的必要成本，包括取得估价对象房地产的税费、完成开发经营的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费。这些项目是应当从开发完成以后的价值中扣除的部分，其含义与成本法中的相应项目相似，在成本法中，这些项目的测算是对实际发生的成本费用而言，而在假设开发法中，是取得开发对象以后的未来成本费用，需要以同类房地产的开发成本费用为基础来预测。
取得估价对象房地产时的税费以取得成本乘以买方税费率计算，开发完成以后的房地产销售税费以销售收入乘以卖方税费率计算，开发成本采用工料测量、分部分项或者单位比较的方法预测，有些城市的建设部门会定期发布工程造价经济指标，估价时可以参照这些指标并综合考虑估价对象的实际情况，来确定估价对象的建筑成本费用。
以上成本费用中除销售阶段的税费外，其他项目还应该计算投资利息，利息的测算要考虑投资发生的时点，其中取得估价对象房地产的投资是估价时点一次付清，而开发成本、管理费用、销售费用则要根据开发计划的进度分期支出，因此计息期要分别计算，得出每期投资的利息并加总得到总利息。计息期的计算与成本法中相同，费用分期支出的，计息期为从费用支出时间到房地产开发完成的时间段，费用在某期内均匀支出的，近似为在该期的期中一次性支出，比如开发期为2年的，第一年内均匀支出的费用，近似为在第一年的年中一次性支出，即计息期为1.5年，第二年内均匀支出的费用，近似为在第二年的年中一次性支出，即计息期为0.5年。
利润是开发商完成估价对象房地产开发将会得到的盈利，应当以同类房地产开发的正常利润水平来测算。与成本法中的利润测算相同，以投资利润率、成本利润率或销售利润率乘以对应的投资额、开发成本或销售额来计算，它们的内涵及所对应的计算基数要匹配。
6.估算待开发房地产的价格
待估房地产价格是假设开发法估价的最终结果，通过对以上各项的预测或估算，从开发完成以后的房地产价值中扣除开发成本、费用、利息和利润而得到。
8.2假设开发法的基本公式
8.2.1假设开发法最基本的公式
假设开发法最基本的公式为
待开发房地产价值=开发完成后的价值—后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润=待开发房地产取得税费＋后续建设成本＋
后续管理费用＋后续销售费用＋后续投资利息＋
后续销售税费＋后续开发利润
与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为
开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值＋待开发房地产取得税费＋
建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋
销售税费＋开发利润
在实际估价中，对于假设开发法公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发完成，还需要做的各项工作和相应的必要支出及应得利润。因此，如果是已经完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。例如，评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。”但是，如果评估的是已经完成房屋征收补偿等工作的土地价值，则不应将房屋征收补偿费等费用作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况；二是要把握未来开发完成后的房地产的经营方式。待开发房地产状况就是估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧房等；未来开发完成后的房地产状况，有熟地和新房等。新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等。将待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有7种：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房重新改造或改变用途成新房。
未来开发完成后的房地产的经营方式有销售、出租（包括预租，但较少见，多为建成后出租）和营业（如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后也可能自己直接经营）等。
8.2.2按估价对象和未来开发完成后的房地产状况细化的公式
上述假设开发法最基本的公式，按照估价对象状况和未来开发完成后的房地产状况，可具体细化如下。
1.求生地价值的公式
（1）适用于在生地上进行房屋建设的公式为
生地价值=开发完成后的价值—生地取得税费—由生地建成房屋的成本—
管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润
相对应的成本法公式为
开发完成后的价值=生地价值+生地取得税费+由生地建成房屋的成本+
管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
（2）适用于将生地开发成熟地的公式为
生地价值=开发完成后的熟地价值—生地取得税费—由生地建成熟地的成本—
管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润
相对应的成本法公式为
开发完成后的熟地价值=生地价值+生地取得税费+由生地建成熟地的成本+
管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
2.求毛地价值的公式
（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式为
毛地价值=开发完成后的价值—毛地取得税费—由毛地建成房屋的成本—
管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润
相对应的成本法公式为
开发完成后的价值=毛地价值+毛地取得税费+由毛地建成望到的成本+
管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
（2）适用于将毛地开发成熟地的公式
毛地价值=开发完成后的熟地价值—毛地取得税费—由毛地建成熟地的成本—
管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润
相对应的成本法公式为
开发完成后的熟地价值=毛地价值+毛地取得税费+由毛地建成熟地的成本+
管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
3.求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设）
熟地价值=开发完成后的价值—熟地取得税费—由熟地建成房屋的成本—
管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润
相对应的成本法公式为
开发完成后的价值=熟地价值+熟地取得税费+由熟地建成房屋的成本+
管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
4.求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）
在建工程价值=续建完成后的价值—在建工程取得税费—续建成本—
管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—续建利润
相对应的成本法公式为
续建完成后的价值=在建工程价值+在建工程取得税费+续建成本+
管理费用+销售费用+投资利息—销售税费+续建利润
5.求旧房价值的公式（适用于将旧房重新改造或改变用途成新房）
旧房价值=重新改造或改变用途后的价值—旧房取得税费—
重新改造或改变用途的成本—管理费用—销售费用—
投资利息—销售税费—利润
相对应的成本法公式为
重新改造或改变用途后的价值=旧房价值+重新改造或改变用途的成本+
旧房取得税费+管理费用+销售费用+投资利息+
销售税费+利润
8.2.3按未来开发完成后的房地产经营方式细化的公式
未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用市场法评估；适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。据此，将假设开发法最基本的公式细化如下。
（1）适用于未来开发完成后的房地产销售的公式为
V=Vp—C式中：V——待开发房地产的价值；
Vp——采用市场法测算的开发完成后的价值；
C——后续必要支出及应得利润。
（2）适用于未来开发完成后的房地产出租或营业的公式为
V=VR—C
式中：VR——采用收益法测算的开发完成后的价值；
V、C——同上。
8.3现金流量折现法和传统方法
运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法两种方法。
8.3.1现金流量折现法和传统方法的定义
房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值有两种方式：一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；二是计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即
净现金流量=现金流入量—现金流出量
8.3.2现金流量折现法与传统方法的区别
现金流量折现法与传统方法主要有下列三大区别。
（1）对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
（2）传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2008年8月15日的价值，要把预测的在未来发生的各项收入和支出都折算到2008年8月15日。如果预测该项目2011年8月15日开发完成后的房价（含地价）为5X000元/m2，折现率为10%，则需要将这5X000元/m2折现到2008年8月15日，即在2008年8月15日来看的房价实际为
5X000/(1+10%)3=3X756.57（元/m2)
（3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
8.3.3现金流量折现法和传统方法的优缺点
从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程相对较复杂；传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发生的金额要预测准确。